Bất động sản rao 'cắt lỗ' 10-20% có thực sự chính xác? Chuyên gia chỉ 4 điểm phải kiểm tra

Thị trường bất động sản gần đây xuất hiện nhiều thông tin về tình trạng bán tháo, bán xả, cắt lỗ 10-20% trong bối cảnh thanh khoản chậm. Tuy nhiên, trong sự kiện mới đây, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý cấp cao Batdongsan.com.vn nhận định: "Hiện tại chưa có tình trạng bán xả, bán tháo, bán cắt lỗ".

Dữ liệu VARS IRE cũng cho thấy dòng tiền vẫn ở lại thị trường. Trong 6 tháng đầu năm, khoảng 98.000 sản phẩm được đưa ra, ghi nhận 43.000 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Căn hộ chiếm 73% tổng giao dịch; riêng nhóm cao cấp giá 50-80 triệu đồng/m² chiếm khoảng 46% giao dịch căn hộ, trở thành phân khúc có thanh khoản nổi bật.

Theo VARS IRE, nhu cầu mua để ở và đầu tư trung, dài hạn vẫn là nền tảng hỗ trợ thị trường, trong bối cảnh đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự hình thành các cực phát triển mới.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng bán tháo, cắt lỗ chủ yếu xảy ra ở một bộ phận nhà đầu tư “lướt sóng” sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Ông cũng lưu ý một số thông tin “cắt lỗ” có thể xuất phát từ việc rao giá thấp để thu hút khách hoặc gây áp lực lên người bán.

Tại Podcast Tài chính cá nhân chủ đề "Vay mua nhà thời lãi cao cần lưu ý gì?" của VnExpress mới đây, ông Nguyễn Quang Sơn Giám đốc Trung tâm Quản lý Gia sản (Hub North Star) Công ty Cổ phần FIDT chia sẻ về vấn đề cắt lỗ bất động sản hiện nay.

Đừng mắc bẫy “cắt lỗ”

Trước câu hỏi liệu có trường hợp đẩy giá niêm yết lên cao rồi giảm xuống để tạo cảm giác đang được chiết khấu, ông Nguyễn Quang Sơn cho biết đây cũng là một trong những kỹ thuật khi đưa dự án ra thị trường và phổ biến hơn ở thị trường sơ cấp. Chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối có thể định vị dự án ở mức giá cao, đi kèm các chính sách bán hàng, sau đó linh hoạt điều chỉnh theo từng giai đoạn của thị trường.

Trên thị trường thứ cấp, việc này thường khó thực hiện hơn vì giá bán phải bám theo mặt bằng chung. Khi một dự án có hàng nghìn căn đã được phân phối ra thị trường, mỗi sản phẩm có một chủ sở hữu khác nhau, việc cùng điều chỉnh giá theo một mức chiết khấu là rất khó.

Vì vậy, để phân biệt cắt lỗ thật và giảm giá ảo, ông Nguyễn Quang Sơn khuyến nghị, trước một tin rao bán bất động sản, nhà đầu tư thường quan tâm đến những yếu tố:

Thứ nhất là giá mua của người đang rao bán trước đây bao nhiêu. Với nhiều dự án, giá trị mua bán trước đây được thể hiện trên hợp đồng. Trong giai đoạn lãi suất thấp, đôi khi người mua còn trả thêm khoản chênh ngoài giá hợp đồng.

Nếu hiện tại dựa trên giá hợp đồng đó, người bán tiếp tục chiết khấu khoảng 10-20% thì có thể xem đó là cắt lỗ thật. Tuy nhiên, để xác định mức giá đó đã hợp lý, thực sự rẻ và hấp dẫn hay chưa, cần xem xét thêm.

Thứ hai là giá giao dịch thực tế hiện nay của những bất động sản cùng phân khúc. Nhiều người có thể thấy mức chiết khấu 20% là hấp dẫn, nhưng nếu sau đó kinh tế khó khăn hơn và giá tiếp tục giảm 40% thì sao? Đây là điều không thể nói trước.

Thứ ba là lý do thực tế khiến người bán muốn bán. Ông Sơn cho biết, trong giai đoạn 2022-2023, khi còn làm việc trong ngân hàng, ông chứng kiến nhiều trường hợp người vay mua nhà chấp nhận cắt toàn bộ phần vốn tự có, thậm chí có người còn trả thêm tiền cho bên mua để nhanh chóng thanh khoản tài sản, thoát khỏi khoản vay và tránh bị ghi nhận nợ xấu trên Trung tâm Thông tin tín dụng Quốc gia. Khi đó, mức giá bán có thể nằm trong vùng hấp dẫn.

Thứ tư là chất lượng tài sản và tính thanh khoản thực tế. Ông Sơn cho biết từng đặt cọc một mảnh đất 2 tỷ đồng, nhưng đến nay khoản tiền vẫn bị “mắc” do phát sinh tranh chấp thừa kế. Trường hợp bố mẹ bán đất nhưng sau đó con cái không đồng ý là một trong những vấn đề có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của tài sản.

Để có thể tìm thông tin về những bất động sản cắt lỗ xác thực, ông Nguyễn Quang Sơn cho biết nhà đầu tư nên tìm đến môi giới chuyên nghiệp am hiểu từng quận, từng khu vực, từng dự án để bám sát nguồn tin thực tế, đặc biệt là giá trị giao dịch thực tế chứ không chỉ thông tin chào bán.

Ngoài ra, chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư có thể theo dõi các cộng đồng cư dân tại khu vực. Khi lãi suất cao, mỗi người có một bối cảnh, nhu cầu và áp lực tài chính khác nhau. Cách nhanh nhất là họ đăng nhu cầu bán tài sản lên các nhóm cộng đồng cư dân. Bên cạnh đó, nhà đầu tư có thể tìm hiểu thông tin qua các hội nhóm đầu tư, cộng đồng nhà đầu tư trên các nền tảng mạng xã hội.

Đo sức trước khi xuống tiền

Theo ông Nguyễn Quang Sơn, để xác định xuống tiền mua nhà lúc này hay tiếp tục chờ đợi, người mua có thể cân nhắc 5 biến số.

Thứ nhất, mục tiêu mua nhà. Người mua cần xác định mua để ở, sử dụng hay đầu tư. Nếu mua để ở, cần tính thời gian dự kiến sử dụng căn nhà; nếu mua đầu tư, phải xác định dòng tiền và khả năng sinh lời sẽ đến từ đâu.

Thứ hai, vốn tự có. Trong giai đoạn hiện nay, vốn tự có là lợi thế lớn đối với người ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và có khả năng nắm giữ tài sản trong thời gian dài nếu giá chưa tăng ngay.

Thứ ba, quỹ dự phòng. Khi mua tài sản trong chu kỳ lãi suất cao, quy mô quỹ dự phòng cũng cần được tính lại. Chẳng hạn, nếu trước đây chi phí thiết yếu là 30 triệu đồng/tháng, sau khi mua nhà phát sinh thêm 25 triệu đồng tiền trả nợ, tổng chi phí cần tính cho quỹ dự phòng sẽ là 55 triệu đồng/tháng. Nếu duy trì quỹ dự phòng 6 tháng, số tiền cần chuẩn bị là 330 triệu đồng, thay vì 180 triệu đồng như trước.

Thứ tư, dòng tiền sau khi vay. Sau khi vay mua nhà, người mua phải bảo đảm vẫn có đủ dòng tiền cho chi tiêu, quỹ dự phòng và các mục tiêu tài chính khác. Hai gia đình cùng thu nhập 100 triệu đồng/tháng nhưng một bên phải chi 50 triệu đồng cho việc nuôi con, ăn học, trong khi bên còn lại chỉ có 30 triệu đồng chi phí thiết yếu sẽ có khả năng tiết kiệm và tạo dòng tiền thặng dư rất khác nhau.

Vì vậy, theo ông Sơn, quyết định vay mua nhà ở bất kỳ thời điểm nào, dù lãi suất cao hay thấp, đều phải dựa trên bảng cân đối tài chính thực tế của từng gia đình.

Thứ năm, cân đối giữa diễn biến giá nhà và chi phí vốn trong tương lai. Người mua cần tính toán khả năng giá nhà tăng, chi phí vốn có thể giảm về mức mong muốn hay tiếp tục duy trì ở mặt bằng cao. Nếu đang đi thuê, cần tính thêm cả chi phí thuê nhà vào bài toán để đánh giá việc chờ đợi có thực sự hợp lý hay không.

Bên cạnh đó, ông Sơn khuyến nghị người mua nên thử “sức chịu đựng” của tài chính gia đình qua các kịch bản xấu: lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm; thu nhập giảm 20-30%; hoặc hai tình huống xảy ra đồng thời.

Khi lãi suất tăng lên 10-12%, nghĩa vụ trả nợ có thể tăng nhanh trong khi thu nhập không tăng tương xứng. Theo ông, không thể giả định thu nhập chắc chắn sẽ tăng trong tương lai để hợp lý hóa một khoản vay đang vượt quá khả năng tài chính ở thời điểm hiện tại.

Phan Trang