Từ lướt sóng sang khai thác: Chu kỳ mới của dòng tiền bất động sản

Bán nhà không đồng nghĩa rút tiền khỏi bất động sản

Những giao dịch trên thị trường bất động sản đang cho thấy một sự thay đổi đáng chú ý: bán một tài sản không còn đồng nghĩa với rút tiền khỏi thị trường, còn mua nhà cũng không đơn thuần là đặt cược vào một chu kỳ tăng giá mới.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn công bố tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026”, 46% người rao bán nhà tại Hà Nội cho biết mục đích là đổi hoặc nâng cấp chỗ ở, trong khi 29% bán để thực hiện một kế hoạch đầu tư mới. Tại TP.HCM, chốt lời là lý do bán nhà phổ biến nhất trong khảo sát.

Điều quan trọng hơn là dòng tiền sẽ đi về đầu sau giao dịch. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 81% người bán dự định tiếp tục mua hoặc đầu tư bất động sản sau khi bán nhà. Tỷ lệ này cao hơn đáng kể so với tỷ lệ lựa chọn vàng, ở mức 32%, và gửi tiết kiệm, 28%.

Như vậy, lượng tin rao bán tăng không đồng nghĩa với việc dòng tiền đang đồng loạt rời khỏi bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng tình trạng bán tháo, cắt lỗ chủ yếu thuộc về một bộ phận nhà đầu tư “lướt sóng” sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Ông cũng lưu ý một số thông tin “cắt lỗ” trên thị trường có thể xuất phát từ việc rao giá thấp để thu hút khách hoặc gây áp lực lên người bán.

Dòng tiền không còn chạy theo mọi cuộc chơi

Bức tranh từ VARS cho thấy một nửa còn lại của thị trường: dòng tiền vẫn ở lại nhưng đang trở nên khó tính hơn.

Theo VARS IRE, 6 tháng đầu năm thị trường có khoảng 98.000 sản phẩm được đưa ra, với khoảng 43.000 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Căn hộ tiếp tục là phân khúc đóng góp lớn nhất vào thanh khoản, chiếm khoảng 73% tổng số giao dịch. Đáng chú ý, trong nhóm giao dịch căn hộ, các sản phẩm cao cấp có giá 50-80 triệu đồng/m² chiếm khoảng 46%, qua đó trở thành nhóm có thanh khoản nổi bật trong nửa đầu năm.

Diễn biến này cho thấy nhu cầu trên thị trường vẫn được duy trì. VARS IRE đánh giá nhu cầu mua để ở và đầu tư trong trung, dài hạn tiếp tục là nền tảng hỗ trợ thị trường, trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra, kinh tế tăng trưởng và nhiều cực phát triển mới dần hình thành.

Tuy nhiên, sức cầu không còn phân bổ dàn trải. Người mua ưu tiên những khu vực có nguồn cung phù hợp với khả năng tài chính, đặc biệt tại vùng ven đô, các đô thị vệ tinh và những nơi hạ tầng đã chuyển sang giai đoạn triển khai thực tế.

Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu sử dụng hoặc có thể tạo dòng tiền, như căn hộ và bất động sản cho thuê, cũng nhận được sự quan tâm nhiều hơn.

Sự phân hóa còn thể hiện rõ ở hiệu quả bán hàng giữa các chủ đầu tư. Dữ liệu VARS IRE cho thấy nhóm chủ đầu tư lớn đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại.

Dữ liệu từ các nhà phát triển bất động sản lớn cũng cho thấy sức mua chưa biến mất, mà đang tập trung vào những dự án và chủ đầu tư có khả năng đáp ứng các tiêu chí mới của người mua.

Vinhomes ghi nhận doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm đạt 148.104 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ. Giá trị doanh số chưa bàn giao cuối quý II đạt 196.813 tỷ đồng, tăng 42%.

Tại Sunshine Group, đến ngày 30/6/2026, người mua trả tiền trước đạt 29.989 tỷ đồng, tăng khoảng 22% so với mức 24.556 tỷ đồng đầu năm.

Trong khi đó, doanh số bán hàng của Nam Long vượt mốc 5.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, tăng hơn 50% so với cùng kỳ.

Theo VARS IRE, lượng khách hàng tìm hiểu bất động sản tiếp tục tăng, nhưng thời gian nghiên cứu và đánh giá trước giao dịch cũng dài hơn. Dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang tìm kiếm giá trị thực, tập trung vào những tài sản có pháp lý minh bạch, tiến độ được đảm bảo, có khả năng khai thác và tính thanh khoản.

Người mua hiện cân nhắc nhiều yếu tố trước khi xuống tiền, từ mặt bằng giá, khả năng tiếp cận vốn vay, tính pháp lý, tiến độ dự án cho tới chất lượng bàn giao và triển vọng khai thác cho thuê. Kỳ vọng giá tăng trong ngắn hạn vì thế không còn là yếu tố duy nhất chi phối quyết định.

Từ “đón sóng” sang tìm tài sản để khai thác

Ở thị trường thứ cấp, VARS IRE nhận định sự phân hóa tiếp tục diễn ra rõ nét. Những khu vực hưởng lợi từ phát triển hạ tầng, công nghiệp, du lịch hoặc có nhu cầu ở thực ổn định vẫn giữ được mặt bằng giá.

Ngược lại, đất nền và bất động sản thấp tầng mang tính đầu cơ, dù đã được điều chỉnh giá đáng kể, vẫn gặp khó khăn trong việc tìm người mua.

Dòng tiền vì vậy chủ yếu hướng về các khu đô thị được phát triển đồng bộ, có pháp lý rõ ràng, hệ thống tiện ích tương đối hoàn chỉnh và khả năng đưa vào sử dụng, khai thác trên thực tế.

Đây cũng là điểm khác biệt đáng chú ý của chu kỳ hiện tại. Nếu trước đây kỳ vọng tăng giá có thể là động lực quan trọng để nhà đầu tư xuống tiền, thì nay khả năng sử dụng, cho thuê, tạo dòng tiền và thanh khoản của tài sản ngày càng được đặt lên trước.

VARS IRE nhận định dòng tiền đầu cơ ngắn hạn đang tiếp tục thu hẹp. Các đợt FOMO nếu xuất hiện chủ yếu mang tính cục bộ và không kéo dài. Thay vào đó là xu hướng tìm kiếm những tài sản có mức giá hợp lý để tích lũy và khai thác trong dài hạn.

Vì thế, bức tranh 6 tháng đầu năm không đơn thuần là câu chuyện người mua hay người bán nhiều hơn, mà là sự thay đổi trong cách dòng tiền vận hành: từ lướt sóng để chờ giá lên sang lựa chọn tài sản có giá trị sử dụng, khả năng tạo dòng tiền và có thể nắm giữ lâu dài.

Phan Trang - Vân Đàm