Người mua nhà ảnh hưởng gì nếu căn hộ mình mua bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng?
Văn phòng đăng ký Đất đai TPHCM cho biết vừa qua chỉ công bố các dự án bất động sản (BĐS) trên địa bàn TP đang thế chấp ngân hàng mà tài sản thế chấp hình thành trong tương lai và đang huy động góp vốn từ khách hàng. Trên thực tế, có nhiều chủ đầu tư bất động sản Sài Gòn tuy không cầm cố dự án nhưng thế chấp "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai".
Đơn cử, theo nguồn tin riêng, Công ty CP May – Diêm Sài Gòn đã cầm cố: Quyền đòi nợ hình thành trong tương lai, Khoản phải thu hình thành trong tương lai đối với các hợp đồng mua bán các căn hộ, trung tâm thương mại và tầng hầm sẽ bán trong tương lai của dự án Khu cao ốc Hòa Bình (The Goldview) 346 Bến Vân Đồn tại Ngân hàng Hàng hải Việt Nam.
Công ty CP địa ốc Sacom cầm cố Ngân hàng ACB: Khoản phải thu và quyền phát sinh là các khoản tiền và toàn bộ các quyền, lợi ích có được từ việc bán 93 căn hộ còn lại tại Block B2, Chung cư Giai Việt (tính đến ngày 24/12/2015).
Công ty CP Xây dựng Đầu tư và Phát triển Lĩnh Phong C.O.N.I.C cầm cố Ngân hàng Việt Á: Quyền đòi nợ từ các hợp đồng mua bán căn hộ 2 block G và H khu chung cư Skyway Residence.
Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) cầm cố tại Ngân hàng Phương Đông: Quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của dự án khu dân cư Phía Bắc Rạch Bà Bướm, Phường Phú Thuận, Quận 7, TP.HCM (Jamona City).
Công ty CP địa ốc Phú Long cầm cố tại Ngân hàng ACB: Khoản phải thu và quyền phát sinh là các khoản tiền và toàn bộ các quyền, lợi ích Công ty có được theo các hợp đồng mua bán căn hộ ở, sàn thương mại, tầng hầm của dự án cao ốc phức hợp thuộc phân khu 15A2 thuộc dự án khu đô thị Dragon City huyện Nhà Bè.
Công ty CP DV và XD Địa Ốc Đất Xanh “cắm” Ngân hàng Công Thương quyền tài sản của Công ty phát sinh từ: Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án Dự án Cao ốc văn phòng và Căn hộ Thế kỷ 21 tại số 528 Đường Huỳnh Tấn Phát, Phường Bình Thuận, Quận 7, TP.HCM ký ngày 22/07/2015 mà Địa Ốc Đất Xanh đã ký với Công Ty Cổ Phần Thế Kỷ 21.
Ngoài ra, Địa ốc Đất Xanh cũng cầm cố luôn các hợp đồng (bao gồm cả các văn bản sửa đổi, bổ sung) mà Công ty sẽ ký với các tổ chức/cá nhân liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án Dự án Cao ốc văn phòng và Căn hộ Thế kỷ 21 (giữa Đất Xanh và Thế Kỷ 21).
Theo một bài viết của TS Bùi Đức Giang - Công ty Luật Audier and Partners Vietnam LLC trên Thời báo Kinh tế Sài Gòn, việc thế chấp "quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" được thừa nhận trong Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 của Bộ Tư pháp, bổ sung sửa đổi năm 2014 và 2015 (Thông tư 05).
Tuy vậy, điều 148, Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở và các trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật Nhà ở thì không có giá trị pháp lý. Quy định này khiến nhiều người đặt ra câu hỏi có phải tinh thần của Luật Nhà ở là chỉ được thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai chứ không được thế chấp "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai"?
Điều 81, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở (Nghị định 99) có vẻ công nhận cả việc thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai lẫn việc thế chấp "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai".
Tuy nhiên văn bản này lại quy định là “việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở và của Nghị định này”, trong khi không có điều luật nào của Luật Nhà ở và Nghị định 99 đề cập cụ thể chế định pháp lý này ngoài việc đặt ra yêu cầu cho Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định và hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là các quyền tài sản.
Tuy nhiên một chuyên gia bất động sản nêu kiến nghị rằng việc thế chấp "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" nên bị cấm vì chủ đầu tư những dự án nhà ở không đủ điều kiện thế chấp tài sản là "nhà ở hình thành trong tương lai" sẽ dùng cách này để lách qua những quy định của Luật Nhà ở (Điều 148) và Nghị định 99 (Điểm b khoản 2 Điều 19) .
Đó là chưa kể trường hợp chủ đầu tư đã cầm cố dự án nhưng vẫn tiếp tục cầm cố quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Đối với những ngân hàng chấp nhận việc nhận thế chấp "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" có thể chịu rủi ro khi có tranh chấp vì Tòa án có thể căn cứ vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành để tuyên vô hiệu hợp đồng.
Đối với khách hàng mua nhà ở của các chủ đầu tư đang cầm cố "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" thì nên yêu cầu chủ đầu tư chuyển sang hình thức cầm cố tài sản là "nhà ở hình thành trong tương lai" để tránh bị thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra.
Khi đó quyền lợi của người mua nhà mới được đảm bảo theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 cũng như Nghị định 99 và các cơ quan quản lý như Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây Dựng... mới giám sát được chủ đầu tư dự án.
