Giữa đại dịch, vì sao thị trường văn phòng hạng A vẫn tăng trưởng 40%?
Savills ghi nhận số lượng giao dịch của các tòa nhà văn phòng trong năm 2020 và Q1/2021 cao đến 40% so với cùng thời điểm năm 2019. Riêng từ Q4/2020 đến Q1/2021, diện tích thuê trung bình của thị trường đã tăng nhiều, thể hiện cụ thể ở số lượng tăng trong các giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.000m2. Đây là một trong những sự cải thiện tương đối đáng kể tại thị trường văn phòng Hà Nội
Dữ liệu của Savills Việt Nam trong Báo cáo Tổng quan Thị trường Hà Nội Q1/2021 cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội hoạt động ổn định, phân khúc hạng A có tăng trưởng nguồn cung lớn nhất theo năm với 24% với giá thuê trung bình 33 USD/m2/tháng.
Trong bối cảnh phân khúc văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM đều là điểm sáng trong thị trường bất động sản nói chung, và giá thuê thị trường Hà Nội giữ ổn định ở mức 33 USD/m2 ngay cả trong thời điểm dịch bệnh Covid-19, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: "Con số 33 USD/m2 là số liệu bình quân cả thị trường hạng A, bao gồm những tòa nhà có lỷ lệ lấp đầy thấp (20-30%) và những tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy cao (80-90%). Thực tế thì mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng Savills cũng ghi nhận số lượng giao dịch của các tòa nhà văn phòng trong năm 2020 và Q1/2021 cao đến 40% so với cùng thời điểm năm 2019. Đặc biệt trong thời điểm Q4/2020 đến Q1/2021 thì diện tích thuê trung bình của thị trường cũng đã tăng nhiều.
Trước đây thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận những diện tích thuê trung bình tại mức 300-500m2/giao dịch. Tuy nhiên thời gian gần đây, do các tòa nhà mới có chất lượng tốt và giá thuê hợp lý hơn nên các công ty có xu hướng gom hết các văn phòng về tập trung, kết quả là số lượng các giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.000m2 tăng lên. Đây là một trong những sự cải thiện tương đối đáng kể tại thị trường văn phòng Hà Nội”.
Sự phân bổ của các dự án hạng A tại Hà Nội tập trung nhiều ở Hoàn Kiếm, Ba Đình và phía Tây Hà Nội. Giá thuê trung bình hạng A tại khu vực phía Tây Hà Nôi đang đạt ở mức 20-25/m2 USD; khu vực Ba Đình và Hoàn Kiếm giá thuê có thể đạt đến mức 40/m2 USD (đã bao gồm phí dịch vụ). Đây được cho là lý do khiến bình quân giá thuê trung bình cả thị trường tại Hà Nội chỉ đạt ở mức 33 USD/m2.
Trong khi đó, tại TP.Hồ Chí Minh, nguồn cung văn phòng hạng A tập trung chủ yếu ở Quận 1 hoặc ngay sát Quận 3. Sự tập trung nguồn cung này khiến giá thuê trung bình của văn phòng hạng A có thể đạt đến mức 50 USD/m2. Xét về giá thuê văn phòng thì hiện Hà Nội vẫn đang thấp hơn so với TP. Hồ Chí Minh và các thành phố khác trong khu vực, đặc biệt trong phân khúc hạng A.
"Giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều phụ thuộc vào nguồn cung tương lai của thị trường hơn là vấn đề liên quan tới Covid-19. Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, từ thời điểm Q4/2020 tới Q1/2021 ghi nhận có Capital Place là tòa nhà văn phòng hạng A, cung cấp tới 93.000m2 sàn văn phòng, tòa Thaiholdings Tower cung cấp 23.000m2 sàn, và tòa Leadvisors Tower với 18.000 m2 sàn. Đây có thể coi là những nguồn cung rất lớn của thị trường. Các tòa nhà vừa gia nhập thị trường với nguồn cung lớn thường sẽ giảm giá thuê trong năm đầu tiên để thu hút khách; giá thuê sẽ tăng dần theo các năm tiếp theo. Có thể nói đây là lý do chính khiến giá thuê thị trường văn phòng hạng A tại thị trường Hà Nội từ thời điểm Q3/2020 đến Q1/2021 hầu như giữ ổn định”, bà Minh phân tích.
So với thị trường văn phòng các nước khác thì nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá là thấp hơn so với Singapore hay Bangkok, Thái Lan. Chính bởi yếu tố giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực trong khi tiềm năng phát triển kinh tế rất tốt, các nhà đầu tư nước ngoài đang chú trọng phát triển thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM.
Một điểm đáng lưu ý khác của thị trường văn phòng sau đại dịch Covid-19 là xu hướng xuất hiện nhiều hơn của mô hình co-working. Bà Minh nhận định, mô hình co-working và mô hình văn phòng truyền thống không quá cạnh tranh trực tiếp với nhau. Mô hình co-working space được thúc đẩy bởi xu hướng các bạn trẻ thích làm việc ở ngoài, với môi trường làm việc linh động. Tuy nhiên, các văn phòng hạng B và C đang đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất thị trường, một phần là do các doanh nghiệp cần có mô hình văn phòng lớn, dao động khoảng 1.000 – 2.000 m2 sàn. Vậy nên họ thường chọn những tòa nhà có ngân sách thuê hợp lý vừa túi tiền hơn để có thể có chi phí đầu tư lại về nội thất, thay đổi lại mô hình làm việc cho phù hợp với văn hóa công ty. Co-woking sẽ chỉ phù hợp với các công ty start-up hoặc mới đặt chân đến thị trường Việt Nam còn với các công ty có dự định hoạt động lâu dài thì đây sẽ không phải là mô hình phù hợp.
