GS Đặng Hùng Võ dự đoán xu hướng giá nhà khi chung cư có thể sắp được tính niên hạn sử dụng, dòng tiền sẽ đi về đâu?

Dòng tiền có thể tìm đến các kênh đầu tư khác

Chính phủ vừa yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi, đồng thời làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn. Việc này được nhận định sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là chung cư.

Chia sẻ về vấn đề trên trong talkshow “Chung cư hết thời hạn sử dụng, người dân có bị mất nhà?” của VTC News mới đây, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trước đây, khi định giá một căn hộ, người mua thường quan tâm đến vị trí, tiện ích và diện tích căn hộ trong tòa nhà. Hiện nay, số năm sử dụng còn lại cũng đang trở thành một yếu tố được thị trường tính đến. Điều này đặt ra câu hỏi liệu giá chung cư thời gian tới có giảm hay không.

“Chắc chắn là giảm, bởi theo cách nhìn riêng của tôi, chung cư không phải là tích sản mà là tiêu sản. Khi được đánh giá là tiêu sản, giá của nó đương nhiên sẽ giảm. Tôi cho rằng đây cũng là một kỳ vọng và là một yếu tố tạo điều kiện để nhiều người tìm được chỗ ở. Nếu chúng ta dần quen với quan niệm “đời ai người ấy lo”, chung cư sẽ là một nơi ở phù hợp”, ông Võ nhận định.

Ông phân tích, một người cần mua chung cư ít nhất cũng phải trên 18 tuổi. Người dưới 18 tuổi gần như không thể tự mua chung cư vì không có tiền để mua. Nếu lấy mốc 18 tuổi cộng với tuổi thọ khoảng 75 năm thì một đời người là khoảng 93 năm.

Ông cho rằng Việt Nam có thể tham khảo một số nước và quy định thời hạn khoảng 100 năm, hoặc 99 năm như một số quốc gia. Mức này tương đối hợp lý, bởi tính từ thời điểm một người trên 18 tuổi mua nhà, thời hạn như vậy về cơ bản đủ cho cả một cuộc đời.

“Nếu thời hạn còn dư, có thể để người khác đến ở nhờ trong khoảng thời gian còn lại để tránh lãng phí. Một lần mua chung cư có thể giải quyết nhu cầu nhà ở cho cả một cuộc đời, theo tôi, là mức thời hạn phù hợp”, ông nói.

Theo vị chuyên gia, nếu chung cư chuyển từ một tài sản được coi là “tích sản” sang “tiêu sản”, một bộ phận nhà đầu tư có thể không còn lựa chọn chung cư như một tài sản để tích lũy. Khi đó, dòng tiền trên thị trường bất động sản có thể chuyển sang các phân khúc hoặc kênh đầu tư khác.

Chung cư cũ có thể dần mất vai trò tích sản

Ông Đặng Hùng Võ cho biết, gần 10 năm trở lại đây, đặc biệt với những căn chung cư cũ, giá nhiều khi tăng và thậm chí cao hơn một số căn chung cư mới. Tuy nhiên, khi quy định mới xác định niên hạn sử dụng, những căn hộ đã được đưa vào sử dụng 20-30 năm sẽ có thời hạn còn lại ngắn hơn đáng kể so với căn hộ mới.

“Theo tôi, khả năng mua đi bán lại chung cư cũ sẽ chủ yếu phục vụ những người có nhu cầu ở, thay vì mua theo kiểu tích sản. Sẽ không còn nhiều chuyện mua chung cư để kinh doanh kiếm lời, bởi đến thời điểm này, lợi nhuận từ kinh doanh chung cư gần như không đáng kể”, ông Võ nhận định.

Theo ông, nếu sau khi có quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư mà thị trường thay đổi theo hướng trên, thì điều này cũng cho thấy mục đích thực của việc phát triển chung cư. Mục đích chính của chung cư là tạo chỗ ở, vì vậy cần làm sao để người mua có thể sử dụng căn hộ trong suốt cuộc đời.

Khi chung cư không còn được coi là tài sản để tích sản, ông Võ cho biết giá của nó chắc chắn sẽ giảm. Điều đó có thể mang lại lợi ích cho cộng đồng, bởi những người có nhu cầu tìm chỗ ở có thể tiếp cận chung cư dễ hơn.

Tại nhiều quốc gia, ông Đặng Hùng Võ cho biết việc quy định nhà ở có niên hạn đã thúc đẩy các phân khúc nhà ở cho thuê phát triển. Theo ông, tại Việt Nam, nhiều nhà đầu tư chung cư có thể chuyển sang mô hình cho thuê.

“Nếu người thuê được đảm bảo tính ổn định và có nguyên tắc xác định giá thuê phù hợp, thị trường nhà ở cho thuê dựa trên chung cư sẽ là một trong những yếu tố có thể phát triển mạnh. Mô hình này cũng có thể góp phần giải quyết vấn đề nhà ở tương đối ổn. Đồng thời, chúng ta có thể hạn chế bớt những dạng bất động sản tư nhân như các siêu villa hoặc những căn villa có giá trị rất lớn. Đây cũng là thời điểm có thể cải cách nhiều vấn đề của thị trường bất động sản”, ông Võ nhấn mạnh.

Phan Trang