Gần 700.000 căn nhà đang xây dựng, giao dịch giảm nhưng tín dụng vẫn tăng: Dòng tiền bất động sản đang chảy về đâu?
Trong bối cảnh tín dụng vẫn tăng, dòng vốn đang có dấu hiệu dịch chuyển khỏi nhu cầu mua nhà sang các hoạt động kinh doanh bất động sản, mua quyền sử dụng đất và khu công nghiệp, khu chế xuất.
Thị trường bất động sản. Ảnh:VGP/ Toàn Thắng
Nguồn cung dồn dập, giao dịch hụt hơi
Nguồn cung bất động sản. Nguồn Bộ Xây Dựng, Đồ họa AFA.
Chia sẻ trong talkshow “Bất động sản sau 9 tháng lãi suất cao - Bắt đáy hay bắt dao rơi?” của Kênh Tài chính Kinh doanh, các chuyên gia dẫn báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy nghịch lý nguồn cung tăng mạnh nhưng giao dịch lại suy giảm, kéo lượng hàng tồn kho lên cao.
Trong quý II, có 59.737 sản phẩm đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai được đưa ra thị trường. Cùng với lượng cung đang được triển khai, lũy kế đến quý II có 694.351 sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, gồm 369.069 căn hộ, 325.282 nhà liền kề/nhà ở riêng lẻ và 158.917 sản phẩm đất nền.
Trái chiều với nguồn cung, giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý II giảm 13,9% so với quý I và 22,91% so với cùng kỳ năm trước. Với đất nền, mức giảm còn mạnh hơn: giao dịch giảm 28,49% theo quý và 36,31% theo năm; lượng giao dịch riêng phân khúc này giảm 32,62% so với quý trước và 40% so với cùng kỳ.
Diễn biến tồn kho bất động sản qua các quý. Nguồn Bộ Xây dựng, Đồ họa AFA.
Nguồn cung tăng trong khi sức hấp thụ yếu khiến tồn kho tiếp tục phình to. Quý II/2026, các chủ đầu tư còn 12.823 sản phẩm chung cư, 15.331 sản phẩm nhà ở riêng lẻ và 11.148 sản phẩm đất nền tồn kho.
Theo ông Long Phan, Chủ tịch Sáng lập AFA Group, Chủ tịch Sáng lập Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), trong bối cảnh chi phí vốn và lạm phát gia tăng, giá bán thứ cấp của căn hộ, nhà liền kề cũng bắt đầu chịu áp lực điều chỉnh. Những khu vực có nhu cầu ở thực vẫn giữ được giá trị tương đối, trong khi các sản phẩm thiên về đầu cơ, dù đã giảm giá đáng kể, vẫn gặp khó khăn về thanh khoản.
Ông Long Phan cũng cho biết, hiện nay thị trường bất động sản không còn vận động theo giá thành, không theo chi phí nữa mà vận động như một thị trường, một sản phẩm tài chính đặc biệt.
Bên cạnh nguồn cung và sức hấp thụ, tín dụng tiếp tục là yếu tố quan trọng chi phối thị trường bất động sản, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất ở mức cao, thanh khoản hệ thống ngân hàng còn gặp khó khăn và nhu cầu vốn cho đầu tư, đặc biệt là hạ tầng, ngày càng lớn. Tại Việt Nam, nguồn vốn cho bất động sản vẫn phụ thuộc đáng kể vào hệ thống ngân hàng.
Từ cuối năm 2025 và đầu năm 2026, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có các chính sách nhằm kiểm soát đà tăng giá bất động sản, trong đó định hướng tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản không vượt tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Đến cuối tháng 8/2026, tín dụng toàn nền kinh tế tăng khoảng 8,9%, trong khi tín dụng bất động sản tính đến 30/6/2026 tăng 8,3% (so với đầu tháng 12/2025).
Tín dụng vẫn chảy, nhưng tiền đang đổi dòng
Tín dụng bất động sản. Nguồn Bộ Xây dựng, Đồ họa: AFA.
Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước được Bộ Xây dựng dẫn lại, đến cuối quý II/2026, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt 5,2 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với đầu tháng 12/2025.
Đáng chú ý, tín dụng kinh doanh bất động sản (tức các khoản vay để doanh nghiệp hoặc cá nhân đầu tư, mua bán, phát triển dự án bất động sản) tăng 25,85%, lên 2,5 triệu tỷ đồng.
Trong khi tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng (là các khoản vay để mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà, đất phục vụ nhu cầu của chính người vay) chỉ tăng 5,66%, lên 2,7 triệu tỷ đồng.
“Như vậy, phần lớn đà tăng tín dụng bất động sản hiện tập trung vào hoạt động kinh doanh, bao gồm cả doanh nghiệp và cá nhân, thay vì nhu cầu vay mua nhà của người dân. Đây là điểm cần lưu ý khi đánh giá sức cầu thực của thị trường”, ông Tô Anh Hùng, CEO Refi, Chuyên gia tại Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam, nhấn mạnh.
Nguồn Bộ Xây dựng. Đồ họa AFA.
Một điểm sáng đáng chú ý là đến hết tháng 7/2026, FDI đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 5,6 tỷ USD, trong khi cả năm 2025 đạt mức kỷ lục 7,1 tỷ USD.
Chuyên gia lưu ý, FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm nhiều phân khúc, không chỉ phát triển khu đô thị hay nhà ở. Dòng vốn này có thể được các doanh nghiệp sử dụng để phát triển hoặc nhận chuyển nhượng dự án nhà ở, đầu tư văn phòng cho thuê, khu công nghiệp, khu chế xuất...
Ở góc độ này, theo chuyên gia, diễn biến tín dụng cũng cho thấy sự dịch chuyển đáng chú ý. Riêng trong quý II/2026, tín dụng dành cho các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất tăng 32,38%, thuộc nhóm có mức tăng cao nhất trong các loại hình bất động sản. Đây có thể được xem là tín hiệu phù hợp với xu hướng thu hút FDI và định hướng phát triển sản xuất, kinh doanh trong thời gian tới.
Theo ông Long Phan, những diễn biến hiện tại phù hợp hơn với góc nhìn của nhà đầu tư, còn với người có nhu cầu mua nhà để ở, thời điểm xuống tiền nên được cân nhắc dựa trên hai yếu tố là giá bất động sản hợp lý và khả năng tài chính đã tích lũy đủ.
“Việc sở hữu một căn nhà ổn định không chỉ là bài toán lãi suất hay tỷ lệ phần trăm, mà còn mang lại những giá trị lâu dài về cuộc sống, tinh thần và sự ổn định cho gia đình. Đặc biệt với người trẻ, một chỗ ở ổn định có thể tạo nền tảng để phát triển lâu dài. Trong bối cảnh giao dịch khó khăn và giá có khả năng điều chỉnh, những người đã chuẩn bị sẵn nguồn tài chính có thể có thêm cơ hội tìm kiếm và lựa chọn nhà ở phù hợp”, ông Long Phan nhấn mạnh.