Vì sao các dự án cải tạo chung cư cũ chậm trễ? (Phần 1)

Vừa qua Bộ Xây dựng đăng tải dự thảo Nghị định về việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại chung cư để lấy ý kiến góp ý của nhân dân.

Ông Đinh Bá Điệp – Tổng Giám đốc Công ty CP Đô thị sinh thái Dầu khí Hòa Bình, một doanh nhân hiểu biết và tâm huyết trong lĩnh vực đầu tư xây dựng dự án bất động sản, đã có những phân tích, góp ý nhằm hoàn thiện Nghị định này. Chúng tôi xin trích đăng bài viết của ông Đinh Bá Điệp về vấn đề này.

Theo ông  Điệp, có rất nhiều nguyên nhân, nhưng để nhằm mục đích tìm ra các giải pháp một cách đúng và trúng nhất, ông Điệp phân tích một số nhóm nguyên nhân chính như sau.

Thứ nhất, chính sách còn chậm so với thực tế phải xử lý chung cư cũ (CCC). Năm 2001, Hà Nội đã quan tâm đến vấn đề cải tạo chung cư cũ, khi có văn bản chỉ đạo xử lý chung cư nguy hiểm. Trong khi đó, đến 2007 Chính phủ mới có văn bản hướng dẫn. Điều này dẫn đến nguyên nhân kéo dài quá trình cải tạo dự án chung cư cũ.

Thứ hai, việc quản lý chung cư cũ bị buông lỏng, dẫn đến người dân tự quản lý là chính. Điều này khiến tình trạng cơi nới diễn ra phổ biến. Đây cũng là một điều bất cập trong quá trình thực hiện bồi thường GPMB, tái định cư (TĐC) cho các hộ dân khi thực hiện xử lý CCC dẫn đến những tranh chấp, khiếu nại kéo dài làm chậm trễ quá trình thực hiện chương trình xử lý CCC trên địa bàn các TP trong đó có Hà Nội.

Thứ ba, chính sách chưa sát thực tiễn. Mức độ khó khăn phụ thuộc vào từng loại chung cư. Trong khi đó chính sách nhà nước lại không có sự phân loại để có định hướng xử lý cho từng nhóm.

Thứ tư, mặc dù có nhiều chính sách của Nhà nước đề ra nhưng công tác triển khai của các cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương còn chưa thực sự quyết liệt. Trách nhiệm của các cơ quan quản lý còn chưa rõ ràng. Ví dụ, trong suốt 10 năm thực hiện kế hoạch xử lý thí điểm 3 CCC là Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Kim Liên nhưng đến nay kết quả đạt được không đáng kể.

Bên cạnh đó, còn có một số nguyên nhân xuất phát từ chính người dân. Do chính sách tính hệ số nâng diện tích khi bồi thướng căn hộ cũ, nên giá trị căn hộ chung cư cũ được định giá theo thị trường, giá trị cao hơn rất nhiều so với quy định của Nhà nước.

Hiệu ứng vết dầu loang đã làm cho giá thị trường của tất cả các căn hộ CCC tăng giá gấp nhiều lần so với giá trị sử dụng thực tế của nó.

Do đó người dân sống trong các căn hộ CCC đó định hình sẵn trong suy nghĩ về giá trị về ngôi nhà của họ rất cao so với giá trị thực và đương nhiên họ sẽ đòi hỏi CĐT bồi thường TĐC với mức cao đó.

Mức tái định cư toà sau lại yêu cầu cao hơn toà trước, nếuchủ đầu tư chấp thuận thì lại làm cho mặt bằng giá trị căn hộ CCC trên thị trường tiếp tục tăng lên không có điểm dừng.

Điều này dẫn đến hiệu quả đầu tư dự án cải tạo CCC không còn, do đó các CĐT không còn mặn mà với chương trình này nữa. Đây là một cái vòng luẩn quẩn khiến cho công tác thoả thuận giữa các chủ đầu tư và các hộ dân chủ sở hữu vô cùng khó khăn do không gặp được điểm chung.

Ngoài ra, nguyên nhân xuất phát từ chủ đầu tư cũng khiến vấn đề cải tạo chung cư cũ còn chậm trễ.

Nhiều chủ đầu tư chưa có sự tính toán cân đối lợi ích một cách hài hoà, quá trình thực hiện chưa khách quan, dự báo thị trường chưa tốt.

Có những nhà đầu tư khi mới bắt đầu thực hiện rất hăng hái. Tuy nhiên sau một thời gian thực tế thực hiện thấy công tác GPMB gặp nhiều khó khăn, mặt khác khi tính toán lại thì hiệu quả đầu tư không mong muốn.

Do đó đã không còn quyết liệt thực hiện, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện. Cá biệt có những dự án đã thay đổi đến 2-3 lần chủ đầu tư. Việc tính toán dự báo không kỹ lưỡng sẽ dẫn đến những trạng thái không thắm thiết với mô hình xử lý CCC, gây khó khăn trong công tác xã hội hoá chương trình này.

Nhân dân ta có câu “Ở đâu quen đó”. Việc thay đổi xáo trộn nếp sống sinh hoạt của cả một số lượng lớn các hộ dân trong CCC là điều hết sức khó khăn. Ở đây ngoài việc chủ đầu tư mang đến cho họ những lợi ích về vật chất, cần có sự sâu sát tuyên truyền giải thích để các hộ dân cùng chia sẻ về một chương trình lớn của Quốc gia nói chung và các thành phố nói riêng.

>> Cải tạo chung cư cũ: DN đang lỗ nặng?

Đinh Bá Điệp

Tổng Giám đốc Công ty CP Đô thị sinh thái Dầu khí Hòa Bình