Vay hơn 50% giá trị bất động sản - Chuyên gia khuyến cáo: Không đủ sức cầm cự 1-2 năm tới, cần sớm tái cơ cấu

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trên thị trường bất động sản, áp lực thoát hàng đang gia tăng, đặc biệt tại nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Qua khảo sát, nhiều căn hộ và nhà thấp tầng được chủ sở hữu giảm giá 100-300 triệu đồng để tìm khách, thậm chí có trường hợp chấp nhận bán thấp hơn 300-500 triệu đồng so với giá ký hợp đồng.

"Đây phần lớn là những nhà đầu tư có tỷ lệ vốn tự có thấp, từng kỳ vọng mua vào và bán ra trong thời gian ngắn để hưởng chênh lệch. Khi thanh khoản thị trường suy yếu, áp lực lãi vay và dòng tiền khiến họ phải hạ giá để thu hồi vốn", VARS nhận định.

Tại Data Talk “Tiền rẻ khó quay lại: Mặt bằng lãi suất mới sẽ kéo dài bao lâu?” do WiGroup và VietnamBiz tổ chức cũng chia sẻ một thực tế thị trường: Mặt bằng lãi suất cao khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản chịu áp lực tài chính. Không ít người phải bán tài sản trị giá 2-5 triệu USD để cân đối vốn, giảm giá 20% nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Một trường hợp được chia sẻ trong chương trình: Chủ nhà có căn villa được ngân hàng định giá 100 tỷ đồng, đang chào bán 85 tỷ đồng nhưng chưa bán được, trong khi đang vay 55 tỷ đồng và mỗi tháng phải trả khoảng 3 tỷ đồng cả gốc lẫn lãi.

Trong bối cảnh chi phí vốn có thể duy trì ở mức cao đến hết năm sau, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy trên 50% giá trị tài sản đứng trước bài toán khó: tiếp tục cầm cự hay giảm giá sâu để cắt lỗ, chấp nhận phần thiệt tương ứng với chi phí lãi suất?

Chia sẻ về chủ đề trên, ông Trần Ngọc Báu, Nhà sáng lập và Giám đốc điều hành Công ty Dữ liệu Kinh tế Tài chính WiGroup cho rằng, một chu kỳ tăng - giảm của nền kinh tế hay lãi suất không chỉ diễn ra trong một, hai quý mà thường gắn với những thay đổi mang tính cấu trúc và có thể kéo dài nhiều năm.

Vì vậy, nếu nhà đầu tư có thể duy trì cấu trúc vốn hiện tại và đủ khả năng chịu đựng mặt bằng lãi suất cao trong 1-2 năm tới, việc tiếp tục nắm giữ tài sản có thể là một lựa chọn.

Nếu nhà đầu tư hiểu rõ mình không thể chịu đựng mức lãi suất hiện tại trong khoảng 2 năm tới, cần chủ động tái cơ cấu danh mục ngay. Tuy nhiên, theo ông Báu, việc tái cơ cấu ở thời điểm này có phần muộn. Với một nhà đầu tư chuyên nghiệp, sở hữu tài sản ở nhiều kênh đầu tư tài chính, xu hướng lãi suất và tiền tệ cần được xem là những yếu tố phải theo dõi thường xuyên để kịp thời điều chỉnh danh mục.

“Nếu theo dõi thường xuyên, mọi người đã thấy những câu chuyện áp lực về lãi suất từ khoảng cuối năm ngoái. Nhưng nhìn rất rõ thì lúc đó có thể mọi người đang ở trạng thái hưng phấn và không quan tâm đến rủi ro. Bởi lúc đó lãi suất khá thấp và các ngân hàng cũng bơm tín dụng khá nhiều. Nhưng đến bây giờ đã khác, đây cũng là một bài học cần thiết cho việc quản trị rủi ro, mà quản trị rủi ro này ở cấp vĩ mô”, ông Báu cho biết.

Vị chuyên gia cho biết việc dự đoán có thể không chính xác 100%, nhưng nếu dựa trên dữ liệu, cơ sở khoa học, logic và kinh nghiệm, chúng ta vẫn có thể nhận diện với xác suất cao những tình huống có thể xảy ra. Đầu tư vốn luôn là bài toán xác suất. Khi đánh giá xác suất rủi ro cao hơn cơ hội, nhà đầu tư cần tái cấu trúc danh mục.

“Có thể việc tái cấu trúc ở thời điểm này đã hơi muộn, nhưng muộn vẫn phải làm. Nếu khả năng chống chịu về đòn bẩy và danh mục không đủ để thích ứng với môi trường lãi suất cao trong khoảng 2 năm tới, nhà đầu tư cần hành động. Đây không phải là một cú giật lên rồi giật xuống như năm 2022, mà là một chu kỳ kéo dài và mang tính cấu trúc”, ông Báu khuyến nghị.

Chia sẻ thêm, ông Nguyễn Anh Khoa - Giám đốc Phân tích, Công ty CP Chứng khoán Agribank (Agriseco) cho rằng việc thị trường chứng khoán diễn biến không mấy tích cực trong những tháng vừa qua cũng một phần là do thị trường bất động sản.

Khi bất động sản mất thanh khoản, nhà đầu tư có xu hướng bán các tài sản có tính thanh khoản cao hơn để đáp ứng các khoản lãi, nợ đến hạn. Những người đầu tư bất động sản thường cũng tham gia thị trường chứng khoán, do đó có thể ưu tiên bán cổ phiếu trước để thu hồi tiền. Điều này tạo thêm áp lực lên thị trường chứng khoán.

Đối với thị trường bất động sản, tình trạng mất thanh khoản ở nhiều phân khúc đang nghiêm trọng hơn. Theo ông Khoa, nhà đầu tư cần phải xem lại, không phải tài sản nào cũng bán và cắt lỗ. Ông khuyến nghị nhà đầu tư nên chú trọng một số điểm sau:

Thứ nhất, cần đánh giá lại giá trị của bất động sản. Với những tài sản đã tăng giá quá cao, nếu mục tiêu là đầu tư hưởng chênh lệch giá thì nhà đầu tư nên cân nhắc phương án bán.

Ngược lại, với bất động sản mua để sử dụng thì câu chuyện khác. Nếu tài sản được mua để cho thuê hoặc đang có mặt bằng giá tương đối rẻ, nhà đầu tư có thể tiếp tục nắm giữ, bởi vẫn còn dư địa tăng giá.

Nếu sử dụng đòn bẩy, nhà đầu tư cần xây dựng dòng tiền tương lai một cách thận trọng. Trước hết, cần tính đến kịch bản lãi suất tiếp tục tăng và duy trì ở mức cao trong năm 2027, thậm chí kéo dài đến cuối năm 2027.

“Chúng ta có thể vẽ trước dòng tiền hàng tháng phải trả bao nhiêu. Nếu trong trường hợp năm 2027 chúng ta không bán được thì liệu dòng tiền thu của chúng ta có bù đắp được dòng tiền phải chi trả hay không? Điều này nhằm tránh rơi vào tình trạng mất thanh khoản. Mất thanh khoản thì hậu quả sẽ nghiêm trọng hơn rất nhiều và khi đó việc bán của chúng ta thậm chí còn bị cắt lỗ sâu hơn so với hiện nay. Quan trọng nhất, điều này phụ thuộc vào tài chính cá nhân và khả năng quản trị dòng tiền của mỗi người. Không có một đáp án chung cho việc nên xử lý như thế nào”, ông Khoa nhấn mạnh.

Phan Trang