Lãi suất có thể tiếp tục giảm 1-2 điểm phần trăm, chuyên gia CBRE gọi tên 3 loại bất động sản nên đầu tư

Mới đây diễn ra buổi Data Talk - Market Insight với chủ đề “Bất động sản khó bán: Giữ tiếp, cắt lỗ hay chờ cơ hội?” do công ty dữ liệu - tài chính WiGroup và VIF đồng sản xuất.

Trong bối cảnh 22 ngân hàng thương mại đã công bố các chương trình giảm lãi suất cho vay với mức giảm phổ biến từ 1,5% đến 2%/năm (một số trường hợp giảm sâu tới 2,5% - 3,25%/năm), theo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA), câu hỏi đặt ra là động thái này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Chia sẻ trong buổi Data Talk, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Dự án nhà ở CBRE Việt Nam nhận định hiện tại, chính sách giảm lãi suất vẫn tập trung vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh. Dù hiện nay đã xuất hiện thông tin các ngân hàng có xu hướng giảm lãi suất huy động, và về dài hạn lãi suất cho vay có thể giảm theo, chúng ta cần nhìn nhận rằng bất động sản hiện không nằm trong nhóm ngành được ưu tiên.

“Nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá nhiều vào kịch bản lãi suất ngắn hạn quay trở lại mức trước đây. Lãi suất có thể điều chỉnh giảm, nhưng theo tôi, trong khoảng 3-6 tháng tới, mức giảm có thể chỉ khoảng 1-2 điểm phần trăm”, ông Kiệt nhận định.

Theo vị này, xu hướng trên đòi hỏi nhà đầu tư phải có cái nhìn thực tế. Trong trung hạn, khoảng 3-6 tháng tới, thị trường có thể xuất hiện những chuyển biến tích cực nhưng sẽ không diễn ra quá nhanh.

Chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản đang trong giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, cả ở phía chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư. Những tác động từ việc lãi suất vay tăng trong thời gian qua cũng đang dần ngấm vào thị trường, khiến nhiều nhà đầu tư bị xáo trộn về kế hoạch tài chính. Vì vậy, cần đánh giá lại năng lực trả nợ và khả năng duy trì dòng tiền của bản thân.

“Thực chất, đây không còn đơn thuần là câu chuyện bất động sản mà còn là vấn đề về chiến lược đầu tư. Nhà đầu tư cần hiểu cách cắt lỗ hoặc thoát hàng đúng thời điểm để bảo đảm an toàn tài chính trong giai đoạn này”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Sự kiện cũng đặt vấn đề nếu diễn biến thực tế thuận lợi hơn dự báo, chẳng hạn trong 6-12 tháng tới lãi suất bắt đầu giảm và sau 12 tháng có thể giảm 2-3 điểm phần trăm, những phân khúc và sản phẩm nào có thể được ưu tiên trong bối cảnh đó?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết cần nhìn nhận rằng nhà đầu tư hiện nay không thể tiếp tục đầu tư trong tình trạng thiếu thông tin.

Trước đây, nhiều người đầu tư theo tâm lý FOMO, thấy người khác mua, thấy dự án nào triển khai cũng xuống tiền mà không thực sự hiểu mình đang đầu tư vào sản phẩm gì. Đây là một trong những sai lầm lớn nhất: đầu tư vào thứ mình không hiểu.

Thị trường bất động sản đang trải qua quá trình thanh lọc và bước vào một giai đoạn phát triển khác. Những thay đổi về luật pháp, cùng các dự thảo chính sách trong thời gian tới, đang hướng đến việc siết chặt hơn các hoạt động đầu cơ, hạn chế rủi ro và tình trạng tăng giá ảo. Điều này khiến cách đầu tư dựa vào kỳ vọng tăng giá đơn thuần sẽ ngày càng khó hiệu quả.

Trong 5-10 năm tới, chuyên gia vẫn đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam có triển vọng tích cực nhờ nền kinh tế phát triển, hạ tầng thay đổi mạnh và cơ cấu quy hoạch được điều chỉnh. Những yếu tố này có thể tạo ra diện mạo mới cho thị trường, đặc biệt tại khu vực TP.HCM mở rộng, đồng thời mở ra dư địa gia tăng giá trị bất động sản. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa đầu tư ở đâu cũng tốt hoặc sản phẩm nào cũng phù hợp.

Ông Kiệt cho biết trong nhiều báo cáo, CBRE thường nhấn mạnh xu hướng thị trường tập trung vào sản phẩm thực. Nhiều người thường hiểu sản phẩm thực là nhà giá rẻ hoặc phù hợp với số đông nhưng cách hiểu này chỉ đúng một phần. Điều quan trọng hơn là giá trị thực của bất động sản phải gắn với công năng sử dụng, trước hết là nhu cầu ở.

Ví dụ người mua để ở phải có thể sinh sống trong căn nhà đó. Người mua đầu tư cũng phải khai thác tài sản dựa trên nhu cầu ở thực, thay vì chỉ trông chờ vào chênh lệch giá như trước đây mà không quan tâm sản phẩm có phù hợp với thị trường hay có người sử dụng hay không.

Theo vị chuyên gia của CBRE, trong thời gian tới, có một số nhóm sản phẩm nhà đầu tư có thể ưu tiên.

Thứ nhất là căn hộ tại khu vực trung tâm và cận trung tâm, có khả năng kết nối tốt. Theo ông, hạ tầng kết nối phải là hạ tầng có khả năng triển khai thực tế, không chỉ nằm trên giấy. Trước đây, nhiều dự án được quảng bá dựa trên các tuyến đường vành đai, đường kết nối liên vùng nhưng có những công trình sau 15 năm vẫn chưa thể triển khai.

Hiện nay, tiến độ triển khai hạ tầng đang được thúc đẩy nhanh hơn. Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định bất động sản mình mua được hưởng lợi từ dự án hạ tầng nào, đơn vị nào thực hiện, thời điểm triển khai và tiến độ ra sao. Khi nắm được những thông tin này, nhà đầu tư mới có cơ sở đánh giá khả năng gia tăng giá trị của tài sản. Nếu chỉ dựa vào thông tin mơ hồ hoặc nghe truyền miệng, rủi ro sẽ rất lớn.

Bên cạnh khả năng kết nối, căn hộ cần có tiện ích và điều kiện sinh hoạt phù hợp với người ở thực. Một yếu tố khác trước đây nhiều người có thể bỏ qua nhưng hiện nay ngày càng được quan tâm là chất lượng xây dựng, chất lượng sống và công tác quản lý vận hành.

Nhà đầu tư cần tìm hiểu đơn vị quản lý vận hành, chất lượng bảo trì, bảo dưỡng, hệ thống tiện ích nội khu có phù hợp với gia đình hay không. Việc di chuyển từ nhà đến nơi làm việc, trường học và các địa điểm sinh hoạt cũng cần được tính đến, bởi những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sống của cư dân.

Thứ hai là nhà phố tại khu vực trung tâm, có khả năng khai thác cho thuê tốt. Theo chuyên gia, đây là nhóm tài sản có khả năng chống chịu tương đối tốt trước những biến động của thị trường. Dù giá trị có thể không tăng mạnh trong một thời gian dài, nhà phố trung tâm vẫn có thể đóng vai trò là tài sản tích lũy, đồng thời hỗ trợ thanh khoản và huy động vốn.

Những căn nhà phố có khả năng khai thác cho thuê hiệu quả cũng là lựa chọn đáng cân nhắc nếu nhà đầu tư ưu tiên sự ổn định và an toàn tài chính.

Thứ ba là đất nền tại khu vực vùng ven, dành cho những nhà đầu tư chấp nhận mức độ rủi ro cao hơn. Tuy nhiên, ông Kiệt cho biết không phải bất động sản vùng ven nào cũng có khả năng sinh lời. Cơ cấu liên kết vùng hiện nay đã thay đổi nhiều so với trước đây. Những khu vực có khả năng kết nối tốt, được hưởng lợi từ hạ tầng và có định hướng phát triển rõ ràng mới có cơ sở gia tăng giá trị.

“Nếu mua một lô đất nông nghiệp hoặc đất nền chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá mà không có thông tin cụ thể về hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu sử dụng, nhà đầu tư thực chất đang đánh cược”, ông nói.

Vì vậy, vị chuyên gia nhấn mạnh ngay cả khi lựa chọn sản phẩm có mức độ rủi ro cao như đất nền vùng ven, nhà đầu tư vẫn cần kiểm soát rủi ro thông qua việc đánh giá khả năng kết nối, hạ tầng và định hướng phát triển dài hạn của địa phương.

Nhìn chung, trong bối cảnh thị trường phục hồi, chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần ưu tiên những sản phẩm vừa có tiềm năng gia tăng giá trị, vừa bảo đảm an toàn tài chính. Không nên tiếp tục đầu tư theo tâm lý FOMO hoặc chỉ dựa vào thông tin truyền miệng. Thị trường hiện nay đòi hỏi cách đầu tư chuyên sâu, bài bản và dựa trên thông tin thực tế.

Phan Trang