Thị trường văn phòng TP.HCM trong quý II/2025 ghi nhận diễn biến trái chiều: giá thuê hạng A tiếp tục tăng mạnh lên mức cao kỷ lục, trong khi tỷ lệ diện tích trống vẫn ở mức đáng kể.
Oriental Square là tòa nhà văn phòng hạng A đầu tiên tại Khu đô thị Starlake phía Tây Hồ Tây, nằm ngay giữa trụ sở của 12 bộ ban ngành và một loạt tên tuổi lớn như Daewoo, Samsung, CJ hay Takashimaya.
Công trình này từng được kỳ vọng trở thành tòa nhà cao nhất Trung Quốc nhưng sau 15 năm kể từ khi khởi công, cao ốc vẫn dở dang chưa thể đi vào hoạt động.
Khách hàng thuê văn phòng hạng A đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B hay nhà phố thương mại để giảm chi phí trong bối cảnh kinh tế không ổn định. Điều này khiến tỷ lệ trống tại Hà Nội, TPHCM tăng cao trong năm nay.
Nhìn chung, giá thuê văn phòng Hạng A tại TP.HCM dự kiến sẽ chạm đỉnh là 58 USD/m2 vào cuối năm nay, trước khi giảm giá trong các năm 2023-2024. Mặt khác, giá thuê văn phòng Hạng B sẽ tiếp tục hạ và duy trì mức giá khoảng 55% giá thuê văn phòng Hạng A, nhằm cạnh tranh với nguồn cung mới trên cả hai phân khúc.
Theo Cushman & Wakefield, bất động sản văn phòng dẫn đầu tổng giá các thương vụ là 39%, theo sau đó là bất động sản công nghiệp chiếm 35% và khu đất phát triển dự án chiếm 26%.
Các dự án văn phòng hạng A có tiêu chuẩn xanh sẽ đổ bộ Hà Nội từ nay đến năm 2024, cung cấp gần 90.000m2 sàn cho thị trường.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Tp.HCM cho biết, năm 2022, nguồn cung mới có xu hướng mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm, với mức giá phù hợp và cạnh tranh.
Theo Cushman & Wakefield (C&W), chi phí trung bình trang bị một văn phòng mới tại Việt Nam hiện nay ở mức khoảng 15 triệu VND/m2 trong khi đó, chi phí nâng cấp cải tạo từ văn phòng cũ là 7,4 triệu VND/m2. Mức giá vẫn còn tương đối thấp so với các thành phố lớn trong khu vực như Singapore, Kuala Lumpur, Bangkok và Manila.
Savills ghi nhận số lượng giao dịch của các tòa nhà văn phòng trong năm 2020 và Q1/2021 cao đến 40% so với cùng thời điểm năm 2019. Riêng từ Q4/2020 đến Q1/2021, diện tích thuê trung bình của thị trường đã tăng nhiều, thể hiện cụ thể ở số lượng tăng trong các giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.000m2. Đây là một trong những sự cải thiện tương đối đáng kể tại thị trường văn phòng Hà Nội
Trái ngược với Hà Nội, phân khúc căn hộ tại TP.HCM không ngừng tăng giá, tốc độ tăng ngày càng mạnh, hiện đã cao gấp 1,5 lần.
Tọa lạc tại vị trí "vàng" của trung tâm thành phố, đây cũng là nơi hai thương hiệu thời trang xa xỉ nổi tiếng thế giới đặt cửa hàng flagship store.
Hà Nội là thành phố dẫn đầu trên toàn thế giới về lợi suất văn phòng với mức lợi suất thị trường đạt 8,57%...
Theo JLL Việt Nam, giá thuê văn phòng cao cấp ở Trung tâm của Hồng Kông hiện đắt hơn 60% so với Trung tâm của New York.
Giá chào thuê cho văn phòng hạng A và B lần lượt đạt mức 39,71 USD và 22,35 USD/m2/tháng trong quý này. Giá thuê văn phòng ở cả hạng A và hạng B đều tăng do nguồn cung hạn chế. Giá thuê hạng A tăng 3,5% so với quý trước và 7,4% so với cùng kỳ năm trước, theo CBRE.
Trong Quý I/2018, do không có nguồn cung mới ở cả hạng A và B nên tổng nguồn cung mặt bằng văn phòng tại TP.HCM duy trì ở mức 382.763 m2 cho văn phòng hạng A và 813.362 m2 cho văn phòng hạng B, theo CBRE.
Nguồn cung mặt bằng văn phòng tại Hà Nội và TPHCM mới ở mức 1,6 triệu m2, chưa bằng nổi 20% so với nguồn cung của các thị trường như Bangkok, Kuala Lumpur hay Jakarta.
Mặc dù mức giá thuê hiện tại ở TP HCM cũng đã khá cao (38 USD/m2/tháng cho Hạng A và 21 USD/m2/tháng cho Hạng B) nhưng với nhu cầu ngày càng lớn cho diện tích văn phòng chất lượng cao, mức giá thuê được dự đoán sẽ tiếp tục tăng khoảng 2% mỗi năm trong giai đoạn 2018 – 2020.
Về giá chào thuê, trong quý 1/2017, giá thuê tăng ở cả hai phân hạng văn phòng, một xu hướng không dễ thấy trong các quý trước đó. Cụ thể, giá chào thuê văn phòng hạng A tăng 3,3% theo quý trong khi văn phòng hạng B tăng giá nhẹ so với quý trước ở mức 0,2%.
Hầu hết các lĩnh vực của phân khúc bất động sản cho thuê đều có sự khởi sắc sau một thời gian dài trầm lắng...