Bất động sản cho thuê qua thời “ngủ đông”
Hầu hết các lĩnh vực của phân khúc bất động sản cho thuê đều có sự khởi sắc sau một thời gian dài trầm lắng...
Dù nguồn cung tăng khá mạnh nhưng mảng bất động sản cho thuê tại Hà Nội và Tp.HCM đều có sự tăng trưởng đáng kể về giá thuê và công suất thuê.
Đây được xem là tín hiệu tốt của thị trường sau một thời gian dài phân khúc này liên tục lâm vào tình trạng khó khăn. Xu thế này cũng được cho là tạo niềm tin cho các nhà đầu tư hiện có dự án cho thuê đang trong quá trình xây dựng hoặc sắp đưa vào khai thác trong năm nay.
Hà Nội chuộng văn phòng xịn
Theo báo cáo khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2015 được Savills công bố hôm 13/1, thị trường văn phòng cho thuê tại Thủ đô có nguồn cung tăng khá mạnh vào cuối 2015, trong đó có 3 dự án mới gia nhập thị trường với khoảng 81.000 m2. Dự kiến trong năm nay sẽ có 26 dự án mới được đưa vào khai thác, tăng thêm khoảng 260.000 m2 sàn cho thuê.
Tuy nguồn cung tăng đáng kể nhưng không ảnh hưởng tiêu cực lên giá thuê, thâm chí giá thuê hạng A còn tăng 1,8% theo quý và 2,1% theo năm.
Giá thuê hạng A hiện đang ở mức 27,5 USD/m2/ tháng tăng 1,8% theo quý và 2,1% theo năm, trong khi hạng B (16 USD/m2/tháng) và hạng C (12 USD/m2/tháng) giảm lần lượt 4,8% và 2,4% theo quý. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 83,4%, giảm 0,7% theo quý do sự sụt giảm 3% của hạng A.
Nếu không tính các tòa nhà mới, tỷ lệ lấp đầy tại tất cả các hạng đều tăng so với quý trước, đặc biệt tại các tòa nhà hạng A tại khu vực trung tâm. Trong năm 2015, văn phòng dịch vụ hạng A có xu hướng mở rộng ra khu vực nội thành, dự báo sẽ tiếp diễn và mở rộng sang hạng B và C.
Theo nhận định của Savills, trong năm nay, tòa nhà văn mới mới có xu hướng tăng giá thuê trong khi đó tòa nhà văn phòng cũ sẽ có giá thuê cạnh tranh hơn. Bên cạnh đó, sự cạnh tranh khốc liệt tại phân khúc văn phòng hạng A ở khu trung tâm sẽ khiến giá thuê giảm, văn phòng dịch vụ xuất hiện nhiều hơn tại hạng B và hạng C.
Không chỉ có mảng văn phòng, mảng bán lẻ tại Hà Nội cũng có kết quả khả quan khi nguồn cung tăng khá mạnh. Trong quý 4/2015, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội đạt khoảng 1,1 triệu m2, tăng 14,7% so với quý trước và 14,3% so với cùng kỳ năm trước.
Giá thuê bình quân tăng 12,6% theo quý và 4,2% theo năm. Trung tâm thương mại có mức tăng theo quý cao nhất đạt 21,2%; trong khi cả khối đế bán lẻ và trung tâm bách hóa đều giảm lần lượt là 0,6% và 5,1%. Tỷ lệ lấp đầy bình quân tăng 1,7% theo quý, và 7,5% theo năm.
Tỷ lệ lấp đầy của trung tâm bách hóa tăng 15,4% theo quý; theo sau là khối đế bán lẻ ở mức 7,5% theo quý và trung tâm thương mại là 6,2% theo quý.
Đáng chú ý, trong năm 2015 phân khúc này cũng ghi nhận khá nhiều vụ M&A khá đình đám, trong đó đáng kể nhất là Central Group mua 49% siêu thị điện máy Nguyễn Kim, AEON nắm giữ 30% Fivimart và 49% Citimart, trong khi Vingroup đã thâu tóm 80% Triển lãm Giảng Võ và 100% Vinatexmart.
Ở mảng căn hộ dịch vụ cho thuê cũng có tăng trưởng đáng kể khi công suất thuê tăng 4% theo quý và gần 10% theo năm, đồng thời giá thuê cũng tăng nhẹ khoảng 1% so với quý trước. Tất cả các hạng phòng đều ghi nhận số lượng căn hộ cho thuê đạt mức dương, trong đó quận Tây Hồ ghi nhận doanh thu phòng bình quân cho thuê cao nhất.
Ngay cả mảng khách sạn, sau một thời gian dài hoạt động khó khăn thì trong quý cuối cùng của 2015 cũng có sự đi lên với tỷ lệ lấp đầy tăng khoảng 12%, cùng với giá phòng bình quân cũng tăng khoảng 15%.
Khách sạn tại Tp.HCM giảm giá
Một khảo sát tương tự cũng được Savills tiến hành tại Tp.HCM trong cuối 2015.
Theo đó, ở mảng văn phòng cho thuê, có khoảng 57.000m2 gia nhập thị trường từ 6 dự án mới. Tổng nguồn cung tăng khoảng 8% so với năm trước.
Đặc biệt, trong thời gian cuối 2015 là giai đoạn thị trường hoạt động tốt nhất trong 4 năm trở lại đây với công suất cho thuê trung bình đạt 94%, tăng 4% so với năm trước. Kéo theo đó là giá thuê hạng A cũng tăng khoảng 3%, hạng B và C tăng nhẹ 1%.
Đáng chú ý, tổng lượng tiêu thụ văn phòng đạt 60.000 m2, tăng hơn 260% so với năm trước, trong đó hạng B chiếm tới 65%. Nguyên nhân của sự tăng trưởng này được cho là có yếu tố hậu thuẫn của tăng trưởng GDP, FDI cũng như việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và các hiệp định thương mại.
Tuy nhiên, ở mảng bán lẻ tại Tp.HCM không được khởi sắc như Hà Nội, cho dù công suất thuê vẫn tăng đều và đạt khoảng 94%.
Bởi lẻ, do nguồn cung tăng khoảng 16% so với năm trước, đạt hơn 1 triệu m2 nên giá thuê trung bình đã giảm khoảng 6% theo quý và 10% theo năm.
Theo Savills, việc giảm giá thuê này có nguyên nhân quan trọng là do các trung tâm thương mại mới mở đều nằm ở ngoài trung tâm Thành phố, nên có giá thuê thấp hơn mức trung bình của thị trường, còn các loại hình bán lẻ khác giá thuê vẫn ổn định.
Ở mảng căn hộ dịch vụ cho thuê tại Tp.HCM cũng có sự tăng trưởng tương tự Hà Nội. Toàn thành phố có khoảng 83 dự án lớn với hơn 4.300 m2 sàn cho thuê, tăng khoảng 5% theo năm.
Công suất cho thuê cũng tăng nhẹ, đạt khoảng 83%, trong đó hạng A và B có sự tăng trưởng đáng kể về công suất cho thuê đã kéo thị trường đi lên.
Nhưng đổi lại, giá thuê trung bình lại giảm nhẹ trong quý 4/2015 với khoảng 2%, xuống còn 497.000 đồng/m2.
Ở mảng khách sạn, do mùa cao điểm nên công suất cho thuê trung bình cũng tăng 7%, trong đó phân khúc cao cấp 4 – 5 sao có được kết quả tốt hơn các hạng trung bình. Giá thuê trung bình của toàn thị trường có giảm nhẹ khoảng 2%, đạt 1,86 triệu đồng/phòng/đêm. Hiệu quả doanh thu phòng cũng tăng khoảng 27% so với năm trước.
