Chuyên gia: Giới đầu nậu - "thủ phạm" gây nên cơn sốt đất vùng ven, chỉ ở một vài khu vực nhỏ lẻ chứ không phải đất dự án

Đánh giá về cơn sốt đất lần này tại tọa đàm “Có nên xuống tiền trong 'cơn say' đất nền ”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng điều khác biệt lần này chỉ nằm ở phân khúc đất nền vùng ven, buôn bán tự phát mà không phải đất nền thuộc các dự án BĐS chính quy của nhiều chủ đầu tư có thương hiệu.

Đặc biệt, tính chất của cơn sốt lần này liên quan đến việc thông qua vấn đề tách thửa, phân lô bán nền trong đó giới đầu nậu, cò đất núp bóng chủ đất nên mức độ tác động không lớn đến toàn bộ thị trường mà chỉ ở một vài khu vực nhỏ lẻ. Ở đó, họ đã bao chiếm nhiều khu đất nền phân lô, làm giá, bơm thổi giá và khống chế giá bán với nhiều thủ đoạn rất tinh vi mà người rất dễ bị sập bẫy. Hiện nay, tại khu Đông (Quận 9 và Thủ Đức), phía Bắc (quận 12, Củ Chi), các huyện có (Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh) là các khu vực thuộc vùng ven, tình trạng sốt đất đang diễn ra khá mạnh mẽ.

Mặt khác, cơn sốt đất dựa vào hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh tại thành phố không hẳn là sốt ảo nhưng đang bị các đối tượng đầu nậu lợi dụng thông tin sai lệch để thổi giá. Ngay chuyện một số huyện lên quận, hay có nhiều siêu dự án của các ông lớn địa ốc cũng đang bị giới đầu nậu lợi dụng làm giá. "Tất cả các cơn sốt đất dù trong giai đoạn nào, thì giới đầu nậu, đầu cơ và cò đất hoạt động bát nháo đều góp phần không nhỏ. Trái với hiện nay, thị trường có đến trên 70% là nhà đầu cơ chuyên nghiệp chứ không thuộc dạng lướt sóng chốt lời một cách nhanh chóng", ông Châu nói.

Nhận định thêm về "cơn say" đất tại TP.HCM hiện nay, chuyên gia kinh tế tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng BĐS tại những khu vực vùng ven tăng giá là điều hiển nhiên bởi các thành phần tham gia vào thị trường này đều đón gió xây cầu đường hay nhiều siêu dự án trong tương lai. Tuy nhiên, trong lịch sử, có nhiều trường hợp đón đầu cơ hội hạ tầng để tăng giá sớm quá, thì người đến mua sau sẽ bị kẹt vốn, thua đau chỉ vì hạ tầng chậm đầu tư nhiều năm.

"Ngoài nguyên nhân hạ tầng, giới đầu nậu, cò đất là một bộ phận của thị trường tham gia “thổi” giá lên. Các thông tin như “trúng lớn nhờ đất nền” hàng tỷ đồng chỉ sau một đêm cũng góp phần tác động đến thị trường. Cuối cùng khách hàng do chạy theo tâm lý đám đông rất dễ "dính bẫy", ông Hiển đưa ra cảnh báo.

Theo ông Lương Sỹ Khoa, Phó chủ tịch An Gia Investment, cho biết tính đến nay thị trường đất nền đã trải qua 3 "cơn sốt" ảo. Ở cơn sốt thứ nhất thời điểm 2005-2007, giá đất tại khu Đông chào bán từ 3-5 triệu đồng/m2 "nhảy" lên đến gần 10 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn 2008-2012, cơn sốt đất nền lên đến đỉnh điểm khi giá đất tại một số quận tăng không có điểm dừng, từ 15 triệu đồng/m2 lên đến 25-30 triệu đồng/m2. Cơn sốt thư 3 là hiện nay, đất được chào bán có khi lên đến 45-60 triệu đồng/m2 thuộc một số vị trí có hạ tầng giao thông kết nối tốt.

"Tuy nhiên, trong tất cả những lần tăng giá trên, người mua thì rất ít mà đất đều do các nhà đầu cơ thâu tóm và làm giá. Điển hình nhất như tại quận 2 hiện nay, quỹ đất nền còn khá lớn, nhưng mức giao dịch không cao so với căn hộ chung cư bởi số lượng lớn do các đầu nậu sở hữu, chào giá khá cao để đẩy hàng nhanh ra thị trường. Đến khi khách hàng quay lưng thì những đối tượng này sẽ "ngã ngựa" do không bán được đất, không có tiền trả lãi các khoản vay. Theo quan sát của tôi, giao dịch đất nền đã chững lại, giá bắt đầu giảm", vị này nói thêm.

Nếu so với năm 2007 và 2010, cơn sốt bất động sản thể hiện rất rõ nét ở phân khúc nhà ở cao cấp, nhất là hàng loạt ngân hàng thương mại ồ ạt cho vay mất kiểm soát. Cũng trong cơn sốt thời kỳ này, dự án nhà ở có hạn chứ không phải dồi dào như hiện nay. Ngược lại, lần này cơn sốt ảo lại rơi vào phân khúc đất phân lô bán nền tại nhiều vùng ven của TP.HCM. Năm 2007 và 2010 tính chất của cơn sốt nghiêm trọng hơn đến mức độ Chính phủ phải ban hành các Nghị quyết thắt chặt tín dụng, do vậy thị trường từ chỗ bong bóng rơi vào đóng băng.

Như vậy, thị trường BĐS TP.HCM đã trải qua hai thời điểm "bong bóng" vào năm 2007 và 2010; đồng thời đã có 2 giai đoạn thị trường bị đóng băng (2008-2009 và 2011-2013). Thị trường BĐS bị "sốt", "bong bóng" hoặc bị đóng băng đều không có lợi cho người mua nhà, cho nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, cho các doanh nghiệp địa ốc, các ngân hàng thương mại và kể cả nền kinh tế. Hậu quả của những đợt khủng hoảng trên thị trường trong 10 năm qua đã để lại những di hại rất lớn mà đến nay vẫn chưa khắc phục được hết.

Tuy nhiên, cơn sốt lần này chưa đạt đến mức độ như thế, Chính phủ không phải ra các văn bản điều tiết. Trong khi đó Chính phủ lại đang thực hiện lộ trình thắt chặt tín dụng vào bất động sản nên không tác động đến cả thị trường mà chỉ tác động tiêu cực đến người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này.

Qua các đợt khủng hoảng vừa rồi cũng đã giúp sàng lọc thị trường, những doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động hiện nay, người mua nhà, các ngân hàng thương mại, cơ quan quản lý nhà nước cũng đều rút ra những bài học kinh nghiệm bổ ích. Tất cả đều thông minh hơn, sức đề kháng tốt hơn nên thị trường có thể sẽ không phải rơi cơn sốt hoặc khủng hoảng đóng băng như trước đây.

Quan trọng hơn hết, Ngân hàng nhà nước đã có lộ trình hạn chế tín dụng vào BĐS, nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS lên mức 200%, và đã yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào BĐS; Bộ Tài Chính đang nghiên cứu Dự thảo luật Thuế đánh vào những đối tượng có nhiều nhà và dự kiến sẽ ban hành trước năm 2020; Quốc hội cũng đang thảo luận Dự thảo Luật Quy hoạch... sẽ góp phần kiểm soát hiệu quả thị trường BĐS theo hướng minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM, việc rót vốn vào lĩnh vực BĐS của các ngân hàng thương mại rất thận trọng, đảm bảo nguồn vốn an toàn, hiệu quả. Cơ chế chính sách tín dụng của ngành ngân hàng đã và đang góp phần hạn chế rủi ro, hạn chế tình trạng bong bóng xảy ra như những năm trước đây.

Theo Gia Khang