Áp dụng bảo lãnh bất động sản, lợi cho ai?
Các doanh nghiệp cũng như người mua nhà đang rất chờ đợi những văn bản hướng dẫn cụ thể hơn về việc áp dụng bảo lãnh thế nào
Tại buổi tọa đàm "Bảo lãnh dự án bất động sản - Liệu có rủi ro" do Cổng thông tin điện tử Chính phủ tổ chức, các vị khách mời là đại diện từ NHNN, Bộ Xây Dựng và doanh nghiệp bất động sản đã chia sẻ và giải đáp nhiều băn khoăn của dư luận về quy định mới trong luật kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2015
Bảo lãnh NH với dự án bất động sản, mới mà cũ
Theo ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp Chế NHNN, về bản chất, việc bảo lãnh là nghiệp vụ thông thường của ngân hàng thương mại. Thực tế, nhiều ngân hàng đã triển khai dịch vụ bảo lãnh này với một số dự án thực hiện theo đúng Thông Tư 28/2012/TT-NHNN ngày 03/10/2012 quy định về bảo lãnh ngân hàng.
Cơ sở pháp lý cho hoạt động bảo lãnh đã sẵn sàng, các ngân hàng có thể triển khai ngay dịch vụ bảo lãnh này mà không cần chờ hướng dẫn mới. Tuy nhiên, do tính đặc thù của bảo lãnh bán bất động sản hình thành trong tương lai nên NHNN đang soạn thảo và chuẩn bị ban hàng thông tư mới thay thế TT 28 với quy định cụ thể hơn. Thông tư mới dự kiến được ban hành trong tháng 6.
Trách nhiệm của ngân hàng khi tham gia bảo lãnh
Luật Kinh doanh Bất động sản quy định bán nhà trong tương lai bắt buộc phải có bảo lãnh là một điểm có lợi cho người mua nhà. Về trách nhiệm của ngân hàng ông Sơn cho biết tương tự như các loại bảo lãnh khác, khi chủ đầu tư dự án vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà thì ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm thanh toán nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư. Quy định này đã loại bỏ hoàn toàn rủi ro cho người mua nhà.
Ông Vũ Văn Phấn, vụ trưởng vụ quản lý nhà Bộ Xây Dựng cho biết trong quá trình xây dựng điều luật này đã nghiên cứu rất kỹ kinh nghiệm của Hàn Quốc, hiện nay vẫn đang thực hiện với mục đích chính là bảo vệ người mua nhà.
Điều luật này mới nên Bộ Xây Dựng đã nghiên cứu rất kỹ, tổ chức hội thảo, lấy ý kiến chuyên gia, bộ ngành, địa phương, các cấp ngành rất kỹ.
Trước ý kiến dư luận cho rằng quy định mới chỉ có lợi cho nhà làm luật khi đẩy trách nhiệm hoàn trả tiền cho ngân hàng, ông Phấn cho rằng ý kiến này không thỏa đáng. Thực tế trong thời gian vừa qua có nhiều chủ đầu tư huy động tiền của khách hàng sau đó lại đầu tư không đúng mục đích, đầu tư dàn trải, dẫn đến dự án bị chậm trễ, không bàn giao đúng cam kết.
Đến lúc khách hàng muốn lấy lại tiền cũng không được dẫn đến khiếu kiện, gây nhiều bức xúc xã hội. Điều luật này có 2 mục đích: một là nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư khi đã nhận tiền phải có trách nhiệm hoàn thành để bàn giao cho khách hàng. Hai là với những khách hàng đã ứng trước tiền cho chủ đầu tư có thể được yên tâm tuyệt đối.
Liệu có tình trạng "Quýt làm, cam chịu"?
Có ý kiến cho rằng ngân hàng sẽ phải gánh chịu rủi ro nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao dự án, các vị khách mời đều có chung quan điểm rằng mục đích của điều luật mới là để bảo vệ người mua nhà.
Để khắc phục tình trạng chủ đầu tư thu tiền mà ngân hàng phải đứng ra chi trả nếu chủ đầu tư vi phạm, ông Sơn cho biết các ngân hàng đã thực hiện dịch vụ bảo lãnh với các lĩnh vực khác từ rất lâu và đã chuẩn bị về nghiệp vụ.
Việc thực hiện bảo lãnh với nhà ở hình thành trong tương lai từ góc độ của ngân hàng là rất rủi ro vì ngân hàng không kiểm soát tiến độ dự án, việc này phụ thuộc vào chủ đầu tư và nhiều yếu tố khác.
Để kiểm soát được rủi ro này việc kiểm soát dòng tiền là rất quan trọng. Các ngân hàng nên đóng vai trò vừa là bên cung cấp dịch vụ bảo lãnh, vừa là đơn vị cấp tín dụng cho chủ đầu tư. Ông Sơn cũng cho biết hiện nay có rất nhiều ngân hàng cung cấp dịch vụ bảo lãnh nên cạnh tranh giữa các ngân hàng sẽ rất cao.
Điều này có hai lợi ích, một là việc ngân hàng đóng cả hai vai trò trên có thể giúp giảm thời gian và chi phí thẩm định dự án. Lợi ích thứ hai là việc ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư mở tài khoản thu tiền ứng trước của khách hàng ở ngân hàng mình sẽ giúp ngân hàng kiểm soát được dòng tiền của dự án.
Theo Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản quy định NHNN sẽ chỉ định một danh sách các ngân hàng được cung cấp dịch vụ bảo lãnh với bất động sản hình thành trong tương lai. Khi chủ đầu tư đến ngân hàng để đề nghị được bảo lãnh thì ngân hàng sẽ thẩm định rất kỹ uy tín và năng lực của chủ đầu tư.
Hơn nữa luật kinh doanh bất động sản sắp có hiệu lưc cũng quy định chủ đầu tư phải có trách nhiệm báo cáo đầy đủ tiền thu của khách hàng đã sử dụng thế nào, báo cáo mục đích sử dụng số tiền đó, khách hàng có quyền yêu cầu được cung cấp thông tin về tiến độ dự án và chủ đầu tư phải tạo điều kiện.
Phí cao, rủi ro có thấp?
Ông Vũ Quốc Hiệp, Chủ Tịch HĐQT CTCP đầu tư dầu khí toàn cầu (GP Invest) có ý kiến nên đề xuất có một khung quy định về mức phí bảo lãnh, làm sao mức phí bảo lãnh phản ánh được mức độ rủi ro của dự án, rủi ro cao thì mức phí phải cao.
Bên cạnh đó ông Hiệp cho đề xuất nếu doanh nghiệp có tài sản khác, dự án khác có thể đưa vào thế chấp thì mức phí bảo lãnh nên được cân nhắc giảm đi để dự án có thể giảm giá thành từ đó giảm giá bán.
Các doanh nghiệp cũng như khách hàng đang rất chờ đợi những văn bản hướng dẫn cụ thể hơn về việc áp dụng bảo lãnh thế nào, tín chấp hay thế chấp, mức phí là bao nhiêu? Giải đáp thắc mắc này, ông Sơn cho biết theo quy định tại Thông tư 28, việc thực hiện bảo lãnh ngân hàng được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa ngân hàng và chủ đầu tư.
Những dự án của chủ đầu tư có uy tín thấp thì mức phí bảo lãnh sẽ cao hơn và khách hàng có thể nhìn vào mức phí để đánh giá mức độ rủi ro của dự án. Nếu thực hiện được điều này thị trường sẽ rất minh bạch.
Ông Hiệp cho rằng Điều 56 của Luật kinh doanh bất động sản cần phải được quy định rất cụ thể. Lý do ông Hiệp đưa ra là đặc thù ở Việt Nam, nhà bán trên thị trường phần lớn là nhà hình thành trong tương lai, đặc thù nữa là tồn tại rất nhiều chủ đầu tư rất nhỏ, không đủ năng lực tài chính xảy ra nhiều đổ vỡ.
Áp dụng quy định mới, giá bán nhà sẽ tăng?
Ông Hiệp nêu một ví dụ: Một căn nhà có giá là 25 triệu/m2, diện tích 100m2 thì giá bán là 2,5 tỷ. Nếu áp dụng mức phí bảo lãnh là 0,5%, tính trên giá trị tiền ứng trước 70% tương đương 1,75 tỷ đồng thì phí bảo lãnh khoảng trên 8 triệu. Số tiền bảo lãnh 8 triệu trên một căn nhà giá trị 2,5 tỷ cũng không phải là một chi phí quá cao.
Ông Sơn cho rằng rõ ràng, khi khách hàng có thêm bảo đảm từ ngân hàng thì lợi ích của họ được gia tăng, họ sẽ tin tưởng mua nhà dự án hơn. Nhờ đó, tăng thanh khoản dự án và tạo dòng tiền tốt, giúp ngân hàng thu hồi vốn vay tốt hơn.
Như vậy doanh nghiệp bất động sản sẽ bán được nhiều nhà hơn và việc thu hồi nợ của ngân hàng thuận lợi hơn. Nếu hoạt động bảo lãnh được triển khai có hiệu quả sẽ tạo ra lợi ích cho cả 3 bên.
