Doanh nghiệp bất động sản: Chú ý bị hồi tố doanh thu với Thông tư 200

Ngày 22-12-2014, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 200/2014/TT-BTC (TT200) hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp. TT200 có hiệu lực từ ngày 5-2-2015 và áp dụng cho năm tài chính bắt đầu hoặc sau ngày 01/01/2015, thay thế chế độ kế toán doanh nghiệp ban hành theo Quyết định số 15/2006/QĐ-BTC và Thông tư số 244/2009/TT-BTC.

Theo TS. Hà Thị Ngọc Hà – Phó Vụ trưởng Vụ Chế độ Kế toán – Bộ Tài chính, quy định này sẽ tác động trực tiếp lên chỉ tiêu tài chính như tổng doanh thu, doanh thu thuần, lợi nhuận gộp, chi phí bán hàng …của các doanh nghiệp nói chung. Đối với doanh nghiệp bất động sản nói riêng, TT200 cũng có những ảnh hưởng không nhỏ.

Mua nhà được khuyến mại ô tô: Ghi nhận cả doanh thu bán ô tô

Có thể bắt đầu từ những giao dịch bất động sản được hạch toán không đúng bản chất kinh tế. Người đi mua nhà ngày nay không còn lạ với các hình thức khuyến mại của chủ đầu tư như mua căn hộ giá trị 3 tỷ đồng kèm theo khuyến mại gói đi học cho trẻ nhỏ trị giá 500 triệu đồng/ô tô/ điện thoại…

Trước đây, khi hạch toán theo chuẩn mực kế toán số 15, các DN bất động sản sẽ ghi nhận doanh thu bán hàng 3 tỷ và các khoản khuyến mại được ghi vào chi phí bán hàng.

Trong khi đó, về bản chất kinh tế, doanh thu là khoản mục đề cập đến tất cả các giao dịch phát sinh nghĩa vụ ở hiện tại và tương lai. Khi nào doanh nghiệp thực hiện xong nghĩa vụ thì mới được ghi nhận doanh thu.

Theo Thông tư 200, trường hợp xuất hàng hóa để khuyến mại, quảng cáo nhưng khách hàng chỉ được nhận hàng khuyến mại kèm theo các điều kiện khác như phải mua sản phẩm … thì phải phân bổ số tiền thu được để tính doanh thu cho cả hàng khuyến mại (tức là ghi nhận doanh thu tương ứng với giá trị hợp lý của sản phẩm khuyến mại). Giá trị hàng khuyến mại được tính vào giá vốn hàng bán.

Như vậy, tại thời điểm bán bất động sản (hàng hóa) cho người mua, doanh nghiệp phải xác định riêng giá trị hợp lý của hàng hóa, dịch vụ khuyến mại khi người mua đạt được các điều kiện theo quy định của chương trình.

Giá trị của hàng khuyến mại này được ghi nhận là doanh thu chưa thực hiện. Nếu hết thời hạn của chương trình mà người mua không đạt đủ điều kiện theo quy định và không được hưởng thì khoản doanh thu chưa thực hiện được kết chuyển vào doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ.

Không được ghi nhận doanh thu khi chưa bàn giao nhà

Theo TT200, đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình mà DN vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), DN không được ghi nhận doanh thu bán BĐS theo chuẩn mực kế toán số 15 và không được ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ.

Nói đơn giản, doanh nghiệp là chủ đầu tư không được ghi nhận doanh thu bán BĐS theo tiến độ xây dựng hoặc theo số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ. Nếu trước đây, DN đã ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ, trong trường hợp công trình chưa hoàn thành trước thời điểm TT200 có hiệu lực thì phải sửa chữa sai sót đã ghi nhận doanh thu và hồi tố BCTC.

Việc ghi nhận doanh thu bán BĐS phải đảm bảo thỏa mãn đồng thời những điều kiện:

(i) BĐS đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, DN đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu BĐS cho người mua; DN không còn nắm giữ quyền quản lý BĐS như người sở hữu BĐS hoặc quyền kiểm soát BĐS

(ii) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn

(iii) Doanh thu đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán BĐS

(iv) Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán BĐS

Đối với công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình mà DN vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), trường hợp khách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của BĐS và DN thực hiện việc hoàn thiện nội thất của BĐS theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách hàng thì DN được ghi nhận doanh thu khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng. Trường hợp này, DN phải có hợp đồng hoàn thiện nội thất BĐS riêng với KH, quy định rõ yêu cầu của KH về thiết kế, kỹ thuật, mẫu mã, hình thức hoàn thiện nội thất BĐS và biên bản bàn giao phần xây thô cho khách hàng.

Đối với BĐS phân lô bán nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng (không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất đã bán khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện như đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua; Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn và xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất.

Lộ mặt những dự án bị “ngâm”

TT200 cũng quy định, những bất động sản chậm trễ chưa hoàn thành phải được phân loại là hàng tồn kho dài hạn và thuyết minh rõ. Nhờ vậy, người đọc báo cáo tài chính có thể biết được những dự án đang bị “ngâm” của doanh nghiệp.

Với những thay đổi từ TT200, các nhà đầu tư cần tìm hiểu lại cách hạch toán doanh thu và giá vốn của doanh nghiệp bất động sản mà mình đang đầu tư để đánh giá sự thay đổi về kết quả kinh doanh quý 1/2015 (nếu có) của doanh nghiệp.

>> Người nước ngoài, gói 50.000 tỷ liệu có “tạo sóng” bất động sản?

Theo Anh Tuyên