Diễn biến lạ trên thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội

Báo cáo thị trường quý II của CBRE vừa công bố cho thấy sự phân hóa rõ nét của thị trường căn hộ Hà Nội trong phân khúc sơ cấp và thứ cấp.

Theo CBRE, thị trường chuyển nhượng đã bắt đầu hạ nhiệt. Giá bán căn hộ thứ cấp bình quân trong quý II còn khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm gần 3% so với quý trước.

Đây cũng là lần đầu tiên phân khúc này ghi nhận điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022. Mức tăng giá theo năm cũng chậm lại đáng kể, chỉ còn 13%, bằng một nửa so với đỉnh 26% trong giai đoạn 2024-2025.

Tuy nhiên, diễn biến trái ngược với thị trường sơ cấp khi nguồn cung và mặt bằng giá bán tiếp tục đi lên. Theo CBRE, trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới - mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ năm 2020.

Đáng chú ý, đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không xuất hiện dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các sản phẩm có giá trên 120 triệu đồng/m2 chiếm hơn 1/3 tổng nguồn cung, chủ yếu tập trung tại các dự án ở Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Tuy nhiên, lượng hàng mới tăng mạnh chưa đồng nghĩa với sức mua cải thiện. Theo CBRE, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý chỉ đạt khoảng 68%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 90% thường ghi nhận trong hai năm trước.

Lý giải diễn biến này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cho biết giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục leo thang do hàng loạt chi phí đầu vào như tiền thuê và sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính và giá vật liệu xây dựng đều tăng đáng kể. Các khoản chi phí này được phản ánh trực tiếp vào giá mở bán của chủ đầu tư. Trong khi đó, nhu cầu mua để ở và đầu tư suy yếu khi lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng, còn mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao.

Theo bà Nguyễn Hoài An, sau thời kỳ tăng trưởng nóng, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh dưới tác động của mặt bằng lãi suất cao và nguồn cung sơ cấp dồi dào.

Xu hướng giảm nhiệt này cũng được các đơn vị nghiên cứu khác ghi nhận. Dữ liệu từ Batdongsan thuộc Tập đoàn PropertyGuru cho thấy giá rao bán căn hộ trên nền tảng này (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) hiện ở mức khoảng 85 triệu đồng/m2 và đã giảm liên tiếp trong ba tháng gần đây. Đồng thời, mức độ quan tâm đối với thị trường bất động sản Hà Nội trong tháng 5 giảm 36% so với cùng kỳ năm trước.

Ở góc độ tài chính, Công ty Chứng khoán MB (MBS) dự báo áp lực lãi vay tăng cao trong khi nguồn cung lớn sẽ tạo áp lực cho thị trường bất động sản tiếp tục ảm đạm từ nay đến cuối năm.

Cụ thể, hiện lãi suất cho vay bất động sản đã lên mức 13-14% một năm, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ. Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư đã tung các chính sách hỗ trợ như cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu tại một số dự án mới mở bán tại Hà Nội, Quảng Ninh, TP HCM nhằm hạ nhiệt tác động lãi vay.

Dù vậy, MBS Research đánh giá thanh khoản kém khả quan do phần lớn nhà đầu tư có tâm lý lo ngại mặt bằng lãi suất có thể neo cao trong thời gian dài.

Theo MBS Research, sức cầu trên thị trường bất động sản vẫn còn yếu nên các đợt mở bán mới nhiều khả năng sẽ có tỷ lệ hấp thụ thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025. Với các doanh nghiệp như Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh, tiến độ mở bán tiếp tục chậm lại do nhu cầu mua nhà chịu tác động từ mặt bằng lãi suất vay ở mức cao.

Trong quý II/2026, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp này chủ yếu được hỗ trợ bởi việc tiếp tục ghi nhận doanh thu từ những dự án đã triển khai trước đó, như Waterpoint của Nam Long, Gem Sky World của Đất Xanh và Gladia của Khang Điền. Vì vậy, lợi nhuận ròng đều giảm so với cùng kỳ năm trước.

Riêng Vinhomes được dự báo có diễn biến tích cực hơn khi lợi nhuận tăng khoảng 11% so với cùng kỳ, nhờ đẩy mạnh bàn giao các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City.

Phan Trang