"Sóng" đất nền xảy ra ở nhiều nơi: Thế nhưng không phải Hà Nội hay TP.HCM... mà những nơi không ai ngờ đến này giá mới tăng mạnh nhất

Một diễn biến nổi bật trong quý 1/2025 là việc thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi các thông tin quy hoạch, đầu tư. Theo đó, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO (lo sợ bỏ lỡ cơ hội) của các nhà đầu tư bất động sản khiến đất nền lại "sốt".

Thực tế, ngay đầu năm 2025, tại thị trường phía Bắc có thể kể đến như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Phú Thọ…và vùng ven Hà Nội như Sóc Sơn, Hòa Lạc, Đan Phượng… ghi nhận nhà đầu tư đổ về đây tìm mua đất. Giao dịch và giá đất tại các khu vực này tăng.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), “sóng" đất nền xảy ra ở nhiều nơi với các mức độ khác nhau, nhất là tại các huyện vùng ven Hà Nội, xung quanh các dự án mới triển khai và khu vực đấu giá đất với mức giá rao bán tăng từ 30% đến 80%. Tuy nhiên, thực tế giao dịch chỉ phát sinh tại các lô đất giá trị dưới 2 tỷ đồng, có thể khai thác tạo dòng tiền. 

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán đất nền phổ biến vào tháng 3/2025 tại Hà Nội đã tăng 42%, tại TP.HCM tăng 7% so với tháng 1/2023.

Trong khi đó, một số tỉnh miền Bắc ghi nhận mặt bằng giá rao bán trong tháng 3/2025 tăng mạnh. Cụ thể, Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%), Bắc Ninh (52%), Hà Nam (50%)... Đáng chú ý, Hải Dương là tỉnh có giá đất nền biến động mạnh nhất, tăng 100% so với tháng 1/2023.

Còn đất nền tại một số khu vực lân cận TP.HCM ghi nhận giá bán chưa có biến động mạnh. Cụ thể, so với tháng 1/2023, trong tháng 3/2025, giá bán đất nền tại Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) đã tăng 22%, Thuận Anh (Bình Dương) tăng 16%, Tân Uyên (Bình Dương) tăng 9%...

Giá rao bán đất ở Đà Nẵng cũng ghi nhận tăng trưởng. Cụ thể, trong tháng 3/2025, giá rao bán đất nền quận Cẩm Lệ đã tăng 80%, quận Liên Chiểu tăng 75% và huyện Hoà Vang tăng 50% so với tháng 1/2023.

Tương tự, báo cáo của VARS cũng cho thấy, trong tháng 3 chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh thành, giá đất tại một số địa phương như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội... đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20-30%. Tuy nhiên thực tế lượng giao dịch ghi nhận chỉ tăng trưởng tại các tỉnh thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển, mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

Còn theo DKRA Group, trong quý I, giá bán đất nền có hiện tượng tăng cục bộ tại một vài tỉnh, thành như Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng 30-50%, Phú Mỹ, Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) tăng 20-30% còn phần lớn các tỉnh phía Nam chỉ tăng trung bình 6-8%. Đà tăng cục bộ này được dẫn dắt bởi các thông tin về việc sáp nhập tỉnh thành.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho biết đà tăng giá đất nói trên ghi nhận ở lượng tin rao, cụ thể hơn là mức tăng kỳ vọng từ bên bán, không hoàn toàn là mức giá được giao dịch trên thực tế. Xu hướng tăng mạnh hơn ở các tỉnh miền Bắc và vẫn "khiêm tốn" với các tỉnh phía Nam. Với tin tức về sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư miền Bắc cũng thể hiện sự quan tâm nhiều hơn những khu vực khác trên cả nước.

Ông Tuấn cho rằng có 3 yếu tố quyết định sự tăng giá bất động sản bền vững tại một địa phương là đầu tư công, nền tảng kinh tế địa phương và tỷ lệ xuất, nhập cư. Còn nếu chỉ tăng dựa trên tin sáp nhập vào một địa phương, đô thị trong thời gian ngắn, không loại trừ khả năng là tăng ảo. Nếu đầu tư theo sóng tin đồn nguy cơ gặp rủi ro là rất lớn, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dự báo về phân khúc đất nền, đại diện của VARS nhận định, các lô đất tách thửa, pháp lý đảm bảo, ở các khu vực có hạ tầng triển khai tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá tốt. Đất đấu giá thành công tiếp tục ghi nhận mức giá cao gấp nhiều lần.

Theo Phương Hoàng