Tái thiết Vĩnh Hưng: "Vùng trũng" ven sông Hồng sẽ bứt phá thành "đất vàng" đại đô thị?

Đó là chia sẻ của TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khi phân tích chi tiết về những "điểm nghẽn" lịch sử, tầm nhìn chiến lược của Thủ đô, cũng như những giá trị vượt trội mà dự án Cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng mang lại cho diện mạo Hà Nội và đời sống của gần 80.000 người dân địa phương.

Nghịch lý "vùng trũng" nội đô và cuộc chuyển mình tất yếu của dải đất ven sông

Thưa ông, trên bản đồ Hà Nội, Vĩnh Hưng sở hữu vị trí rất đặc biệt khi chỉ cách Hồ Gươm khoảng 4km, nằm sát trục sông Hồng và các tuyến giao thông huyết mạch. Vì sao bao năm qua nơi đây vẫn bị coi là "vùng trũng" kém phát triển?

Xét về mặt tự nhiên và lịch sử, Vĩnh Hưng vốn là vùng đất thấp trũng thoát nước cho thành phố. Cư dân sinh sống tại đây qua nhiều thế hệ chủ yếu làm nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản nhỏ lẻ và sản xuất tiểu thủ công nghiệp tự phát như gò hàn, cơ khí gia công.

Do địa hình trũng, thường xuyên ngập nước vào mùa mưa nên khu vực này rất ít nhận được các dự án đầu tư đô thị quy mô. Ngay cả một số dự án được giao trong khu vực hay các dự án lân cận cũng triển khai rất chậm chạp vì hệ thống hạ tầng kết nối chưa tương xứng, sức hấp dẫn đầu tư thấp.

Giao thông kết nối vào Vĩnh Hưng trước đây cực kỳ vất vả, thiếu vắng các trục đường đối ngoại lớn. Chính sự cô lập về hạ tầng đã biến nơi đây thành một khu vực dân cư phát triển tự phát, nhếch nhác và tạm bợ. Thậm chí trong khu vực đã từng hình thành cái gọi là "xóm liều" – nơi trú ngụ của lao động tự do và người thu nhập thấp.

Những khu vực tạm bợ này không chỉ tạo ra chất lượng sống rất thấp cho người dân mà còn tiềm ẩn nhiều hệ lụy xã hội gay gắt như ô nhiễm môi trường, nguy cơ an ninh trật tự và trở thành nơi ẩn nấp của các tệ nạn. Đó là một nghịch lý kéo dài ngay tại vị trí sát lõi trung tâm Thủ đô.

Đặt trong bối cảnh Hà Nội đang triển khai đồ án quy hoạch tổng thể với tầm nhìn 100 năm, việc thay đổi "vùng trũng" Vĩnh Hưng có ý nghĩa chiến lược ra sao, thưa ông?

Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển mình lịch sử theo đồ án quy hoạch tầm nhìn 100 năm, hướng tới kỷ niệm 100 năm thành lập Nước và thành lập Đảng vào năm 2045. Định hướng chiến lược của Thủ đô là trở thành một đại đô thị tầm cỡ khu vực và thế giới, phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm, đa tầng. Trong quy hoạch này, sông Hồng được xác định là trục cảnh quan mềm trung tâm của lõi đô thị.

Với tâm thế đó, thành phố không thể tiếp tục chấp nhận tồn tại những "vùng trũng" nhếch nhác, hạ tầng yếu kém ngay sát lõi đô thị và dọc dải sông Hồng. Mục tiêu cốt lõi của quy hoạch Hà Nội là "giải nén" sự quá tải, chật chội ở khu vực nội đô lịch sử, giãn dân sang các cực tăng trưởng và đô thị vệ tinh thông qua hệ thống giao thông xuyên tâm, đường vành đai và không gian đa tầng (đường sắt đô thị, Metro, đường trên cao, hầm ngầm).

Đồng thời, Hà Nội đặt ra chỉ số rất quan trọng là nâng mức thu nhập bình quân đầu người lên khoảng 100.000 USD/người vào giai đoạn 2046-2065 và tối ưu hóa chỉ số hạnh phúc của người dân. Một đô thị đẳng cấp thế giới không thể để người dân sống trong cảnh tạm bợ. Do đó, việc cải tạo, tái thiết toàn bộ diện tích hơn 400 ha của phường Vĩnh Hưng là nhiệm vụ tất yếu, một mắt xích bắt buộc để khơi thông nguồn lực đất đai và đồng bộ hóa diện mạo Thủ đô.

Đột phá quy hoạch, hạ tầng xã hội và không gian xanh sinh thái tăng cấp số nhân

Dự thảo Quy hoạch chi tiết 1/500 dự án tái thiết Vĩnh Hưng đang được lấy ý kiến cộng đồng. Dưới góc nhìn chuyên môn, ông đánh giá đâu là những chỉ số và điểm nhấn ấn tượng nhất?

Đồ án quy hoạch 1/500 lần này cho thấy một tư duy kiến tạo bài bản và văn minh. Có ba điểm nhấn mang tính đột phá đáng ghi nhận. Quy hoạch tái thiết Vĩnh Hưng định hướng gia tăng hạ tầng xã hội, mở rộng không gian xanh và nâng cao chất lượng sống cho cư dân.

Thứ nhất là sự bứt phá về hạ tầng xã hội: Diện tích dành cho các công trình hạ tầng xã hội như giáo dục, y tế, trung tâm hành chính – văn hóa sẽ tăng gấp 3 đến 3,5 lần so với hiện trạng.

Thứ hai là không gian xanh và mặt nước vượt trội. Diện tích công viên cây xanh, mặt nước và không gian thể thao được nâng từ mức vỏn vẹn 1,89 ha lên tới 42,5 ha, tức tăng khoảng 22 lần. Cần nói thêm rằng, quy hoạch đã khéo léo tận dụng hệ thống đầm hồ tự nhiên và lợi thế ven sông Hồng để biến một vùng trũng thấp trước đây thành một quần thể sinh thái chuẩn mực.

Thứ ba là cuộc cách mạng hạ tầng giao thông. Toàn bộ hệ thống đường ngõ ngách chật hẹp 3–4m hiện nay sẽ được mở rộng lên 7–13,5m, đồng thời bổ sung các trục giao thông đối ngoại lớn với lộ giới từ 40m đến 60m. Việc giải quyết dứt điểm các "điểm nghẽn" giao thông nội vùng và tăng cường kết nối với đường Vành đai 2.5, Vành đai 3, Quốc lộ 1 cùng các cầu lớn bắc qua sông Hồng như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Trần Hưng Đạo,…sắp tới có thể là cầu Cự Khối (nằm giữa Vĩnh Tuy và Thanh Trì) sẽ tạo ra lực đẩy lan tỏa mạnh mẽ.

Dự án có sự tham gia của Sun Group. Sự xuất hiện của các tập đoàn lớn và giàu kinh nghiệm sẽ mang lại giá trị khác biệt gì cho Vĩnh Hưng, thưa ông?

Trước đây, khu vực phía Nam đã có sự tham gia của nhà đầu tư quốc tế như Gamuda với khu đô thị Yên Sở. Lần này, việc Sun Group đặt chân đến Vĩnh Hưng là một cơ hội lớn cho vùng đất này. Sun Group là nhà phát triển đã chứng minh được năng lực "làm đẹp những vùng đất" qua chuỗi dự án tại Bà Nà, Phú Quốc, Hạ Long, Sapa...

Với tư duy kiến tạo và kinh nghiệm phát triển các hệ sinh thái du lịch - kinh tế - đô thị quy mô lớn, Sun Group sẽ mang đến một sự chuyển hóa chất lượng sống. Sự kết hợp giữa năng lực của nhà phát triển tư nhân uy tín và nguồn vốn đầu tư công của Nhà nước vào hạ tầng cầu đường sẽ tạo ra hiệu ứng lan tỏa, nâng tầm Vĩnh Hưng thành một đô thị sinh thái đáng sống, hiện đại và gần gũi với thiên nhiên.

Tái định cư tại phường, mở sinh kế cho người dân khi cơ cấu kinh tế chuyển dịch

Dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng tác động đến khoảng hơn 7.000 hộ dân (tương đương gần 20.000 người), chiếm khoảng 1/4 dân số toàn phường Vĩnh Hưng với chủ trương tái định cư tại phường. Đây được xem là điểm mới chưa từng có tại Hà Nội. Ông nhìn nhận thế nào về chính sách này?

Không gian công cộng, cây xanh và tiện ích vui chơi được chú trọng trong định hướng xây dựng Vĩnh Hưng thành đô thị sinh thái đáng sống.

Tại Vĩnh Hưng, nếu thành phố và nhà đầu tư có thể chủ động chuẩn bị quỹ đất và hạ tầng để bố trí tái định cư ngay tại địa bàn phường, đây có thể coi là điểm sáng nhân văn và thắng lợi lớn của đồ án quy hoạch. Người dân bàn giao đất nhưng không bị đẩy đi nơi khác. Họ được ở lại chính quê hương mình trong một diện mạo hoàn toàn mới: hạ tầng khang trang hơn, môi trường sống sạch sẽ hơn, dịch vụ giáo dục – y tế tốt hơn và giá trị tài sản gia tăng. Khi người dân thấy rõ quyền lợi của mình được bảo đảm và được thụ hưởng sự đổi mới, sự đồng thuận xã hội sẽ tăng cao, giúp việc triển khai dự án diễn ra thuận lợi.

Sau khi tái thiết, bức tranh thị trường bất động sản và cấu trúc kinh tế – sinh kế của người dân Vĩnh Hưng sẽ thay đổi như thế nào, thưa ông?

Nhiều quốc gia đã cải tạo thành công dải không gian ven sông, biến những vùng đất trũng lầy lội, làng mạc cũ kỹ thành các đại đô thị sinh thái hiện đại, kết hợp hài hòa giữa không gian xanh, văn hóa truyền thống và trung tâm thương mại – du lịch sầm uất.

Vĩnh Hưng hoàn toàn có đầy đủ điều kiện để lặp lại mô hình thành công đó. Đặc biệt, dự án đang định hướng áp dụng mô hình TOD (Đô thị phát triển theo định hướng giao thông công cộng) và mô hình "Đô thị 15 phút". Nhờ nằm tại đầu mối giao thông cửa ngõ và kết nối trực tiếp với các tuyến Metro tương lai, cư dân Vĩnh Hưng chỉ mất dưới 15 phút di chuyển là có thể tiếp cận đầy đủ các tiện ích từ trường học, bệnh viện, công viên đến trung tâm mua sắm, giải trí.

Hệ thống giao thông được quy hoạch đồng bộ, kết nối các trục huyết mạch, hệ thống giao thông thông minh, tạo động lực phát triển mới cho khu vực Vĩnh Hưng.

Về tổng thể, theo tôi cơ cấu kinh tế của Vĩnh Hưng sẽ chuyển dịch mạnh mẽ, từ kinh tế nông nghiệp, sản xuất nhỏ lẻ, kinh doanh tự phát sang kinh tế dịch vụ, thương mại, du lịch và lưu trú chất lượng cao. Hệ thống hạ tầng giao thông khang trang và không gian xanh sinh thái rộng lớn sẽ thu hút lượng lớn du khách và người dân nội đô đến vui chơi, giải trí, tạo ra dòng tiền thương mại cho người dân địa phương.

Về mặt bất động sản, Vĩnh Hưng sẽ chuyển mình từ "vùng trũng giá thấp" trở thành một "vùng đất vàng" đầy tiềm năng. Giá trị đất đai và bất động sản tại đây không chỉ tăng lên về mặt cơ học mà quan trọng hơn là khả năng khai thác dòng tiền từ việc kinh doanh, cho thuê sẽ nhân lên nhiều lần. Cư dân sở hữu bất động sản tại đây sẽ nắm giữ một tài sản có giá trị gia tăng bền vững.

Có một số lo ngại cho rằng dự án thu hồi đất nhằm phục vụ kinh doanh bất động sản. Ông nhận định như thế nào về bản chất thực sự của công tác giải phóng mặt bằng và quy hoạch mặt phố tại đây?

Bản chất đây là dự án mở các tuyến đại lộ giao thông lớn và cải tạo chỉnh trang đô thị toàn diện. Câu chuyện Vĩnh Hưng thành công sẽ mang đến bài học về chỉnh trang, tái thiết cho các khu vực khác của Hà Nội. Đây hoàn toàn không phải là việc thu hồi đất của dân chỉ để xây dựng nhà ở thương mại thuần túy. Khi mở các tuyến đại lộ mới, nguyên tắc quy hoạch đô thị hiện đại bắt buộc phải chỉnh trang đồng bộ mặt bằng hai bên đường. Thành phố không thể chấp nhận việc mở đường lớn hiện đại mà hai bên đường lại là mặt sau nhà hay khu vệ sinh của các công trình cũ quay ra đường.

Nhưng điều đáng khích lệ giúp người dân yên tâm là phần lớn diện tích ảnh hưởng khiến người dân phải di dời, bàn giao mặt bằng là do yêu cầu mở rộng nhiều tuyến đường, ngõ xóm và xây dựng hạ tầng công cộng.

Ngoài ra, các công trình cao tầng dự kiến được bố trí dọc các trục đại lộ chính không chỉ nhằm định hình diện mạo đô thị hiện đại, mà quan trọng hơn là tạo quỹ nhà phục vụ chính sách tái định cư tại phường cho người dân.

Tôi hoàn toàn thấu hiểu những băn khoăn, tâm tư của người dân khi xáo trộn nơi ở đã gắn bó nhiều năm. Tuy nhiên, đặt trong tổng thể phát triển của Thủ đô, sự đồng thuận nhường mặt bằng của mỗi gia đình chính là sự đóng góp thiết thực cho sự phát triển chung.

Điều quan trọng nhất là lần này, Đảng, Nhà nước, chính quyền Hà Nội và nhà phát triển dự án đã chuẩn bị chính sách tái định cư chu đáo, cam kết mang đến cho người dân một nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ. Tôi tin rằng người dân Vĩnh Hưng sẽ cởi mở đón nhận, chung tay đồng hành cùng chính quyền và nhà đầu tư. Sự đồng thuận của bà con hôm nay chính là chìa khóa mở ra một tương lai thịnh vượng, đẳng cấp và hạnh phúc cho thế hệ con cháu ngay trên vùng đất quê hương Vĩnh Hưng!

Xin trân trọng cảm ơn những chia sẻ chuyên sâu của ông!

Theo Phan Nam