Xu hướng "ly tâm" trên thị trường bất động sản TP.HCM
"Đông đảo khách hàng bắt đầu chú ý đến những sản phẩm nhà phố và biệt thự xây sẵn, ở cách trung tâm TP.HCM từ 10-15 km".
Đó là nhận định của ông Nguyễn Khánh Duy – Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở của Savills Việt Nam, về thị trường bất động sản năm 2017.
Xu hướng “ly tâm”
Theo ông Duy, hiện tại, nhà phố hiện hữu nội thành, nhất là nhà mặt tiền và nhà hẻm rộng (hẻm xe hơi) vẫn là loại sản phẩm được đông đảo khách hàng quan tâm với nhiều nguyên nhân, chủ yếu xoay quanh lợi ích cho thuê kinh doanh và nhu cầu di chuyển, đi lại. Khu vực Quận 1, Quận 3 với vị trí thuận tiện, đắc địa vẫn có mức mua bán ổn định.
Ngoài ra, trong thời gian gần đây, xu hướng “ly tâm” đặc biệt phát triển. Đông đảo khách hàng bắt đầu chú ý đến những sản phẩm nhà phố và biệt thự xây sẵn, ở cách trung tâm TP.HCM từ 10-15 km, do tình trạng ngày càng khan hiếm cho nên sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư đổ vào. Cụ thể ở các không gian vùng ven như Quận 9, Quận 2, Quận 7, Nhà Bè với kết nối hạ tầng giao thông tương lai tốt…
Không chỉ bởi ý muốn thoát khỏi sự ngột ngạt, đông đúc, ồn ào, ô nhiễm, khách hàng còn hướng tới những khu vực này vì sự xuất hiện của nhiều dự án được quy hoạch tốt, sở hữu không gian sống rộng rãi với nhiều mảng xanh, hồ cảnh quan, công viên, tiện ích sinh hoạt đầy đủ, an ninh và biệt lập. Đặc điểm chung của những khách hàng ở phân khúc này là gia đình có con nhỏ hoặc nhiều thế hệ sống chung và sở hữu xe ô tô riêng để việc di chuyển không gặp trở ngại.
Theo xu hướng này, có thể kể đến vài dự án nhà liền thổ nổi bật ở địa bàn quận 2, quận 9, Nhà Bè như Palm Residences, Lucasta, Park Riverside, Melosa, Nine South Estates, Lake View… đều đáp ứng phần nào điều kiện để hình thành một môi trường sống trong lành, giảm stress.
Nếu sở hữu trong tay từ 3-5 tỉ, khách hàng có thể mua được một sản phẩm nhà phố liền kề giao thô hoàn thiện bên ngoài, còn với ngân sách cao hơn, từ 7-8 tỉ trở lên thì có thể sở hữu được một ngôi nhà biệt thự song lập hoặc biệt lập vừa ý. Trong khi đó, cùng ngân sách này chỉ có thể sở hữu một căn hộ chung cư từ 2 đến 3 phòng ngủ, ở các quận gần sát khu vực trung tâm với hạn chế là mật độ dân cư cao.
Theo báo cáo thị trường quý 1/2017 do Savills thực hiện, trong thời gian qua có 7 dự án biệt thự/ nhà liền kề mới cung cấp khoảng 590 căn, bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 2.600 căn, giảm -14% theo quý nhưng tăng 25% theo năm.
Lượng giao dịch giảm -11% theo quý nhưng tăng 94% theo năm, với quận phía Đông chiếm 74% tổng lượng giao dịch, đặc biệt quận 9 chiếm đến 49% lượng căn/nền bán được quý này của toàn thành phố. Ở Q2 và Nhà Bè có lượng giao dịch tốt nhất, đặc biệt nhà liền kề với diện tích 90 – 120m2 tiếp tục được hấp thụ tốt.
Phần lớn lượng giao dịch đến từ các dự án mới mở bán với chiến lược tiếp thị hiệu quả và hiện trạng xây dựng đúng kế hoạch. Từ Q2/2017 đến 2019, thị trường sẽ tiếp nhận thêm khoảng 14.200 căn/nền từ 44 dự án mới. Khu Thủ Thiêm, với hàng loạt các dự án nhà đất biệt thự đáng chú ý, cũng được đánh giá là “ngôi sao sáng” trong thời gian tới bởi sự phát triển về hạ tầng, quy hoạch. Các quận phía Đông dự kiến sẽ chiếm 55% tổng nguồn cung tương lai.
Thị trường căn hộ giữ vững “phong độ”
Ông Duy cho biết, năm nay cũng được kỳ vọng là năm của thị trường căn hộ mua để ở khi có 18 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện hữu được mở bán, cung cấp hơn 8.300 căn. Theo báo cáo Q1/2017 từ Savills Việt Nam, có khoảng 5.200 căn hộ mới được mở bán trong quý và tổng nguồn cung sơ cấp trong tất cả các phân khúc đạt khoảng 42.500 căn.
Tổng lượng giao dịch trong quý khoảng 8.800 căn, trong đó, giao dịch Hạng C tăng 10% theo quý trong khi hạng B giảm -35%. Tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường khoảng 21%, giảm 1 điểm phần trăm theo quý do tỉ lệ hấp thụ giảm từ phân khúc hạng A và B. Các quận phía tây như quận 6, 8, Tân Phú và Bình Tân là nơi tập trung của phân khúc bình dân.
Với phân khúc căn hộ nói chung, hầu hết đối tượng khách hàng đều trẻ, có thu nhập từ khá đến cao. Hai mục tiêu mua bán căn hộ cũng tập trung vào việc đầu tư hoặc cho thuê, thế nhưng, tỉ lệ người mua để ở cũng đang gia tăng nhanh chóng.
Với tầm giá từ 2-3 tỉ trở lên, những dự án được xây dựng dọc theo tuyến metro thu hút đối tượng trên khi đáp ứng được những nhu cầu thiết thực, nhất là việc di chuyển dễ dàng khi đi làm, đi chơi tại khu vực trung tâm. Song song đó, sự đầu tư về tiện ích nội ngoại khu như cảnh quan, trung tâm mua sắm, siêu thị tiện lợi… cũng giúp cho những dự án này có được giá trị cho thuê, kinh doanh cao.
Trong khi đó, các dự án thuộc phân khúc căn hộ cao cấp, tưởng chừng có lượng hấp thụ thấp do giá thành cao, vẫn thu hút khách hàng bởi điểm chung là mật độ dân cư ít (từ 500 đến dưới 1.000 căn/dự án), được đầu tư bởi đơn vị có uy tín, có sản phẩm nhận được phản hồi tích cực trên thị trường.
Đối với những khách hàng có ngân sách dư dả hơn, chuyện chọn một ngôi nhà không phải san sẻ quá nhiều không gian sống chung với người khác, môi trường, cộng đồng dân cư tương lai, được các đơn vị chuyên nghiệp quản lý vận hành là mối quan tâm hàng đầu của họ. Hiện tại, những dự án như Empire City, City Garden, Gateway Thảo Điền, The Nassim, Estella Heights, Diamond Island, Feliz En Vista… đều có chất lượng sản phẩm được đánh giá cao và có tỉ lệ hấp thụ khả quan.
