Kinh doanh bất động sản sẽ hết thời "tay không bắt giặc"?
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải vốn pháp định không thấp hơn 20 tỉ đồng.
Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014; quy định đáng chú ý nhất là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải vốn pháp định không thấp hơn 20 tỉ đồng.
Cụ thể, nghị định quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã và phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỉ đồng.
Nghị định cũng chỉ rõ những trường hợp tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp. Chẳng hạn, tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh hoặc trường hợp bất động sản do đầu tư dự án để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỉ đồng thì không phải thành lập doanh nghiệp.
Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách hay tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình, … cũng không phải thành lập doanh nghiệp.
Như vậy, nghị định trên đã giải đáp những băn khoăn của các doanh nghiệp địa ốc nhỏ về quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7 vừa qua.
Theo các chuyên gia, với các doanh nghiệp lớn là chủ đầu tư của các dự án bất động sản thì quy định vốn pháp định tối thiểu là 20 tỉ đồng là không đáng lo ngại. Song, quy định trên sẽ có tác dụng hạn chế việc thành lập ồ ạt các doanh nghiệp “tay không bắt giặc” trong giai đoạn phát triển “nóng” của thị trường, dẫn đến những đợt khủng hoảng trong thời gian qua.
Thêm vào đó, khoản 1, điều 80 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 lại quy định hồi tố, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng điều kiện 20 tỉ đồng vốn pháp định thì phải bổ sung đủ điều kiện này trong thời hạn một năm kể từ ngày 1/7/2015. Cụ thể, tất cả các doanh nghiệp được thành lập sau ngày 9/11/2007 thì phải bổ sung vốn pháp định thêm 14 tỉ đồng, các doanh nghiệp được thành lập trước đó phải đăng ký vốn pháp định là 20 tỉ đồng.
Theo thống kê cho thấy các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ hiện chiếm khoảng 60%. Như vậy, có trên 40% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định trên 20 tỷ là đủ điều kiện hoạt động. 60% doanh nghiệp có vốn dưới 20 tỷ hiện nay vẫn triển khai bình thường, nhưng từ 1/7/2016 nếu doanh nghiệp không bổ sung thêm vốn pháp định thì không thể tiếp tục kinh doanh bất động sản.
Theo Luật kinh doanh bất động san 2014, khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thêm một “rào cản” đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là doanh nghiệp phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 42 của Luật Đầu tư 2014. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1-3% vốn đầu tư của dự án. Khoản ký quỹ này được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.
Như vậy, sau ngày 1/7/2015, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc nhà đầu tư thuộc trường hợp này phải có vốn pháp định 20 tỉ đồng, đồng thời phải có khoản tiền ký quỹ từ 1-3% vốn đầu tư dự án. Khoản tiền này có bị “đóng băng” hay không còn phụ thuộc vào quy định của Chính phủ trong tương lai và khả năng tính toán của nhà đầu tư.
