Lãi suất 12-14%, giao dịch giảm sâu trong khi tồn kho tăng: Chuyên gia nói gì về thời điểm bất động sản ‘tan băng’?

Bất động sản: Hàng nhiều, người mua ít

Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy nghịch lý nguồn cung tăng mạnh nhưng giao dịch lại suy giảm, kéo lượng hàng tồn kho lên cao.

Quý 2/2026 có 59.737 sản phẩm đủ điều kiện bán, trong khi lũy kế có 694.351 sản phẩm đang xây dựng. Thế nhưng, giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 13,9% so với quý trước và 22,91% so với cùng kỳ; giao dịch đất nền giảm lần lượt 28,49% và 36,31%.

Giao dịch giảm đẩy tồn kho cuối quý lên tới 12.823 căn chung cư, 15.331 nhà ở riêng lẻ và 11.148 sản phẩm đất nền.

Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản phổ biến từ 12-14%/năm (lãi suất thả nổi có nơi lên tới 15-16%/năm), làm hạn chế sức mua và khả năng tiếp cận tín dụng của người dân.

Tại talk show “Bất động sản hết cửa vay lãi suất rẻ?” trên VTC News đặt ra vấn đề thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam thực sự “băng tan” sẽ phụ thuộc vào động lực then chốt nào? Chu kỳ lành mạnh tiếp theo có thể bắt đầu từ khi nào và từ đâu?

Chia sẻ về vấn đề trên, Tiến sĩ Bùi Ngọc Sơn, nguyên Trưởng phòng Kinh tế quốc tế, Viện Kinh tế Việt Nam và Thế giới, cho rằng rất khó để dự báo chính xác triển vọng thị trường trong bối cảnh hiện nay, bởi nền kinh tế trong nước vẫn đang gặp nhiều thách thức và vẫn phụ thuộc nhiều vào diễn biến của kinh tế thế giới, nguy cơ lạm phát và thiếu thanh khoản trong hệ thống ngân hàng vì vậy vẫn hiện hữu.

“Nếu lãi suất tiếp tục phải nâng lên nữa thì thị trường làm sao chịu nổi? Mức lãi suất mười mấy phần trăm đã rất khó chịu đựng”, ông nói.

Theo Tiến sĩ Bùi Ngọc Sơn, tại một số thị trường trong giai đoạn khó khăn, lãi suất từng được đẩy lên mức rất cao. Nga có thời điểm nâng lãi suất lên 21%, trong khi Mỹ dưới thời Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang (Fed) Paul Volcker từng đưa lãi suất lên khoảng 20% để kiềm chế lạm phát.

Ông cho biết lựa chọn cách tiếp cận thận trọng và cảnh báo triển vọng thị trường bất động sản trong thời gian tới chưa thể tích cực. “Do đó, cần có chiến thuật rất rõ ràng để sống sót và đừng tiếc rẻ”, ông khuyến nghị.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Rick Nguyễn, Nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rick Nguyễn Academy, cho rằng để thị trường bất động sản có thể “tan băng” và thanh khoản cải thiện, trước hết cần ổn định mặt bằng lãi suất. Theo ông, quá trình này có thể mất 1–2 năm.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để đưa nguồn cung ra thị trường phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của số đông.

Ông cho biết Chính phủ đang triển khai mô hình khu đô thị đa mục tiêu với các chính sách ưu đãi, hướng tới phát triển những sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, qua đó mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập khoảng 20 - 40 triệu đồng/tháng.

Bên cạnh đó, chính sách phát triển nhà ở cho thuê với thời hạn 15 - 20 năm cũng đang được hoàn thiện về hành lang pháp lý. Theo ông, nếu được Quốc hội thông qua trong các kỳ họp sắp tới, chính sách này sẽ tạo cơ sở để triển khai trên phạm vi các tỉnh, thành. Thủ tướng Chính phủ cũng đã đề nghị các địa phương chuẩn bị sẵn quỹ đất để thực hiện.

“Vì vậy, tôi không quá lo về việc thị trường bất động sản kém thanh khoản. Nó kém thanh khoản bởi doanh nghiệp xây sai phân khúc. Nếu Chính phủ đưa ra các chính sách khuyến khích, tạo nguồn cung mới đúng nhu cầu thì những doanh nghiệp chỉ xây phân khúc hạng sang và cao cấp sẽ gặp khó khăn. Bởi họ xây toàn hạng sang và cao cấp, trong khi người dân không có nhu cầu. Những trường hợp này phải tự điều chỉnh, thậm chí phải để một phần đổ vỡ để chủ đầu tư và nhà đầu tư tỉnh táo trở lại”, ông Rich Nguyễn nhấn mạnh.

Theo chuyên gia, để thị trường bất động sản có thể “tan băng”, bên cạnh các yếu tố về lãi suất và nguồn cung, cần cải thiện niềm tin của nhà đầu tư.

Ông Rick Nguyễn cho rằng bất động sản vẫn là lĩnh vực được ưu tiên và năm 2026 có thể được xem là điểm khởi đầu của một chu kỳ mới, với cách tiếp cận khác trước.

“Không phải cách chơi cũ, không phải cứ mua rồi chờ tăng giá hoặc cứ mua được đất là thắng. Không còn kiểu chơi đó nữa”, ông nói.

Theo chuyên gia, từ năm 2026 trở đi, thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp. Một số chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể “ngã ngựa”, nhưng đây cũng là tín hiệu tích cực bởi quá trình này sẽ loại bỏ dần các mô hình, hình thức đầu cơ, đồng thời hướng thị trường tới những sản phẩm có giá trị sử dụng và tính bền vững cao hơn.

“Chủ đầu tư cũng phải phát triển sản phẩm bền vững, chứ không thể làm ồ ạt như ngày xưa, cứ xin được đất, làm bất động sản là sẽ thắng. Qua rồi cái thời cứ nhảy vào đất, mua rồi chờ tăng giá là thắng. Bây giờ phải khác, cuộc chơi đòi hỏi tư duy và góc nhìn vừa rộng, vừa sâu, vừa chi tiết thì mới có thể chiến thắng”, ông Rick Nguyễn nhấn mạnh.

Giá chung cư, nhà đất còn giảm nữa không?

Cũng theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp quý II/2026 có xu hướng giảm so với quý I. Giá bình quân tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m², TP.HCM 108 triệu đồng/m² và Hưng Yên 69 triệu đồng/m².

Giá biệt thự, nhà ở liền kề tại nhiều địa phương cũng giảm do thanh khoản chậm.

Đối với đất nền dự án, giá trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2 - 3% so với quý trước do thanh khoản suy yếu, chi phí vốn cao và nhà đầu tư ưu tiên sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng. Giá rao bán đất nền bình quân cả nước giảm 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m²; tại TP.HCM giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m². Giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm phổ biến 3 - 6% so với quý trước, tập trung ở các sản phẩm giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.

Theo quan điểm của ông Rick Nguyễn, tại Hà Nội trong thời gian tới và TP.HCM từ năm sau, giá chung cư có thể tiếp tục giảm mạnh. Ông cho rằng quan điểm quỹ hàng khan hiếm nên giá sẽ không giảm cần được nhìn nhận lại, bởi nhu cầu nhà ở đang có xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm.

“Không phải ai cũng có nhu cầu vào trung tâm để ở. Người dân đang dần giãn ra các khu vực bên ngoài để sinh sống và làm việc”, ông nói.

Theo ông, xu hướng này có thể cần thêm 2 - 3 năm để thể hiện rõ nét, nhưng là yếu tố cần được tính đến khi đánh giá diễn biến thị trường. Chung cư có thể là phân khúc điều chỉnh trước, sau đó đến nhà mặt đất.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất hiện nay có thể còn duy trì ít nhất khoảng một năm nữa, ông cho rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm. Cùng với đó, nguồn cung đang được bổ sung khi một số khu đô thị đa mục tiêu quy mô lớn được triển khai, trong đó có dự án khoảng 700 ha và một dự án khoảng 900 ha.

“Tôi tin rằng chúng ta sẽ bước vào một thời điểm sàng lọc. Sau khi giai đoạn đó đi qua, cuộc chơi sẽ bước sang một trạng thái mới và chúng ta sẽ nhìn thấy ‘ánh mặt trời’ với một cách chơi mới”, ông Rick Nguyễn nhận định.

Phan Trang