Lãi suất ngân hàng hạ nhiệt, động thái tích cực cho thị trường BĐS

Lãi suất giảm, bất động sản chưa dễ phục hồi

Trong tháng 10, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm giảm mặt bằng lãi suất. Trước mắt là điều chỉnh giảm tối thiểu 0,5 điểm phần trăm/năm đối với lãi suất tiền gửi niêm yết ở các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên; đồng thời, giảm lãi suất cho vay đối với khách hàng, tập trung giảm từ 1,5-2 điểm phần trăm/năm đối với lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên.

Ngay sau động thái của Ngân hàng Nhà nước, một số chương trình giảm lãi suất đã được công bố. Agribank giảm lãi suất cho vay tới 2%/năm; Vietcombank giảm tối thiểu 2% lãi suất cho vay; BIDV triển khai các khoản vay ngắn hạn với lãi suất từ 6%/năm, tùy điều kiện và lĩnh vực.

Chia sẻ trong chương trình Landshow của VTVIndex với chủ đề “Thị trường bất động sản trước biến động lãi suất”, ông Nguyễn Quốc Anh là Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh của Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam (đơn vị vận hành nền tảng Batdongsan.com.vn), việc Chính phủ đưa ra quyết định liên quan đến giảm lãi suất trước tiên tạo tác động tích cực về mặt tâm lý đối với phần lớn người tham gia thị trường bất động sản.

Ông Quốc Anh cũng cho biết, trong các chu kỳ trước, khi lãi suất lên mức cao nhất, lượng quan tâm đến bất động sản thường chạm đáy. Ở giai đoạn hiện tại, lượng quan tâm đã sụt giảm khá mạnh, đặc biệt trong khoảng thời gian từ tháng 4 đến tháng 5 năm nay. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức giảm trung bình trên toàn thị trường vào khoảng 20-30%.

Tuy nhiên, trong giai đoạn từ tháng 9 đến tháng 10, lượng quan tâm có xu hướng đi ngang. Diễn biến này phần nào đi kèm với những thông tin liên quan đến lãi suất, đặc biệt là các động thái của Chính phủ nhằm duy trì mặt bằng lãi suất ổn định, hạn chế việc tăng trở lại.

Tuy nhiên, bất động sản chưa thuộc nhóm ưu tiên nên chi phí vay thực tế chưa giảm đáng kể. Các chính sách của Chính phủ, đặc biệt là những giải pháp nhằm duy trì mặt bằng giá nhà ở ở mức hợp lý, cũng sẽ có những ảnh hưởng nhất định đến kỳ vọng của người mua nhà trong giai đoạn này. Vì vậy, theo ông Quốc Anh, cần tiếp tục theo dõi diễn biến lãi suất để đánh giá liệu chính sách có tạo ra xu hướng tác động trong dài hạn hay không.

“Chẳng hạn, khi chính sách tập trung hỗ trợ sản xuất, kinh doanh, những người có khả năng tiếp cận vốn tốt hơn có thể dành nhiều nguồn lực hơn cho hoạt động sản xuất. Nếu hoạt động kinh doanh có lãi trong trung hạn, họ có thể tái đầu tư vào bất động sản. Xét trên phương diện trung hạn, đây sẽ là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản, nhưng cần có thời gian”, ông Quốc Anh đánh giá.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Khang Land Holdings cũng nhận định động thái giảm lãi suất là tín hiệu rất tốt cho thị trường. Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản không nên kỳ vọng chi phí tài chính sẽ giảm ngay lập tức. Có ba độ trễ cần nhìn nhận rõ.

Thứ nhất, mức giảm lãi suất hiện nay chưa ưu tiên lĩnh vực bất động sản. Thứ hai, phần lớn khoản vay dự án đang áp dụng lãi suất thả nổi, điều chỉnh theo chu kỳ khoảng 3-6 tháng. Thứ ba, ngân hàng cần hạ lãi suất huy động trước khi có thêm dư địa để cho vay.

Thời kỳ người mua nắm lợi thế nhưng 80% vẫn chưa xuống tiền

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn trong quý II/2026 cho thấy 81% người được hỏi sẵn sàng vay nếu mặt bằng lãi suất quay trở về dưới 9%. Điều này cho thấy nhu cầu vay vốn vẫn rất lớn. Người mua đang chờ một mức lãi suất đủ để cân đối với khả năng chi trả của mình.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết người mua vẫn dành sự quan tâm lớn cho bất động sản do là loại hình tài sản đã ăn sâu vào tâm thức người Việt Nam.

Xét khách quan trên phương diện dữ liệu, từ đầu năm đến nay, bất động sản là loại hình có mức giảm giá thấp nhất so với các kênh đầu tư khác. Mặt bằng giá giảm trung bình khoảng 10-20%. Vì vậy, trong bức tranh chung của thị trường đầu tư, bất động sản vẫn là loại hình nhận được sự quan tâm lớn. Đặc biệt, mặt bằng giá giảm trong giai đoạn này càng kích thích nhu cầu tìm kiếm.

Tuy nhiên, khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra một số yếu tố khiến việc tiếp cận và giao dịch bất động sản trở nên khó khăn hơn. 46% người được khảo sát cho rằng lãi suất là yếu tố gây khó khăn trong quá trình tiếp cận và giao dịch, chủ yếu liên quan đến chi phí tài chính. 32% cho rằng vấn đề nằm ở sự ổn định của quy hoạch và các chính sách. 25% quan ngại về tính ổn định của dòng tiền cá nhân.

Ba yếu tố này thực sự tạo ra tâm lý lo ngại và khiến người tiêu dùng thận trọng hơn. Hiện có 63% người được hỏi khá thận trọng và 17% tương đối tiêu cực. Như vậy, khoảng 80% người tiêu dùng vẫn đang trong trạng thái quan sát thị trường.

Ông Nguyễn Vũ Cao cũng cho biết các chủ đầu tư hiện rất linh hoạt, với khách hàng đầu tư, chủ đầu tư có thể hỗ trợ lãi suất. Với người mua để ở, doanh nghiệp có thể đưa ra chính sách thanh toán sớm và giảm giá trực tiếp vào giá thành. Bên cạnh đó, giãn tiến độ thanh toán cũng là một trong những chính sách được áp dụng.

“Đây là thời kỳ của người mua, khi quyền lực của người mua lớn hơn người bán. Vì vậy, các chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh với nhau, đưa ra những chính sách được thiết kế phù hợp với từng nhóm khách hàng”, ông Cao nói.

Tuy nhiên, ông Cao cũng cho rằng mặt bằng giá bất động sản hiện vẫn quá cao so với khả năng tài chính của người dân có nhu cầu ở thực. Đối với nhóm khách hàng đầu tư, lại xuất hiện một vấn đề khác, khiến thanh khoản của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều đang ở mức thấp.

Tiếp theo là những dự kiến về chính sách vĩ mô và pháp luật. Điều này khiến người dân có tâm lý chờ đợi chính sách ổn định hơn, từ đó đưa ra quyết định mua nhà an toàn hơn.

"Trong giai đoạn này, nguồn cung trên thị trường đang tăng lên, khách hàng có nhiều lựa chọn hơn và kỳ vọng giá bán sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp. Khi đó, họ mới có nhu cầu xuống tiền", ông Cao nói. 

Phan Trang