98.000 sản phẩm chào bán nửa đầu 2026: Thị trường thừa cung hay đang chọn lọc?

Liệu có ‘thừa cung’?

Thị trường bất động sản nửa đầu năm vẫn xuất hiện một nghịch lý rõ nét khi nguồn cung mới lên tới hàng chục nghìn sản phẩm, nhưng phần lớn lại thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Dữ liệu của Viện nghiên cứu và Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Trong đó, căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung thương mại mở bán mới. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.

Nhìn vào tương quan này, khó có thể coi thị trường đang rơi vào tình trạng “thừa cung” theo nghĩa nguồn hàng đưa ra nhưng không có người mua. Riêng nguồn cung mới đã ghi nhận khoảng 43.000 giao dịch với trên hơn 70.000 sản phẩm, cho thấy sức cầu vẫn hiện hữu, dù người mua đang thận trọng và chọn lọc hơn.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE nhận định, thị trường nhà ở tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực khi nguồn cung từng bước được khơi thông nhờ quá trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, phê duyệt dự án mới và đẩy nhanh tiến độ triển khai nhiều dự án quy mô lớn.

Tuy nhiên, bà Miền cũng cho biết, nguồn cung mở bán thực tế vẫn chưa tăng tương xứng với số lượng dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường do nhiều chủ đầu tư tiếp tục duy trì tâm thế thận trọng, giãn kế hoạch ra hàng hoặc kéo dài giai đoạn truyền thông, booking nhằm thăm dò phản ứng của thị trường.

Đáng chú ý, nguồn cung tăng không đồng nghĩa thị trường đang “xả hàng”. VARS IRE nhận định sức cầu vẫn hiện hữu nhưng có xu hướng lựa chọn và tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, chất lượng tốt, đồng thời phù hợp với nhu cầu ở thực và tiềm năng khai thác, tạo dòng tiền.

Báo cáo của VARS IRE cũng cho thấy các dự án của nhóm chủ đầu tư lớn đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm còn lại. Điều này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng tìm đến những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm có giá trị khai thác.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quá trình phục hồi tiếp tục được duy trì nhưng tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia thị trường ngày càng có sự phân hóa rõ nét. Những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và đặc biệt là sự thay đổi trong hành vi của người mua đang tạo ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà đang dần vận động theo khả năng khai thác và nhu cầu ở thực. Đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn, đồng thời tạo động lực cho các doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực phát triển dự án và khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Cuộc chơi thuộc về ‘hàng tốt’

Bà Phạm Thị Miền cũng nhận định, mặc dù nguồn cung được cải thiện, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được khắc phục rõ rệt khi phần lớn sản phẩm chào bán tiếp tục thuộc phân khúc giá cao.

Nhận định này cho thấy bài toán tiếp theo của thị trường không còn đơn thuần nằm ở lượng cung, mà ở cơ cấu nguồn cung. Thị trường có thể có thêm hàng, nhưng chưa chắc đã có thêm những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Khoảng cách này rõ nhất ở phân khúc nhà ở xã hội, khi lượng người tìm mua vượt xa số căn được đưa ra thị trường.

Vào tháng 3/2026, thông tin hơn 12.000 hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội tại dự án 324 Lý Thường Kiệt, TP.HCM đã gây chú ý lớn trên thị trường. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dự án có khoảng 750 căn hộ nhà ở xã hội để bán, nhưng do cơ cấu phân bổ đặc thù, số căn thực tế dành cho một số nhóm đối tượng dân sự chỉ còn hơn 100 căn.

Nếu lấy tương quan hơn 12.000 hồ sơ với hơn 100 suất được phân bổ, mức độ cạnh tranh lên tới hơn 100 hồ sơ cho một suất. Ngay cả khi tính trên toàn bộ khoảng 750 căn nhà ở xã hội để bán, tỷ lệ vẫn lên tới hơn 16 người đăng ký cho một căn.

Nhu cầu nhà ở đang tập trung mạnh vào những sản phẩm có mức giá vừa túi tiền. Theo VARS IRE, một lượng lớn cầu tập trung vào phân khúc sản phẩm giá “bình dân”, có thể đưa vào sử dụng ngay. Các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đã được đẩy mạnh, song cần thêm thời gian để hình thành nguồn cung thực chất và tạo chuyển biến rõ nét trong cơ cấu thị trường.

Bài toán này cũng đang tạo ra một mặt bằng cạnh tranh mới. Khi người mua có thêm lựa chọn. Khi “cung tốt - giá tốt - nhiều lựa chọn” cùng xuất hiện, câu chuyện chênh giá và mua bằng mọi giá cũng sẽ dần biến mất. Thanh khoản vì thế tiếp tục dịch chuyển về những sản phẩm thực sự phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người mua.

Bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung, Tổng Giám đốc iHouzz cho biết người mua nhà hiện không chỉ quan tâm đến vị trí dự án mà còn đặc biệt chú trọng khả năng chi trả, chính sách tài chính và tiến độ thanh toán. Theo bà, người mua dành nhiều thời gian hơn để đánh giá hiệu quả tài chính và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế, qua đó thúc đẩy thị trường chuyển dịch theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Phan Trang

Phan Trang