Sốt đất ở Mỹ gây ra đại khủng hoảng 2008: Giá nhà giảm suốt 6 năm sau khi lập đỉnh, ngân hàng vỡ nợ, công ty xây dựng phá sản, cả thế giới chật vật suốt 10 năm

Theo tờ New York Times, Sri Lanka từng là lựa chọn lý tưởng cho ngôi nhà thứ 2 của nhiều người nước ngoài với những căn bất động sản lên đến hàng triệu USD. Trào lưu người dân mua nhà đầu cơ bùng nổ tại quốc gia này khi các căn biệt thự gần bãi biển hay khu du lịch, có khí hậu ấm áp quanh năm trở thành điểm thu hút giới nhà giàu.

Vậy là thay vì đầu tư cho các ngành sản xuất, Sri Lanka dồn mọi nỗ lực cho du lịch cũng như đầu cơ bất động sản quanh đó. Hầu hết các sản phẩm tại đây đều là "Made in..." ở một nước nào đó. Hệ quả là khi hệ thống tài chính đổ vỡ, toàn bộ xã hội chìm trong hỗn loạn.

Trên thực tế, câu chuyện người dân đổ xô đi đầu cơ nhà đất, tạo nên bong bóng thị trường mà rủi ro cho hệ thống tài chính không hề hiếm.

Nếu Sri Lanka là bài học về việc đầu cơ quá nhiều cho bất động sản du lịch mà bỏ bê các ngành sản xuất khác thì cuộc khủng hoảng năm 2008 tại Mỹ là câu chuyện điển hình về bong bóng nhà đất. May mắn thay, nền kinh tế số 1 thế giới đã gượng dậy lại được, nhưng bù lại cả thế giới đã phải chìm trong suốt 10 năm chật vật thoát khỏi hậu quả khủng hoảng năm 2008.

Giờ đây khi giá nhà đất ngày một nóng trên toàn cầu, bao gồm cả Mỹ, liệu lịch sử có lặp lại?

Lịch sử lặp lại?

Trong thời điểm hậu đại dịch, nguồn cung bị gián đoạn của thị trường cùng sự mở cửa trở lại của nền kinh tế khiến giá nhà đất tại Mỹ lại tăng. Hãng tin Bloomberg cho hay giá nhà tại Mỹ đã tăng hơn 18% trong khoảng tháng 11/2020-11/2021, cao hơn nhiều mức bình quân 4-8% của 2 năm trước đó. Con số này cũng cao hơn nhiều so với đà tăng giá nhà thập niên 2000 trước khi cuộc khủng hoảng 2008 diễn ra.

Tuy nhiên theo Moody’s, tình hình nhà đất hiện nay không quá nguy hiểm như trước khi chính phủ Mỹ đã có nhiều tiêu chuẩn, quy định chặt chẽ hơn cho mảng tín dụng do với 15 năm trước đây. Điều này đồng nghĩa sẽ có ít cá nhân hoặc tổ chức chịu rủi ro phá sản hơn nếu giá nhà đi xuống.

Đồng quan điểm, hãng tin CNN nhận định tiêu chuẩn tín dụng thời nay ở Mỹ đã khác nên thị trường bất động sản cũng an toàn hơn, thế nhưng mặt trái là chẳng còn mấy ai nhớ đến bài học bong bóng năm 2008 nữa.

Tờ Fortune thì nhận định giá nhà tại Mỹ đã tăng 19,2% trong tháng 1/2022 so với cùng kỳ năm trước, cao hơn mức 11,3% được công bố vào tháng 1/2021. Con số này đã vượt qua mức đỉnh 14,5% bình quân của năm 2008 và tạo nên sự lo lắng từ một số chuyên gia.

Theo Fortune, phần lớn những người đầu cơ mua nhà đều mắc chứng "sợ bị bỏ lỡ" (Fear of Missing Out-FOMO) khi thị trường lên giá hậu đại dịch, qua đó đổ thêm tiền vào bất động sản và càng làm thị trường nóng hơn.

May mắn thay, báo cáo của FED chi nhánh Dallas cho thấy tình hình thị trường hiện nay vẫn an toàn hơn so với năm 2008. Số liệu cho thấy tổng thu nhập khả dụng hộ gia đình được dùng cho vay thế chấp bất động sản ở Mỹ hiện chỉ khoảng 3,8%, thấp hơn nhiều so với 7% năm 2008.

Phó chủ tịch Devyn Bachman của hãng nghiên cứu bất động sản John Burns Real Estate Consulting nhận định lãi suất vay thế chấp sẽ tăng và về lý thuyết, chúng khiến nhiều người mua từ bỏ thị trường do không đủ sức thanh toán.

Tuy vậy vào năm 2008, sức nóng của thị trường bất động sản khiến nhiều người Mỹ tiếp tục vay thế chấp dù lãi suất liên tục tăng cao. Phía ngân hàng cũng cho vay bất chấp tỷ lệ rủi ro ngày một lớn, qua đó tạo nên hậu quả khủng hoảng lan ra toàn nền kinh tế.

Thế nhưng Fortune cho biết khoảng 99% số khoản vay thế chấp bất động sản hiện nay có lãi suất cố định và chắc chắn cả FED và chính phủ Mỹ sẽ vào cuộc nếu lịch sử có dấu hiệu lặp lại một lần nữa.

Bài học 2008

Câu chuyện đổ vỡ thị trường nhà đất Mỹ năm 2008 vốn chẳng còn xa lạ gì với giới truyền thông Mỹ khi hơn một nửa số bang của nước này rơi vào thảm cảnh bong bóng bất động sản xì hơi thời điểm đó. Giá nhà tại Mỹ đã lên đỉnh điểm đầu năm 2006 rồi bắt đầu giảm dần suốt thời gian sau đó cho đến tận năm 2012.

Mọi chuyện bắt đầu từ sau khi bong bóng Dot-com vỡ vào năm 2001 và suy thoái kinh tế hiện rõ sau sự kiện 11/9, FED đã có những biện pháp tiền tệ để cứu nền kinh tế nước này khỏi suy thoái, đó là hạ lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng. 

Chỉ trong thời gian ngắn từ tháng 5 năm 2001 đến tháng 12 năm 2002, lãi suất liên ngân hàng giảm 11 đợt từ 6,5% xuống còn 1,75%. Tín dụng thứ cấp cũng giảm lãi suất theo. Điều này kích thích sự phát triển của khu vực bất động sản và ngành xây dựng làm động lực cho tăng trưởng kinh tế. 

Trong môi trường tín dụng dễ dãi, những tổ chức tài chính đã có xu hướng cho vay mạo hiểm, kể cả cho những người nhập cư bất hợp pháp vay. Hệ quả là vay và đi vay ồ ạt nhằm mục đích đầu cơ dẫn tới hình thành bong bóng nhà ở. Năm 2005, có tới 28% số nhà được mua là để nhằm mục đích đầu cơ và 12% mua chỉ để không. Tổng giá trị lũy tích các khoản tín dụng nhà ở thứ cấp khi đó lên đến 600 tỷ dollar.

Sau khi bong bóng nhà ở vỡ, các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ. Nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được nợ. Giá nhà ở giảm nhanh khiến cho các loại giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO - Collateralized Debt Obligations) và chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS - Mortgage Backed Security) do các tổ chức tài chính phát hành bị giảm giá nghiêm trọng. 

Hậu quả là bảng cân đối tài sản của các tổ chức này xấu đi và xếp hạng tín dụng của họ bị các tổ chức đánh giá đánh tụt. Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra.

Nguyên Chủ tịch FED, ông Alan Greenspan sau này cung đã phải thừa nhận rằng bản thân đã không nhận thức hết quy mô của thị trường tín dụng nhà ở thứ cấp. 

Phần lớn người đầu cơ khi đó mua nhà theo dạng vay thế chấp (Mortage) và khi cung vượt cầu quá nhiều, giá nhà giảm mạnh khiến nhiều người không đủ sức thanh toán, buộc ngân hàng phải siết nợ và rao bán những căn nhà với giá rẻ để thu hồi vốn. Động thái này khiến thị trường lại càng xì hơi nhanh khi có quá nhiều nhà giá rẻ nhưng nhu cầu thì có hạn.

Vào ngày 30/12/2008, chỉ cố giá nhà Case Shiller tại Mỹ đã có mức giảm kỷ lục và câu chuyện bong bóng bất động sản xì hơi đã khiến hệ thống tài chính, tín dụng cũng như ngành ngân hàng Mỹ chịu ảnh hưởng nặng.

Việc nhà đất mất giá không chỉ khiến các doanh nghiệp môi giới điêu đứng mà còn khiến ngành ngân hàng vỡ nợ, các công ty xây dựng thất nghiệp, nhiều hãng cung ứng thiết bị phải giải thể trong khi vô số hộ gia đình tan nát vì tiền vay thế chấp. Ngành tiêu dùng cùng nhiều mảng khác của nền kinh tế cũng chịu ảnh hưởng khi người dân sợ hãi chi tiêu.

Tình hình nghiêm trọng đến mức Tổng thống George W Busk và Chủ tịch Ben Bernake của Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) khi đó phải tung ra gói hỗ trợ những người không đủ tiền thanh toán vay thế chấp.

Riêng trong năm 2008, Mỹ đã phải chi đến 900 tỷ USD cứu trợ thị trường bất động sản, dẫu vậy vẫn có vô số tổ chức tài chính tuyên bố phá sản. Tháng 3/2008, hãng Bear Sterns phải bán lại cho JP Morgan Chase với giá 2 USD/cổ, thấp hơn rất nhiều so với mức 130,2 USD/cổ trước khi khủng hoảng diễn ra.

Tháng 8/2008, tổ chức tài chính thuộc hàng lâu đời nhất Mỹ là Lehman Brothers tuyên bố phá sản, tiếp theo đó là hàng loạt các ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác. Tháng 9/ 2008, Thượng viện Mỹ thông qua Đạo luật Ổn định Kinh tế Khẩn cấp 2008 cho phép bộ trưởng Tài chính chi tới 700 tỷ USD cứu nền tài chính của nước này bằng cách mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng, đặc biệt là các chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản.

Hàng loạt tổ chức tài chính trong đó có những tổ chức tài chính khổng lồ và lâu đời bị phá sản đã đẩy kinh tế Mỹ vào tình trạng đói tín dụng. Sau đó tình trạng đói tín dụng lại ảnh hưởng đến khu vực sản xuất khiến doanh nghiệp phải thu hẹp sản xuất, sa thải lao động, cắt giảm các hợp đồng nhập đầu vào. Thất nghiệp gia tăng ảnh hưởng tiêu cực đến thu nhập và qua đó tới tiêu dùng của các hộ gia đình lại làm cho các doanh nghiệp khó bán được hàng hóa.

Cuộc khủng hoảng này không chỉ khiến Mỹ rơi vào suy thoái mà con lan rộng ra toàn cầu khi hàng loạt các ngân hàng, tổ chức tài chính khắp thế giới chịu ảnh hưởng. 

Sự xì hơi của bong bóng bất động sản đã khiến chính phủ Mỹ phải xem xét lại các tiêu chuẩn ngành tín dụng, ngân hàng và phải mất tới gần 10 năm thì nền kinh tế số 1 thế giới này mới thoát ra khỏi bóng ma xì hơi bong bóng. Thậm chí đến thời Cựu Tổng thống Mỹ Barack Obama, Nhà Trắng vẫn phải thực hiện một số biện pháp kích thích kinh tế nhằm đưa nước Mỹ hoàn toàn thoát khỏi bóng ma suy thoái 2008.

*Nguồn: Bloomberg, CNN, Fortune

Huyền Băng