Đinh ninh mua nhà rồi cho thuê, ngồi không cũng giàu, ông trùm bất động sản sau đó vỡ mộng khi lãi suất tăng

Ông Jay Gajavelli vốn chỉ là một lao động ngành công nghệ thông tin, làm một công việc bình thường ở Dallas-Mỹ. Thế nhưng người đàn ông 61 tuổi nhập cư từ Ấn Độ này lại nhanh chóng làm giàu từ bất động sản với hơn 500 triệu USD tổng giá trị tài sản và hơn 7.000 căn hộ, trở thành một trong những chủ đất lớn nhất Houston.

Điều đáng ngạc nhiên hơn là Gajavelli xây dựng nên đế chế của mình chỉ trong 4 năm dù không có nhiều vốn. Tất cả đều được vị lao động nhập cư này gọi vốn thông qua những nhà đầu tư nhỏ lẻ, muốn đổ tiền vào bất động sản để ngồi không hưởng lợi nhưng lại không có quá nhiều tiền.

Bằng tài ăn nói và lời hứa tăng gấp đôi số tiền đầu tư trong thời gian nhất định, Gajavelli đã thuyết phục nhiều người rằng ông ta sẽ mua lại các khu chung cư, nâng cấp, sửa sang lại chúng để cho thuê lại với giá cao hơn. Sau đó sẽ bán dần các bất động sản này trong ngắn nhất là 3 năm để thu hồi vốn và kiếm thêm lợi nhuận.

Khẩu hiệu của Gajavelli là bất kỳ người dân Mỹ nào cũng cần nhà với một chiếc giường để ngủ, bằng cách này những người cho ông vay tiền có thể thu lời làm giàu ngay cả khi chẳng cần làm gì.

“Tôi chẳng bao giờ phải lo lắng về nền kinh tế sẽ ra sao. Cho dù kinh tế đi xuống thì tôi vẫn kiếm được tiền”, ông Gajavelli thuyết trình vào năm 2022 khi gọi vốn cho Applesway Investment Group của mình.

Tuy nhiên có một lỗ hổng chết người mà Gajavelli không hề ngờ tới, hoặc nhận ra mà chẳng nói đến, đó là lãi suất. Với những người gom tiền cho Gajavelli để mua nhà với hy vọng tiền thuê và khoản lợi nhuận khi bán lại bất động sản sẽ làm họ giàu có thì lãi suất là một điểm yếu chí mạng bởi phần lớn các dự án mà người đàn ông này mua đều có vay vốn từ ngân hàng.

Tồi tệ hơn, hợp đồng vay vốn của Gajavelli đều dùng lãi suất thả nổi và điều chỉnh sau mỗi tháng. Tại thời điểm năm 2021 khi lãi suất ở mức thấp 3,5% thì mọi thứ đều ổn khi tiền thuê nhà giúp người đàn ông này trả được lãi và chi một phần lợi nhuận cho các nhà đầu tư.

Thế nhưng khi Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) nâng lãi suất từ năm 2022 và lạm phát tăng phi mã, ông Gajavelli lại không thể tăng giá thuê nhà kịp để bù đắp thiếu hụt. Hậu quả là khi không thanh toán được lãi vay ngân hàng thì sẽ bị siết nợ.

Tháng 4/2023, công ty của Gajavelli đã bị siết nợ hơn 3.000 căn hộ và khiến các nhà đầu tư mất hàng triệu USD, tạo nên một trong những vụ vỡ nợ lớn nhất trên thị trường bất động sản Mỹ kể từ khủng hoảng 2008 đến nay.

Nổ bong bóng

Tờ Wall Street Journal (WSJ) cho hay ông Gajavelli chỉ là một trong số hàng nghìn nhà đầu cơ tại Mỹ làm giàu từ việc chung vốn mua đất cho thuê rồi bán lại sau vài năm kiếm lời. Thế nhưng với lãi suất và lạm phát cao như hiện nay, rất nhiều chủ đất đang gặp áp lực tài chính với lãi vay ngân hàng và chẳng thể giữ nổi các bất động sản của mình.

Số liệu của Ủy ban chứng khoán và sàn giao dịch Mỹ (SEC) cho thấy trong khoảng 2020-2022, những nhà đầu cơ đất như ông Gajavelli đã gọi vốn được ít nhất 115 tỷ USD từ những người nhẹ dạ cả tin vào việc ngồi không cũng giàu nhờ cho thuê đất.

Mặc dù làn sóng vỡ nợ trên thị trường chưa xảy ra nhưng hầu hết các chuyên gia phân tích và nhà đầu tư bất động sản đều đang dự đoán một làn sóng siết nợ sẽ diễn ra nếu lãi suất và lạm phát còn cao như hiện nay.

Có một điều trớ trêu là chính các nhà hoạch định chính sách Mỹ lại là người tạo ra tình cảnh này khi nới lỏng quy định gọi vốn online cho các nhà đầu cơ bất động sản vào năm 2012 với mục đích tạo cơ hội cho những người có thu nhập thấp.

Những nhà đầu cơ như Gajavelli sẽ gọi vốn trực tuyến bằng tài ăn nói của mình, sau đó vay thêm vốn ngân hàng để mua những khu bất động sản giá rẻ ở miền Nam hay Tây Nam nước Mỹ, ít có sự quản lý và dễ dàng tăng giá thuê mà chẳng ai kiểm tra.

Nhu cầu nhà ở đi lên khi dân số tăng trưởng, đi kèm với quá trình đô thị hóa sẽ khiến giá thuê nhà đi lên cũng như khiến giá bất động sản cao hơn sau vài năm. Đặc biệt kể từ hậu đại dịch, việc phải đi làm trở lại khiến nhu cầu thuê nhà cũng bùng nổ theo.

Ví dụ như ở Phoenix, giá thuê nhà một phòng ngủ bình quân đã tăng 37% kể từ tháng 1/2021.

Tuy nhiên đó chỉ là quá khứ, khi nhu cầu cao khiến vô số nhà đầu cơ nhảy vào mảng đầu tư này để rồi giờ đây ôm đống nợ lãi suất cao từ ngân hàng. Đáng sợ hơn nữa là các nhà đầu cơ này không có nghĩa vụ phải cập nhật tình hình bất động sản với những người góp vốn, qua đó tiếp tục lừa tiền được mọi người dù bản thân họ còn đang ngập trong nợ nần.

“Bong bóng thị trường sẽ bắt đầu nổ nếu những nhà đầu cơ kiểu này không thể rút lui kịp thời”, giám đốc Colin Ralls của hãng bất động sản Acora Asset Management cảnh báo.

Bán giấc mơ

Câu chuyện mà Gajavelli thường “bán” cho mọi người mỗi khi đi thuyết trình là về cuộc đời mình. Sinh ra và lớn lên tại vùng quê nghèo Ấn Độ rồi xuất khẩu lao động sang Mỹ, thế rồi sau khi quá mệt mỏi vì chưa hết tháng đã hết tiền, ông Gajavelli muốn làm cái gì đó khác, đi đầu tư để tiền làm việc cho mình chứ không phải ngược lại.

Đây là những nội dung thường thấy của các người nổi tiếng trên mạng thường đăng tải nhằm gây sự chú ý và thu hút mọi người, về một cuộc sống giàu sang, nhàn nhã, không phải làm việc cật lực kiếm tiền. Thế nhưng để tham gia những hội nhóm “không làm mà vẫn giàu” này thì thành viên phải góp vốn, thanh toán phí đầu tư 5% trên mỗi giá trị dự án, thêm 3% phí quản lý từ lợi nhuận. Ngay cả khi dự án thất bại thì các nhà đầu cơ cũng có vô vàn lý do để bòn rút tiền từ những người nhẹ dạ cả tin.

Vậy là những “ông chủ đất”, “triệu phú” mạng luôn khoe khoang về sự giàu có, cuộc sống hào nhoáng và rao giảng về triết lý làm giàu này lại đang lợi dụng vốn của mọi người để kiếm tiền.

Một trong những nhà đầu cơ bất động sản gọi vốn qua mạng khá nổi tiếng là Grant Cardone, vốn là một nhân viên bán xe hơi ở Louisiana, đã có đến 4,3 triệu người theo dõi qua Instagram và quản lý đến 618 triệu USD giá trị bất động sản vào năm 2019.

Trong một bài diễn thuyết năm 2020, Cardone đã nói với khán giả rằng việc kiếm 400.000 USD/năm là đáng xấu hổ bởi “Riêng chiếc máy bay tư nhân của tôi đã ngốn đến 2,7 triệu USD/năm rồi”.

Theo tờ WSJ, trong thời kỳ đại dịch, những khoản trợ cấp quá nhiều của chính phủ Mỹ đã khiến người dân rủng rỉnh tiền để tìm kiếm kênh đầu tư, khiến các nhà đầu cơ như Cardone hay Gajavelli dễ dàng gọi vốn trực tuyến.

Thế nhưng thay vì nâng cấp các căn nhà một cách tử tế thì những chủ đất này chỉ chăm chăm tăng giá thuê vì cho rằng nhu cầu sẽ đi lên mãi mãi. Những khoản phí dùng máy giặt, phí sửa chữa...được đặt thêm ra, nhưng chất lượng cơ sở hạ tầng thì lại xuống cấp nghiêm trọng. Bể bơi xanh lét vì tảo, bãi đỗ xe ngập rác, điều hòa hỏng, chuột và gián khắp nơi trong khi tình hình an ninh tại các khu nhà thì cực kỳ tệ.

“Chất lượng các căn nhà vô cùng tệ, chẳng có người dân Mỹ nào muốn sống ở đó cả nếu không có lựa chọn khác”, cựu thành viên Mitzi Ordonez của tổ chức phi lợi nhuận Texas Organizing Project nói về những căn hộ “ổ chuột” cho thuê của các chủ đất như Gajavelli.

Rất rõ ràng, làm giàu với những người như ông Gajavelli không khó, chỉ cần bán giấc mơ “ngồi không cũng có tiền” một cách khéo léo là đủ.

*Nguồn: WSJ

Băng Băng