Chuyên gia chỉ ra thời điểm bất động sản đảo chiều: Người mua bắt đầu có quyền mặc cả

Không còn tình trạng “sáng một giá, chiều một giá”

Theo Dat Xanh Services, năm 2026, thị trường bất động sản cả nước sẽ được bổ sung khoảng 136.000 sản phẩm mới, tăng hơn 40% so với năm 2025. Lượng cung này giúp tổng nguồn cung sơ cấp đạt gần 200.000 sản phẩm.

Tuy vậy, dữ liệu của Bộ Xây dựng ghi nhận mặt bằng giá bất động sản quý đầu năm nay vẫn duy trì ở mức cao. Phân khúc căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng do áp lực chi phí đầu vào, với giá trung bình khoảng 128 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 112 triệu đồng/m² tại TP.HCM. Trong khi đó, thị trường thứ cấp nhìn chung ổn định, chỉ điều chỉnh nhẹ ở một số khu vực. Đối với nhà ở riêng lẻ, biệt thự và nhà liền kề, giá giao dịch cơ bản đi ngang so với quý trước, chưa ghi nhận biến động đáng kể.

Tại hội thảo "Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản" hôm 30/5, ông Tô Anh Hùng - Giám đốc REFI CM(AAust), CWP cho biết khác với nhiều quốc gia nơi thị trường đạt trạng thái cân bằng dựa trên nhu cầu ở thực, tại Việt Nam yếu tố nguồn cung đóng vai trò quyết định hơn.

Dù nguồn cung tăng mạnh từ năm 2025 nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý, giá bất động sản vẫn đi lên do lãi suất duy trì ở mức hấp dẫn và phần lớn nguồn cung mới là các dự án hình thành trong tương lai, chưa tạo ra sản phẩm hoàn thiện để đưa ra thị trường.

Ông dự báo điểm cân bằng cung - cầu sẽ xuất hiện trong năm 2026, khi hàng loạt dự án được bàn giao từ cuối năm 2026 đến đầu năm 2027, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Đây cũng là thời điểm thị trường bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung và hoàn tất một chu kỳ phát triển mới.

Vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm là: Trong một chu kỳ như vậy, nên hành động thế nào? Theo chuyên gia, một chu kỳ bất động sản thường gồm bốn giai đoạn: phục hồi, tăng trưởng, bùng nổ nguồn cung và suy giảm. Đồng thời, thị trường cũng được chia thành hai trạng thái: thị trường của người bán và thị trường của người mua.

Trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng, đây là thị trường của người bán. Người bán nắm lợi thế lớn trong việc định giá và giao dịch.

Ông nêu thực tế, tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2025, nhiều người chứng kiến thực tế "sáng một giá, chiều một giá", đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư. Giá thay đổi rất nhanh và người mua gần như không có lợi thế đàm phán. Người bán quyết định mặt bằng giá, còn người mua buộc phải chạy theo thị trường. Không ít trường hợp vừa chậm quyết định đã phải mua với mức giá cao hơn đáng kể.

Tuy nhiên, hiện nay thị trường đã khác. Khi nguồn cung bắt đầu gia tăng, thị trường đang từng bước chuyển sang trạng thái của người mua. Trong giai đoạn này, người mua có nhiều lợi thế hơn. Điều đó thể hiện khá rõ trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

“Riêng với thị trường sơ cấp, thời điểm hiện nay việc đàm phán trở nên dễ dàng hơn rất nhiều. Người mua có thể thương lượng về giá bán, chính sách thanh toán và nhiều điều kiện khác. Đây chính là lợi thế lớn của người mua trong bối cảnh nguồn cung gia tăng. Theo quan sát của cá nhân tôi cũng như khách hàng của chúng tôi, nhiều người đã chờ đợi khá lâu để thị trường bước vào giai đoạn này. Đó chính là đặc điểm nổi bật khi thị trường chuyển sang trạng thái của người mua”, ông Hùng nhấn mạnh.

Đối với thị trường sơ cấp hiện nay, vị chuyên gia cho biết có thể thấy rất rõ rằng các chủ đầu tư đang tung ra nhiều chính sách hỗ trợ hơn trước.

Các chính sách khá đa dạng, từ hỗ trợ lãi suất, cam kết miễn lãi trong 5 năm cho đến các chương trình chuyển đổi sản phẩm. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư còn đưa ra các phương án thanh toán sớm với mức ưu đãi mà trước đây thị trường rất hiếm gặp.

“Ưu đãi hiện nay không chỉ dừng lại ở chiết khấu bằng tiền mặt mà còn mở rộng sang nhiều hình thức khác như miễn phí quản lý, hỗ trợ vận hành và hàng loạt chính sách gia tăng lợi ích cho người mua. Điều này phản ánh rất rõ việc thị trường đang dịch chuyển sang trạng thái có lợi hơn cho bên mua”, ông Hùng nói.

Mô hình “thành phố 15 phút” thay đổi cuộc chơi bất động sản

Khi thị trường trở thành thị trường của người mua, một câu hỏi quan trọng cần đặt ra là: nếu mua bất động sản ở thời điểm này thì trong tương lai sẽ bán lại cho ai?

Ông Hùng cho biết nhiều nghiên cứu trên thế giới cho thấy thế hệ Gen Z sẽ là nhóm định hình thị trường nhà ở trong tương lai.

Một báo cáo của JLL tại Ấn Độ, đến năm 2030, khoảng 60% số căn nhà mới sẽ được mua bởi thế hệ Millennials và Gen Z. Số liệu tại Mỹ cho thấy tỷ lệ sở hữu nhà ở tuổi 24 của Gen Z đạt 27,8%, cao hơn Millennials với 24,5% và Gen X với 23,5%.

Theo các nghiên cứu quốc tế, thế hệ người mua nhà mới đang ưu tiên chất lượng sống hơn vị trí trung tâm. Họ có xu hướng dịch chuyển ra khỏi các khu vực trung tâm đắt đỏ để tìm kiếm môi trường sống xanh, đồng thời ưa chuộng những căn hộ diện tích vừa phải nhưng được tích hợp nhiều tiện ích và nằm trong các khu đô thị "all-in-one", đáp ứng đồng thời nhu cầu sinh sống, làm việc và giải trí.

Không chỉ thay đổi về nhu cầu sản phẩm, theo ông Hùng, cách thức sở hữu nhà ở cũng đang dịch chuyển. Nhà ở ngày càng được xem là tài sản tạo dòng tiền, trong khi xu hướng mua chung (co-buying) và sử dụng hỗ trợ tài chính từ gia đình trở nên phổ biến hơn ở thế hệ Gen Z nhằm giảm áp lực sở hữu nhà. Trước những thay đổi này, các chủ đầu tư buộc phải phát triển sản phẩm linh hoạt hơn, tối ưu công năng và thiết kế các giải pháp tài chính phù hợp với nhóm khách hàng trẻ.

“Nếu không nghiên cứu kỹ các yếu tố nhân khẩu học và những thay đổi trong hành vi người mua, các chủ đầu tư có thể đánh mất lợi thế cạnh tranh trong quá trình phát triển sản phẩm so với các đối thủ trên thị trường”, vị chuyên gia phân tích. .

Thực tế các khu đô thị tích hợp (all-in-one) đang phát triển mạnh tại nhiều quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore. Một khái niệm rất đáng chú ý là "thành phố 15 phút". Đây là mô hình mà cư dân có thể tiếp cận các tiện ích thiết yếu như trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm dịch vụ chỉ trong vòng 15 phút di chuyển.

Để đáp ứng xu hướng này, ông Hùng cho biết các khu đô thị tích hợp thường hướng đến ba tiêu chí cốt lõi. Thứ nhất là phát triển bền vững. Thứ hai là khả năng kết nối liền mạch. Thứ ba là xây dựng cộng đồng và bản sắc riêng, yếu tố đang được thế hệ trẻ đặc biệt quan tâm.

“Trong những khu đô thị như vậy, các tiêu chí được ưu tiên hàng đầu thường là không gian xanh, sức khỏe và chất lượng sống. Tuy nhiên, một khu đô thị tích hợp nếu thiếu các giải pháp kết nối hiệu quả sẽ khó trở thành nơi ở thực sự và có nguy cơ mang nặng tính đầu cơ”, ông Hùng khuyến nghị.

Theo ông Hùng, các mô hình định giá bất động sản phổ biến trên thế giới như Hedonic Pricing Model (HPM) không chỉ xem xét đặc tính sản phẩm mà còn đặc biệt coi trọng môi trường sống, tiện ích và khả năng kết nối giao thông. Trong đó, khoảng cách tới các tuyến metro, đường sắt và hạ tầng trọng điểm thường có tác động lớn đến giá trị tài sản.

Tại Việt Nam, khi hệ thống metro và hạ tầng giao thông tiếp tục được mở rộng, yếu tố kết nối được dự báo sẽ ngày càng ảnh hưởng mạnh đến giá bất động sản. Ông Hùng cho rằng Hà Nội và TP.HCM đang bước vào chu kỳ hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng, từ các tuyến metro, cầu mới đến các dự án liên kết vùng quanh sân bay Long Thành. Thực tế, giá bất động sản dọc tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã ghi nhận mức tăng đáng kể trong quá trình triển khai và vận hành.

Tuy nhiên, vị chuyên gia lưu ý hạ tầng chỉ là một trong những yếu tố tạo giá trị. Trong giai đoạn 2026 trở đi, nhà đầu tư cần đánh giá đồng thời năng lực chủ đầu tư, chất lượng dự án và vị trí cụ thể của tài sản để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững trong dài hạn.

Phan Trang