Chuyên gia cho rằng việc chờ đợi giá nhà giảm trong thời điểm hiện nay tạo ra tâm lý chờ đợi cực đoan, ảnh hưởng đến sức mua và thanh khoản thị trường.
Giá thuê nhà tăng nhanh trong khi thu nhập khó theo kịp đang khiến người dân thêm áp lực về chỗ ở. Theo chuyên gia, yêu cầu phát triển nguồn cung nhà cho thuê phù hợp với khả năng chi trả cần nhanh chóng được thúc đẩy.
Trong khi nhiều phân khúc bất động sản như chung cư, đất nền, biệt thự, liền kề... đối mặt với áp lực giảm giá và thanh khoản suy giảm, bất động sản công nghiệp vẫn duy trì đà tăng giá thuê, trở thành điểm sáng của thị trường.
Về mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng, dù nguồn cung gia tăng, áp lực chi phí phát triển như tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, vật liệu, nhân công...
Việc xác định rõ niên hạn sử dụng nhà chung cư có thể làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận giá trị căn hộ. GS Đặng Hùng Võ cho rằng khi chung cư không còn được xem là tài sản để tích lũy, giá có thể giảm và dòng tiền đầu tư sẽ tìm đến những phân khúc hoặc kênh khác.
Mặt bằng giá bất động sản tại một số khu vực đang điều chỉnh, mở thêm dư địa lựa chọn cho người mua. Tuy nhiên, theo chuyên gia, điều quan trọng không phải chỉ là mua được giá rẻ mà phải xác định đúng mục tiêu, năng lực tài chính và khả năng chịu rủi ro trước khi xuống tiền.
Sau giai đoạn chạy theo những cơn sóng giá, dòng tiền bất động sản đang đổi hướng: tìm tài sản để sử dụng, cho thuê và khai thác thay vì chỉ chờ một nhịp tăng giá mới.
Việc sửa đổi các quy định về điều tiết thị trường bất động sản được kỳ vọng tạo thêm công cụ quản lý linh hoạt, chủ động ứng phó với những biến động của thị trường. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần làm rõ về căn cứ, tiêu chí xác định tình trạng thị trường cần điều tiết, điều kiện áp dụng đối với từng nhóm biện pháp nhằm hạn chế tác động bất lợi đến hoạt động đầu tư, kinh doanh và quyền lợi chính đáng của người dân.
Chuyên gia cho rằng lãi suất, nguồn cung và niềm tin sẽ quyết định thời điểm thị trường “tan băng”, trong khi giá nhà vẫn còn chịu áp lực giảm.
Nếu nhìn vào các thông điệp điều hành gần đây, bất động sản không phải là lĩnh vực bị đóng cửa tín dụng theo cách cơ học. Ngược lại, Chính phủ đang yêu cầu chính sách tiền tệ vận hành theo hướng chủ động, linh hoạt, vừa hỗ trợ tăng trưởng vừa kiểm soát rủi ro.
Hàng trăm nghìn sản phẩm có thể được quy hoạch và chuẩn bị, nhưng không đồng nghĩa từng ấy căn nhà sẽ cùng lúc xuất hiện trên thị trường. Nguồn cung thực tế phải được nhìn theo từng năm, từng phân khúc và khả năng hấp thụ.
Thị trường bất động sản đang đứng trước một bước chuyển lớn khi lãi suất duy trì ở mức cao, trong khi nguồn vốn cho nền kinh tế ngày càng đòi hỏi được phân bổ hiệu quả hơn. Chu kỳ mới được dự báo sẽ ưu tiên những tài sản có giá trị sử dụng thực, từ nhà ở phù hợp nhu cầu đến bất động sản công nghiệp, thương mại và nhà cho thuê dài hạn.
Trong khi nguồn cung căn hộ thương mại tăng mạnh nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc giá cao, cơn khát nhà vừa túi tiền vẫn chưa được giải tỏa. Dữ liệu thị trường cho thấy thanh khoản không biến mất, mà đang tìm về những sản phẩm vừa khả năng chi trả và đúng nhu cầu ở thực.
Lãi suất vay mua nhà tăng tạo áp lực giảm giá tại một số dự án, mở ra cơ hội cho người có sẵn dòng tiền. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng không nên “săn” hàng bằng mọi giá mà cần hiểu rõ quy luật thị trường.
Lãi suất cao kéo dài khiến nhóm nhà đầu tư vay trên 50% giá trị bất động sản chịu áp lực lớn về dòng tiền. Chuyên gia khuyến nghị nếu không đủ sức cầm cự 1-2 năm tới, nhà đầu tư nên sớm tái cơ cấu danh mục, tránh rơi vào thế phải bán cắt lỗ.
Giá căn hộ tăng 50-70% chỉ sau vài năm trong khi thu nhập không theo kịp khiến gia đình nhiều lựa chọn tiếp tục thuê nhà thay vì vay hàng tỷ đồng để mua nhà.
Theo chuyên gia, hiện nay, trên các sàn giao dịch xuất hiện tin rao nhưng giá bán vẫn ở mức cao.
Lãi suất cho vay sau thời gian ưu đãi tại nhiều ngân hàng tăng lên mức hai con số, làm xáo trộn kế hoạch tài chính của nhiều người mua nhà. Người mua để ở phải gồng mình trước khoản trả nợ tăng cao, trong khi không ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy rơi vào cảnh chi phí vốn tăng nhưng thanh khoản thị trường vẫn ảm đạm.
Năm 2026, chính sách tín dụng bất động sản được nới ở mọi hướng. Nhưng toàn bộ nỗ lực đó dừng lại trước một khoảng cách rất nhỏ: giữa mức lãi suất người mua chấp nhận được và mức lãi suất thị trường đang chào.
Chuyên gia cho biết thị trường bất động sản không thiếu vốn mà vấn đề cốt lõi nằm ở sự lệch pha cung - cầu, khi thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.