Sau giai đoạn chạy theo những cơn sóng giá, dòng tiền bất động sản đang đổi hướng: tìm tài sản để sử dụng, cho thuê và khai thác thay vì chỉ chờ một nhịp tăng giá mới.
Chuyên gia cho rằng lãi suất, nguồn cung và niềm tin sẽ quyết định thời điểm thị trường “tan băng”, trong khi giá nhà vẫn còn chịu áp lực giảm.
Trong bối cảnh tín dụng vẫn tăng, dòng vốn đang có dấu hiệu dịch chuyển khỏi nhu cầu mua nhà sang các hoạt động kinh doanh bất động sản, mua quyền sử dụng đất và khu công nghiệp, khu chế xuất.
Thị trường bất động sản cuối năm được dự báo tiếp tục phân hóa mạnh khi lãi suất duy trì ở mức cao, dòng vốn dần rời khỏi đầu cơ và hướng vào các dự án phục vụ nhu cầu thực.
Hàng trăm nghìn sản phẩm có thể được quy hoạch và chuẩn bị, nhưng không đồng nghĩa từng ấy căn nhà sẽ cùng lúc xuất hiện trên thị trường. Nguồn cung thực tế phải được nhìn theo từng năm, từng phân khúc và khả năng hấp thụ.
Thị trường bất động sản đang đứng trước một bước chuyển lớn khi lãi suất duy trì ở mức cao, trong khi nguồn vốn cho nền kinh tế ngày càng đòi hỏi được phân bổ hiệu quả hơn. Chu kỳ mới được dự báo sẽ ưu tiên những tài sản có giá trị sử dụng thực, từ nhà ở phù hợp nhu cầu đến bất động sản công nghiệp, thương mại và nhà cho thuê dài hạn.
Trong khi nguồn cung căn hộ thương mại tăng mạnh nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc giá cao, cơn khát nhà vừa túi tiền vẫn chưa được giải tỏa. Dữ liệu thị trường cho thấy thanh khoản không biến mất, mà đang tìm về những sản phẩm vừa khả năng chi trả và đúng nhu cầu ở thực.
Lãi suất vay mua nhà tăng tạo áp lực giảm giá tại một số dự án, mở ra cơ hội cho người có sẵn dòng tiền. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng không nên “săn” hàng bằng mọi giá mà cần hiểu rõ quy luật thị trường.
Có một sự thay đổi đang diễn ra trong cách định giá bất động sản tại các đô thị lớn. Nếu trước đây, câu hỏi phổ biến là "cách trung tâm bao nhiêu kilomet?", thì ngày nay, yếu tố được quan tâm nhiều hơn là "mất bao nhiêu phút để đến nơi?".
Không phải cứ có 50% tiền là nên mua nhà. Chuyên gia cho rằng người mua cần tính cả thu nhập, khả năng trả nợ và chi phí phát sinh trước khi quyết định xuống tiền hay tiếp tục thuê nhà.
Trong bối cảnh Hà Nội và TP.HCM tăng tốc phát triển metro, chuyên gia cho rằng Việt Nam cần dành quỹ đất phát triển nhà ở giá phải chăng và ngăn đầu cơ đón sóng, tránh đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân.
Theo chuyên gia, hiện nay, trên các sàn giao dịch xuất hiện tin rao nhưng giá bán vẫn ở mức cao.
Năm 2026, chính sách tín dụng bất động sản được nới ở mọi hướng. Nhưng toàn bộ nỗ lực đó dừng lại trước một khoảng cách rất nhỏ: giữa mức lãi suất người mua chấp nhận được và mức lãi suất thị trường đang chào.
Chuyên gia cho biết thị trường bất động sản không thiếu vốn mà vấn đề cốt lõi nằm ở sự lệch pha cung - cầu, khi thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Không đơn thuần vì giá rẻ hơn, người mua chấp nhận ở xa trung tâm để đổi lấy không gian sống lớn hơn, mức giá dễ tiếp cận hơn và kết nối hạ tầng trong tương lai.
Nhiều người cho rằng metro là "đòn bẩy" khiến giá bất động sản tăng vọt. Song theo TS. Bùi Ngọc Sơn, metro chỉ làm tăng giá cục bộ quanh khu vực nhà ga, còn về dài hạn có thể giúp thị trường bất động sản phát triển cân bằng và bền vững hơn.
Trong khi nhiều người mua trong nước vẫn chờ đợi mặt bằng giá và lãi suất rõ ràng hơn trước khi xuống tiền, các nhà đầu tư nước ngoài lại nhìn vào những động lực dài hạn như tốc độ đô thị hóa, phát triển hạ tầng và tăng trưởng kinh tế của Việt Nam.
Số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong nửa đầu năm tăng hơn gấp đôi, trong khi dòng vốn FDI vẫn liên tục đổ vào lĩnh vực này. Sự trái chiều giữa dòng tiền ngoại và sức cầu trong nước cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc và phân hóa rõ nét hơn.
Quy hoạch Hà Nội 100 năm dự báo sẽ mở ra mặt bằng giá mới cho bất động sản Thủ đô. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng giá hiện tại đã rất cao nên cần áp trần giá cho từng loại hình bất động sản.
Giá nhà tăng cao kéo thanh khoản chậm lại. Chuyên gia nhận định giá bất động sản khó giảm sâu trong nửa cuối năm 2026, nhưng cũng khó xuất hiện các đợt tăng nóng.