Chính sách mới làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản?
Dự kiến rằng nhu cầu của thị trường bất động sản trong nước và nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản sẽ tăng lên nhanh chóng trong thời gian ngắn sắp tới.
Tóm tắt
- Năm 2015 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng đối với sự phát triển trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản. Hàng loạt chính sách mới sắp có hiệu lực, được dự báo sẽ có tác động tới thị trường BĐS trong thời gian tới.
- Cùng với đó là những động thái giải quyết khó khăn, hỗ trợ cho thị trường như nới van tín dụng, giảm lãi suất, rà soát kiểm tra các dự án,…đã tạo điều kiện thúc đẩy nhu cầu của thị trường.
Kích hoạt thị trường tăng trưởng
Kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 trở đi, với Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 mới và Luật Nhà ở 2014 mới bắt đầu có hiệu lực, dự kiến rằng nhu cầu của thị trường bất động sản trong nước và nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản sẽ tăng lên nhanh chóng trong thời gian ngắn sắp tới.
Hai bộ luật này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển của thị trường địa ốc, bởi đã có nhiều quy định mới được ban hành tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của cộng đồng doanh nghiệp.
Những vấn đề được quan tâm nhất hiện nay đó là quy định về vốn pháp định, chuyển nhượng dự án, điều khoản chuyển tiếp, người nước ngoài sở hữu nhà, bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai…
Chẳng hạn như quy định về bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những vấn đề mới trên thị trường và chưa có hướng dẫn cụ thể. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng đây là quy định có lợi cho người mua. Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS Nguyễn Mạnh Hà nhấn mạnh đến những bất cập về phát triển dự án nhà ở trước đây không có bảo lãnh của ngân hàng nên nhiều người mua có nguy cơ mất vốn, dự án đình trệ, chủ đầu tư thì “biến mất”…với quy định này thì người mua nhà sẽ không còn lo lắng về vấn đề này.
Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Nam Phát cũng có đồng quan điểm và cho rằng quy định chặt chẽ về bán nhà hình thành trong tương lai có lợi cho người mua.
Những tác động từ chính sách mới cũng đã được G.S Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường nhận định là sẽ ủng hộ tích cực thị trường BĐS 2015 và những năm tới, luật mới sẽ có tác động sâu rộng hơn và công bằng hơn.
Vẫn còn những lo ngại
Mặc dù được cho là có nhiều chiều hướng tích cực từ các quy định mới của pháp luật đất đai, tuy nhiên, qua những ý kiến đề xuất, góp ý từ các chuyên gia trong ngành cho thấy nhiều quy định được bổ sung thêm có thể được xem là tương đối nặng nề. Việc chậm ban hành các quy định hướng dẫn cần thiết cũng gây ra cản trở lớn cho nhà đầu tư.
Tại Diễn đàn các doanh nghiệp Việt Nam (VBF) 2015, ông David Lim- Trưởng Tiểu Nhóm Công tác Đất đai của VBF đã đưa ra nhiều vấn đề của 2 bộ luật này còn bất cập. Có thể điểm qua như về vốn pháp định, các điều khoản chuyển tiếp, chuyển nhượng dự án,…
Theo phân tích của David Lim, quy định tăng vốn pháp định lên 20 tỷ đồng đã là quá cao với các dự án quy mô nhỏ. Ngay cả các công ty có tiềm lực tài chính mạnh cũng sẽ cân nhắc liệu có hợp lý về mặt thương mại không khi phải góp rất nhiều vốn cho một dự án có tổng vốn đầu tư rất thấp.
Kết quả khả dĩ của chính sách này là sẽ khiến các công ty bất động sản nản lòng, không muốn thực hiện các dự án bất động sản quy mô nhỏ. Điều này sẽ tác động bất lợi nghiêm trọng đến lĩnh vực bất động sản.
Do đó, đại diện của VBF đề xuất bỏ quy định tăng vốn pháp định lên 50 tỷ, ngay tại diễn đàn Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã khẳng định bỏ quy định vốn pháp định 50 tỷ.
Ngoài ra, dự thảo lần ba Nghị định về Luật kinh doanh BĐS có quy định rằng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có một năm để tăng vốn pháp định. Theo ông David Lim yêu cầu này sẽ tác động nghiêm trọng đến các dự án đã được cấp phép và đang được thực hiện. Điều này cũng gây ra một ấn tượng không tích cực trong cộng đồng doanh nghiệp rằng các luật và quy định đã được thi hành vẫn có thể bị thay đổi bất kỳ lúc nào.
Dự thảo lần bốn Nghị định về Luật Nhà ở không có quy định chuyển tiếp về các nội dung khác của hợp đồng nhà ở đã được ký kết theo Luật Nhà ở cũ. Dự thảo không quy định rõ ràng các hợp đồng hiện có phải được điều chỉnh như thế nào để tuân thủ đúng Luật kinh doanh BĐS và Luật nhà ở mới.
Theo ông David Lim, điều này cũng sẽ gây ra lúng túng và khó khăn cho cả doanh nghiệp kinh doanh lẫn các cá nhân đã tham gia vào các giao dịch nhà ở.
Tuy nhiên, theo đại diện Bộ Xây dựng thì hầu hết các quy định của pháp luật Việt Nam là không có tính hồi tố. Do đó, tất cả các hợp đồng ký kết trước 1/7/2015 đều được giải quyết theo quy định tại thời điểm ký hợp đồng.
Bên cạnh đó, quy định người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án nhà ở tại Dự thảo lần bốn Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở, theo ông David Lim là đã bị giới hạn thêm và không thống nhất với Luật Nhà ở. .
Cũng liên quan đến việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài, dự thảo quy định “tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở tại các khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú, đi lại theo quy định của pháp luật về cư trú, đi lại”. Khu vực này được đại diện VBF cho là hạn chế rộng hơn so với Luật...
Theo nhận định của ông David Lim thì những hạn chế trên có thể ảnh hưởng đến tính cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản. Điều này dẫn đến nhà đầu tư sẽ lo ngại gặp phải rất nhiều khó khăn để tiến hành đầu tư vào Việt Nam.
