Thị trường bất động sản: Tại sao cần thêm gói 20.000 tỉ?

Giải phóng hàng tồn kho

Sau 2 năm triển khai gói hỗ trợ về nhà ở xã hội 30.000 tỉ đồng, kết quả và hiệu quả đạt thấp, tỉ lệ giải ngân mới được 20%. Bên cạnh đó, gói 30.000 tỉ mới tập trung giải quyết an sinh xã hội nên chưa thực sự trở thành đòn bẩy để khơi thông thị trường BĐS, đẩy mạnh sự dịch chuyển của dòng vốn trong thị trường này cũng như các thị trường có liên quan. Vì vậy, tồn kho trong lĩnh vực BĐS - lĩnh vực có tác động liên quan đến khoảng 200 lĩnh vực khác như: Lao động, máy móc, thiết bị, vật liệu xây dựng, xuất nhập khẩu, thuế, tài chính,... còn rất lớn.

Tuy nhiên, đơn vị tung ra thông tin gói 20.000 tỉ lại không phải là từ phía NH, mà qua một văn bản của Bộ Xây dựng phúc đáp Văn phòng Chính phủ về chương trình tín dụng thương mại hỗ trợ người mua nhà của các ngân hàng thương mại nhà nước (NHTMNN). Theo đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ hỗ trợ tái cấp vốn cho các NHTMNN khoảng 20.000 tỉ đồng để thực hiện cho vay đối với người mua, nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở/quyền sử dụng đất tại các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.

Các NHTM nhà nước sẽ thực hiện cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở theo cơ chế thương mại thông thường. Như vậy, chương trình tín dụng này có nội dung và tính chất không tương đồng với gói 30.000 tỉ đồng của Chính phủ mang tính chính sách.

Chương trình tín dụng hướng tới người mua nhà ở do NH Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) làm đầu mối. Một trong những mục tiêu của chương trình là tạo thêm một “cú hích” đối với thị trường BĐS gắn với đẩy nhanh tiến độ giải phóng hàng tồn kho cũng như tháo gỡ khó khăn trong việc xử lý nợ xấu trong lĩnh vực BĐS của ngân hàng, đây cũng là điều các NHTM mong mỏi nhất.

Đâu là sự khác biệt?

Từ trước đến nay, nhiều NHTM đã đưa ra hoặc liên kết với chủ đầu tư của các dự án để đưa ra các sản phẩm tín dụng, sản phẩm cho vay mua nhà ở, sửa chữa nhà ở theo cơ chế tín dụng thương mại thông thường với thời hạn và lãi suất ưu đãi trong một thời gian nhất định (thường dưới 1 năm). Nhưng những điều kiện ưu đãi hỗ trợ cá nhân vay mua nhà chủ yếu chỉ áp dụng cho một số dự án mà NHTM đó đã tài trợ vốn.

Tuy nhiên, do năng lực tài chính của các NHTM còn nhiều hạn chế như chưa có các chương trình ưu đãi dài hạn, chưa cam kết đưa ra mức lãi suất hỗ trợ, ưu đãi cố định trong dài hạn, nhiều trường hợp yêu cầu có tài sản bảo đảm khác hoặc chỉ ưu tiên, ưu đãi cho khách hàng mua nhà ở tại chính các dự án mà NH tài trợ,.... nên các đối tượng tham gia gói sản phẩm vay thương mại còn ít, chủ yếu tập trung ở bộ phận khách hàng có thu nhập cao, các dự án thuộc phân khúc BĐS cao cấp... Vì vậy, một số NHTMNN đã đề xuất NHNN trình Chính phủ xin cơ chế hỗ trợ nguồn vốn ổn định với lãi suất hợp lý để tạo thành một gói tín dụng quy mô hàng chục nghìn tỉ, tạo điều kiện cho người có thu nhập ổn định có thể tiếp cận được.

Theo NHNN thì chương trình cho vay thương mại hướng tới người mua nhà kết hợp giải quyết 3 mục tiêu là đáp ứng yêu cầu (kích cầu) về nhà ở đối với nhóm khách hàng có thu nhập ổn định trên cơ sở có ưu đãi nhưng đảm bảo nguyên tắc thương mại. Thứ hai là tạo điều kiện để giải phóng nhanh tồn kho nhà ở tại các dự án, tập trung chủ yếu đối với nhà ở dự án thương mại thuộc phân khúc BĐS trung bình. Thứ ba, là lý do như đã nêu ở trên: Gói vay này tạo lực đẩy cho tăng trưởng tín dụng trên cơ sở nâng cao chất lượng tín dụng kết hợp với đẩy nhanh tiến độ xử lý nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu trong lĩnh vực BĐS.

Theo nguồn tin riêng của Báo Lao Động thì dự kiến mức lãi suất cho vay với khách hàng trong gói 20.000 tỉ đồng là 7%/năm và được giữ ổn định trong 10 năm.

Tuy nhiên, ý kiến của một số người cho rằng với mặt bằng lãi suất hiện nay, mức 7%/năm là tạm chấp nhận được, nhưng trong trung và dài hạn 7%/năm là một mức cao so với LS cho vay mua nhà của các nước (chỉ từ 2-4%/năm). Vì vậy, hiệu quả và kết quả của gói tín dụng 20.000 tỉ này có lẽ cũng sẽ chỉ ở mức khiêm tốn.

Theo Lan Hương