2 xu hướng của ngành bán lẻ Việt Nam: “Bình dân hóa” và “Chia sẻ doanh thu”
Aeon – một trong hai ông lớn bán lẻ “ra hàng” ở Hà Nội trong Quý 4 – đã áp dụng hình thức cho thuê chia sẻ doanh thu. Hình thức này đang trở nên hấp dẫn khi giúp chủ đầu tư chia sẻ một phần rủi ro trong vận hành với khách thuê.
Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội Quý 4 của CBRE đã đưa ra các xu hướng mới của thị trường mặt bằng bán lẻ trong năm 2015 và 2016.
Theo đó, một trong những xu hướng nổi bật của thị trường mặt bằng bán lẻ trong năm vừa qua là tính “bình dân hóa”.
Việc các cửa hàng bình dân, giảm giá, siêu thị đang ngày càng trở nên phổ biến đã chứng minh rằng người tiêu dùng rất nhấn mạnh đến giá trị và giá cả.
Các cửa hàng ẩm thực tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2015 và có xu hướng sẽ dẫn đầu thị trường trong năm 2016.
CBRE cho biết: Trong số các khách hỏi thuê của CBRE Việt Nam, gần 50% hoạt động trong lĩnh vực ẩm thực, và chủ yếu là các cửa hàng trung cấp hơn là các nhà hàng cao cấp.
Về triển vọng tương lai, trong năm 2016, các trung tâm thương mại mới sẽ theo xu thế bình dân, nhắm tới khách hàng trung cấp, do đó gái thuê có thể sẽ không cao được như một số dự án trong quá khứ.
Vingroup sẽ vẫn tiếp tục chiếm lĩnh thị trường về diện tích trung tâm thương mại với hàng loạt các dự án mới mở, tuy nhiên tất cả các dự án đều thuộc khu vực ngoài trung tâm. Trong 1, 2 năm tới, các dự án khác của các nhà đầu tư nước ngoài, như Gamuda, Ciputra sẽ có khả năng có giá thuê xấp xỉ giá bình quân hoặc giảm nhẹ do các dự án đều thuộc khu vực khá xa trung tâm.
Các nhà phát triển bán lẻ Việt Nam đang ngày càng ý thức được tầm quan trọng của khách thuê chủ chốt, và do đó bắt đầu tìm kiếm cơ hội hợp tác với nhà bán lẻ chủ chốt nước ngoài để lấp đầy diện tích dự án của mình. Tuy nhiên, các khách thuê chủ chốt thường thuê diện tích lớn và có khả năng đàm phán tốt nên thường sẽ thuê mặt bằng với giá thấp hơn so với giá trung bình thị trường.
Theo CBRE, hình thức giá thuê theo chia sẻ doanh thu đang trở nên hấp dẫn với nhiều khách thuê, đặc biệt là các nhà bán lẻ muốn mở thêm cửa hàng tại một trung tâm thương mại mới, do hình thức chia sẻ doanh thu sẽ giúp chủ đầu tư chia sẻ một phần rủi ro trong vận hành với khách thuê.
Hình thức này đã được ông lớn Nhật Bản Aeon áp dụng tại Aeon Mall Long Biên – một trong hai trung tâm thương mại mở cửa trong Quý 4/2015 tại Hà Nội.
Cùng với Aeon Long Biên, Vincom Nguyễn Chí Thanh cũng chính thức ra mắt, đem lại nguồn cung bán lẻ cho thị trường là 152.500 m2 tổng diện tích sàn (diện tích cho thuê là 106.500 m2). Hai dự án này đều khai trương với công suất thuê tốt lên tới hơn 95%.
Nhờ hai dự án mới có công suất cao trong khi các dự án hiện hữu có công suất khá ổn định, tỷ lệ trống của toàn thị trường giảm rõ rệt, từ 15,2% trong Q3/2015 xuống còn 10,7% trong quý này.
Do Aeon Mall Long Biên áp dụng hình thức thuê chia sẻ doanh thu, CBRE không tính đến ảnh hưởng giá thuê của dư án này tới mặt bằng chung toàn thị trường. Trong khi đó, Vincom Nguyễn Chí Thanh có giá thuê cao hơn so với trung bình thị trường. Khu vực trung tâm có giá thuê thay đổi không đáng kể trong khi khu vực ngoài trung tâm có giá thuê tăng 3,7% so với quý trước.
Mô hình chia sẻ doanh thu đã được áp dụng tại Việt Nam bởi một doanh nghiệp bán lẻ nước ngoài trước đó – Parkson, thành viên của tập đoàn Lion tại Malaysia.
Cách đây 1 năm, Parkson đã phải đóng cửa trung tâm thương mại của mình đặt tại Keangnam. Một trong những lý do đóng cửa của Parkson Keangnam được cho là do doanh thu trên mỗi m2 sàn bán lẻ khá thấp. Mô hình chia sẻ doanh thu là một mô hình tiên tiến được áp dụng tại nhiều nước, nhưng ở Việt Nam, định vị phân khúc cao cấp ở thời điểm đó còn quá sớm khi có thể phải đến 15 – 20 năm nữa, thu nhập người Việt mới ở mức 10.000 USD/người/năm.
