Chung cư hết niên hạn, chuyên gia lý giải việc người dân có phải đóng 100% tiền xây lại nhà?

Niên hạn tòa nhà không phải hạn sở hữu

Chính phủ vừa yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi, đồng thời làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn.

Cụ thể, theo Quy chuẩn Việt Nam 03:2022 của Bộ Xây dựng, thời hạn sử dụng công trình được chia thành 4 mức cao nhất là trên 100 năm và thấp nhất là dưới 25 năm tùy theo loại công trình.

Tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng cũng đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư là thời hạn sử dụng công trình được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng, tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.

Tại talkshow Niên hạn chung cư: Hết hạn, quyền lợi ra sao? trên VTV24, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội lý giải thời hạn sử dụng nhà chung cư có thể hiểu đơn giản là tuổi thọ của công trình. Ví dụ, một tòa chung cư có niên hạn sử dụng 50 năm, 60 năm hoặc 70 năm.

“Đây thuần túy là vấn đề quản lý chất lượng công trình, không đồng nghĩa với thời hạn sở hữu căn hộ. Pháp luật về nhà ở không quy định thời hạn sở hữu căn hộ theo niên hạn sử dụng của tòa nhà”, ông nói.

Theo ông, thực tế, chung cư thường được xây dựng bằng bê tông cốt thép. Đây là vật liệu chịu tác động của các hiện tượng vật lý và có thể lão hóa theo thời gian. Vì vậy, pháp luật quy định niên hạn sử dụng để xác định thời điểm cần kiểm tra chất lượng công trình.

Nếu kết quả kiểm định cho thấy tòa nhà vẫn đáp ứng các điều kiện an toàn và bảo đảm chất lượng, công trình có thể tiếp tục được sử dụng bình thường. Khi đó, quyền sở hữu căn hộ của người dân không bị ảnh hưởng.

“Chúng tôi cho rằng quyền sở hữu căn hộ không đồng nghĩa và không nhất thiết gắn với niên hạn sử dụng của tòa nhà chung cư, bởi đây là hai vấn đề khác nhau”, luật sư nhận định.

Theo chuyên gia, không phải trước đây quy định thời hạn sở hữu chung cư là lâu dài, còn bây giờ chuyển sang sở hữu ngắn hạn. Điều cần làm rõ là niên hạn sử dụng tòa nhà chung cư, trách nhiệm kiểm định và cách xử lý sau kiểm định nếu công trình không đáp ứng tiêu chuẩn chất lượng. Đồng thời, cần quy định cụ thể quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm đóng góp kinh phí của các chủ sở hữu khi cải tạo, xây dựng lại chung cư.

“Đây không phải là việc giới hạn thời hạn sở hữu căn hộ hay thay đổi bản chất quy định về niên hạn sử dụng chung cư. Thời hạn sử dụng công trình đã được quy định từ lâu, nhưng trước đây người dân có thể ít chú ý đến vấn đề này, thay vào đó quan tâm nhiều hơn đến diện tích căn hộ, tiện ích tòa nhà và giá bán”, ông nói.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết niên hạn của nhà chung cư chỉ xác định thời điểm cần kiểm tra, đánh giá tình trạng của tòa nhà, chứ không phải thời điểm chấm dứt quyền sở hữu. Pháp luật không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu chung cư chỉ vì công trình hết niên hạn. Ngay cả khi chung cư bị phá dỡ, quyền sở hữu của người dân cũng không đơn giản là mất đi, mà sẽ được chuyển hóa trong quá trình tái thiết chung cư.

Không góp tiền xây mới có được nhận bồi thường?

Trước câu hỏi nếu không đủ tài chính đóng thêm tiền xây lại chung cư, người dân có mất quyền đối với tài sản hay có thể nhận bồi thường không? Ông Tuấn cho biết pháp luật đã phân biệt khá rõ hai cơ chế. Đối với chung cư cũ, trọng tâm là cơ chế bồi thường theo hệ số K. Trong khi đó, với chung cư được xây dựng sau năm 1994, trọng tâm là cơ chế tái thiết, theo đó các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới. Đây cũng là logic phù hợp với cơ chế thị trường.

Những người đồng ý tiếp tục tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí. Trong trường hợp một số chủ sở hữu không muốn tham gia vì những lý do khác nhau, vẫn có cơ chế bồi thường cho họ đối với phần quyền sử dụng đất tương ứng với tỷ lệ diện tích căn hộ của họ trong tòa nhà chung cư.

Theo ông, Luật Đất đai cần quy định cụ thể cách xác định tỷ lệ này và cơ chế bồi thường tương ứng. Cụ thể, cần làm rõ hai cơ chế: người dân tiếp tục tham gia dự án thì đóng góp kinh phí như thế nào; người không tham gia thì quyền lợi được chi trả ra sao. Điều này giúp bảo đảm dự án có thể được triển khai, tránh tình trạng chỉ vì một số chủ sở hữu không đồng thuận mà toàn bộ dự án gặp khó khăn.

Liên quan đến vấn đề người mua cần biết tòa nhà được thiết kế sử dụng trong bao lâu, đã hoạt động bao nhiêu năm và đang ở giai đoạn nào trong vòng đời công trình, ông cho biết Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc công khai hồ sơ pháp lý dự án khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong hồ sơ này có các tài liệu về thiết kế công trình.

“Thông qua hồ sơ thiết kế được công khai trên website của chủ đầu tư, người mua có thể tìm hiểu thông tin về phân cấp công trình và thời hạn sử dụng. Vấn đề còn lại là người mua có đủ thời gian, cũng như biết cách kiểm tra và khai thác những thông tin này hay không”, ông nhấn mạnh.

Phan Trang