Giao dịch bất động sản không bắt buộc qua sàn giao dịch là cơ sở hình thành nên các “dự án ma” và lừa đảo khách hàng
Đến hiện tại, những tồn tại về quy định chồng chéo giữa các luật và “vướng mắc pháp lý” ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cơ bản vẫn cơ bản chưa được tháo gỡ và giải quyết.
Những vướng mắc pháp lý
Trong bản tóm tắt báo cáo Đánh giá Kinh tế Việt Nam thường niên 2022 với chủ đề Ổn định và phát triển thị trường Bất động sản, nhóm tác giả trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, trong năm 2022, các quy định về chính sách và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản có một số điểm chính đó là các quy định pháp lý chung được ban hành trong các đạo luật chuyên ngành ảnh hưởng đến thị trường bất động sản (từ giai đoạn 2013 - 2022) vẫn đang có hiệu lực thi hành. Chính vì vậy, những tồn tại về quy định chồng chéo giữa các luật và “vướng mắc pháp lý” ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cơ bản vẫn chưa được tháo gỡ và giải quyết.
Trong đó, các tồn tại về quy định chính sách là: Một, trình tự thủ tục đầu tư còn được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư phát triển bất động sản bị kéo dài. Hai, tình trạng phát triển các dự án bất động sản ở một số địa phương không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường. Ba, quy định giao dịch bất động sản không bắt buộc qua sàn giao dịch đã tạo khoảng trống pháp lý – đây là cơ sở cho việc hình thành nên các “dự án ma”, các vụ việc lừa đảo khách hàng. Bốn, quy định và thực tế triển khai các quy định trong xây dựng, cập nhật thông tin về thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn và không đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Báo cáo tóm tắt của nhóm tác giả ghi nhận, trong năm 2022, các cơ quan quản lý nhà nước nghiên cứu, hoàn thiện thể chế, chính sách để đảm bảo tính đồng bộ, liên thông của hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Trong đó, có dự thảo sửa đổi các luật được công bố như: Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013, Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 2014... Điều này đã ảnh hưởng đến tâm lý trên thị trường BĐS – trong đó, đại bộ phận các chủ thể tham gia thị trường bất động sản đều đang ở trạng thái “chờ” chính sách.
Tuy nhiên, thực tế cho đến nay, các quy định pháp lý của Nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập chồng chéo và chưa rõ ràng. Điều này đã làm cho nguồn cung trên thị trường không đảm bảo, nhiều địa phương không có căn cứ pháp lý để thực hiện triển khai các dự án đầu tư, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung, hoặc nguồn cung không đảm bảo tính pháp lý gây rủi ro cho cả thị trường, các nhà đầu tư và các doanh nghiệp. “Trên thị trường bất động sản hiện nay, nguy cơ rủi ro kép giữa tính pháp lý và thị trường đang hiện hữu. Như vậy, vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh”.
Tác động các chính sảnh ảnh hưởng đến thị trường địa ốc
Các vướng mắc gây ra rủi ro về chính sách ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam không hề nhỏ.
Thứ nhất, về quy định pháp luật về quy hoạch và đất đai, vướng mắc đối với trường hợp quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên, nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết đang triển khai thực hiện nhưng căn cứ cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực; một số vướng mắc liên quan đến trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để triển khai.
Pháp luật về đất đai có quy định về phương pháp định giá đất đảm bảo sát giá thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai chưa rõ ràng, trên thực tế thiếu cơ sở để xác định, dẫn đến rất khó xác định giá đất, vì vậy, các cơ quan chức năng và doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn cũng như e ngại trong quá trình thực hiện.
Thứ hai, về quy định pháp luật về đầu tư, khó khăn vướng mắc trong việc cho phép điều chỉnh tiến độ dự án chưa được khắc phục, quy định về việc không cho phép chấp thuận chủ trương đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp đã có quyền sử dụng đất khác không phải đất ở gây khó khăn cho phát triển dự án bất động sản thương mại.
Thứ ba, các quy định chính sách về tín dụng, điều chỉnh các yếu tố vĩ mô cũng ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, ví dụ như: việc điều chỉnh room tín dụng, thay đổi các quy định trong phát hành trái phiếu riêng lẻ, đã ảnh hưởng đến việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
