Hà Nội: phát triển hơn 11 triệu m2 nhà ở trong năm 2017
Shophouse là mô hình căn hộ vừa ở vừa kinh doanh mới xuất hiện trên thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, mặc dù xuất hiện chưa lâu nhưng đang có những dấu hiệu cho thấy mô hình này bộc lộ hàng loạt những kẽ hở khiến Nhà nước thất thu thuế và người mua nhà cũng gặp phải rủi ro tiềm ẩn.
Không thể phủ nhận, Shophouse đang có một sức hút rất lớn trên thị trường BĐS, khi khách hàng vừa ở vừa có thể kinh doanh, nên nhiều chủ đầu tư đã dành một tỷ lệ nhất định cho loại hình nhà này.
Trong vai một khách hàng, phóng viên đã đi khảo sát một số dự án có Shophouse tại Hà Nội như B4 Nam Trung Yên, Hà Nội với thương hiệu Vimefulland thuộc tập đoàn Dược phẩm Vimedimex; Shophouse Vạn Phúc, Hà Đông; MonCity, Mỹ Đình, Nam Từ Liêm; Dương Nội, Hà Đông…
Dấu hiệu lách luật
Tìm hiểu dự án B4 Nam Trung Yên, nhân viên bán hàng giới thiệu có các căn Shophouse từ hơn 100 – 300 m2, giá từ 12 đến 30 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, người bán hàng cho biết, đây là giá ghi trên hợp đồng, còn thực tế, giá chênh mỗi căn từ 18 tỷ đồng trở lên. Cộng cả tiền chênh, mỗi căn có giá từ 30 tỷ đồng trở lên.
Tại dự án MonCity Mỹ Đình, người bán hàng cũng giới thiệu các căn Shophouse diện tích từ 96 m2 có giá bán từ 120 triệu đồng/m2 trên giấy tờ. Nếu khách hàng đồng ý, nhân viên sẽ làm hợp đồng nhưng phải trả chênh từ gần 1 tỷ đồng trở lên.
Một số dự án như Shophouse Vạn Phúc; Dương Nội, Hà Đông cũng tương tự, giá trị thực tế mà khách hàng phải thanh toán chênh từ 1 đến 3 tỷ đồng.
Để giữ chân khách, nhân viên bán hàng cho biết tại dự án nào cũng có giá bán chênh cao như thế. Nếu khách không mua ngay sẽ không còn, vì Shophouse đang được ưa chuộng do nó có tính năng vừa ở vừa kinh doanh, còn trung tâm thương mại vừa đắt, vừa không ở được.
Đánh giá về hiện tượng bán chênh này, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết pháp luật đã quy định, việc mua bán xuất hiện tiền chênh ngoài hợp đồng là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật.
Nếu số tiền chênh lệch không được thể hiện trong hợp đồng thì các cơ quan quản lý thuế sẽ không thể tính thuế đối với doanh thu chênh lệch đó và chủ đầu tư sẽ không phải nộp thuế đối với doanh thu chênh lệch này.
Ngoài việc trốn thuế, bán chênh lệch quá lớn khiến thị trường BĐS méo mó, thiếu minh bạch khi nhiều sàn BĐS hoặc cá nhân đầu cơ sẽ nhân cơ hội này “té nước theo mưa”, đẩy giá cao không chỉ các căn Shophouse mà cả các phân khúc khác.
Người mua lãnh chịu
Theo một số chuyên gia BĐS, việc bán các căn Shophouse chênh ngoài có dấu hiệu lách luật, trốn thuế thì một hậu quả nữa là tiềm ẩn những rủi ro cho khách hàng.
Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rõ: “Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó”.
Khoản 1 Điều 16 Luật này cũng quy định: “Việc thanh toán trong giao dịch BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán”. Như vậy, theo các quy định trên, giá mua BĐS do các bên thỏa thuận phải được ghi rõ ràng chính xác trong hợp đồng.
Khách hàng khi mua chênh căn Shophouse không được cung cấp bất cứ hóa đơn, chứng từ nào cho khoản chênh này sẽ có nguy cơ bị mất một số tiền không hề nhỏ và có thể sẽ không lấy lại được số tiền chênh lệch nếu hai bên xảy ra tranh chấp.
Hơn nữa, nếu khách hàng chấp nhận ký hợp đồng và trả khoản tiền chênh khi mua BĐS đó, bản thân người mua không được tính vào giá vốn của mình. Nếu sau này, Nhà nước đánh thuế khi chuyển nhượng BĐS mà đánh trên phần chênh lệch theo cách tính cũ, tức là khi chủ đầu tư có lời mới đánh thuế thì trong trường hợp này, người mua nhà sẽ bị thiệt vì giá không được tính đúng, tính đủ.
Để hạn chế vấn đề này, giúp thị trường đảm bảo tính minh bạch, ông Nguyễn Mạnh Hà đề xuất cần thực hiện mã số định danh cá nhân để dễ quản lý các giao dịch.
Cùng với đó, cần chuyển qua cơ chế thanh toán tài sản lớn qua ngân hàng. “Quan trọng nhất, Nhà nước đã quản lý chặt trong xây dựng thì nên quản lý tốt khâu sau xây dựng, cụ thể là khâu bán hàng” – ông Hà khẳng định.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, đánh giá, trong khi các trung tâm thương mại diện tích dành cho kinh doanh không đáp ứng được thì các căn Shophouse đáp ứng được yêu cầu này, thậm chí còn giải quyết được chỗ ở cho chủ nhà. Có thể nói Shophouse làm đa dạng hoá sản phẩm, nhưng các cơ quan chức năng cần bổ sung tính pháp lý cho loại hình này.
“Hiện dòng sản phẩm Shophouse vẫn còn vướng pháp lý. Tuy nhiên, khi xây dựng, cần căn cứ Luật Quy hoạch để tránh biến tướng thành nhà ở đơn thuần khiến hạ tầng đô thị bị quá tải. Đồng thời phải bảo đảm có sự quản lý của Nhà nước, bảo đảm tuân thủ pháp luật”, ông Đính khuyến nghị.
