Doanh nghiệp BĐS huy động vốn: Sân chơi của kẻ mạnh?
Để phát triển, nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tiến hành phát hành cổ phiếu, trái phiếu nhằm huy động tối đa nguồn tài chính.
Hút vốn
Trong cuộc gặp gỡ báo giới hồi tháng 2/2015, phóng viên Báo Doanh Nhân Sài Gòn đã đặt câu hỏi về việc có hay không Keppel Land Việt Nam (Singapore) sẽ tham gia phát triển phân khúc nhà ở trung bình, bên cạnh dòng sản phẩm cao cấp mà Công ty đang theo đuổi, ông Đoàn Anh Hùng - Giám đốc Điều hành Keppel Land Việt Nam trả lời, đây không phải là thế mạnh của Công ty, nhưng Keppel Land sẽ xem xét khi cơ hội đến, và nếu có, Keppel Land sẽ bắt tay với một doanh nghiệp (DN) có kinh nghiệm ở phân khúc này.
Đến tháng 4/2015, việc ông Đoàn Anh Hùng xuất hiện trong lễ ký kết giữa Công ty CP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) và hai đối tác Nhật Bản là Hankyu Realty, Nishi Nippon Railroad cùng phát triển khu căn hộ Flora Anh Đào (Q.9, TP.HCM) đã dấy lên khả năng về việc Keppel Land sắp có hợp tác với Nam Long. Tuy nhiên, ông Đoàn Anh Hùng phủ nhận thông tin này.
Song, tháng 7 vừa qua, Nam Long bất ngờ công bố thông tin Ibeworth Pte. Ltd (công ty thuộc quyền kiểm soát của Keppel Land) chính thức trở thành cổ đông chiến lược, sau khi mua 7,1 triệu cổ phiếu NLG (tương ứng 5,02% vốn điều lệ), với giá trị giao dịch hơn 140 tỷ đồng. Hiện, room nước ngoài của Nam Long đã được điều chỉnh từ 45% lên 49%; đồng thời, kể từ ngày 17/8 vừa qua, công ty này đã tăng vốn điều lệ từ 1.344 tỷ đồng lên 1.415 tỷ đồng.
Việc tăng vốn điều lệ cũng đã được nhiều DN BĐS thông qua tại đại hội cổ đông thường niên 2015. Thậm chí, đón đầu sự hồi phục của thị trường, không ít DN đã thực hiện nhiệm vụ này từ năm 2014.
Điển hình như trường hợp của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH), tháng 5/2014, đã hoàn tất việc tăng vốn điều lệ từ 480,7 tỷ lên 750 tỷ đồng thông qua việc phát hành 26,9 triệu cổ phiếu cho các cổ đông chiến lược.
Tiếp theo đó, vào tháng 2/2015, DN này đã tiếp tục tăng vốn từ 750 tỷ đồng lên 1.260 tỷ đồng thông qua việc phát hành cổ phiếu cho cổ đông chiến lược và cổ phiếu ESOP cho cán bộ, nhân viên.
Qua đợt phát hành này, tỷ lệ sở hữu của cổ đông ngoại tại KDH đã đạt 49% vốn điều lệ, tương đương khoảng 61,74 triệu cổ phiếu, trong đó, có những quỹ đầu tư lớn đang hoạt động tại Việt Nam như: VinaCapital, Dragon Capital, Vietnam Holding,...
Ngay như VinaCapital, tính đến tháng 7/2015, khoản đầu tư vào cổ phiếu KDH trở thành 1 trong 10 khoản đầu tư lớn thuộc Vietnam Opportunity Fund (VOF, một trong 3 quỹ niêm yết tại thị trường chứng khoán London - AIM của VinaCapital), chiếm 3,6% giá trị tài sản ròng (NAV) của VOF.
Liên quan đến một khoản đầu tư khác, cũng thuộc VOF là vào tháng 6/2015, quỹ này đã công bố thông tin giải ngân 15 triệu USD thuộc khoản đầu tư hợp vốn trị giá 47 triệu USD (cùng hai nhà đầu tư khác) để mua cổ phiếu ưu đãi chuyển đổi của Công ty CP Tập đoàn Novaland (Novaland Group, đơn vị hiện đang phát triển khoảng 20 dự án BĐS tại TP.HCM và sắp tới sẽ giới thiệu tiếp 7 dự án).
Theo đại diện của VOF, khoản đầu tư này nằm trong chiến lược của Quỹ, nhằm đầu tư gián tiếp vào lĩnh vực BĐS thông qua các công ty niêm yết hoặc tư nhân trong ngành, đồng thời thoái vốn khỏi các khoản sở hữu trực tiếp dự án BĐS.
Theo kế hoạch, Novaland sẽ tiến hành niêm yết trong vòng 2 năm tới.
Chỉ là cơ hội cho “người mạnh”?
Đối với các DN BĐS, năm 2015 được xem là giai đoạn bứt phá để phát triển, nhằm đón đầu sự hồi phục của thị trường BĐS.
Do đó, nhu cầu về vốn tương đối lớn và tùy vào điều kiện của từng DN mà chọn cách huy động phù hợp, có thể huy động đối tác chiến lược đầu tư vào dự án, phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu DN.
Đối với các DN BĐS niêm yết, sau các kỳ đại hội cổ đông 2015, hầu hết đều đặt mục tiêu phát hành cổ phiếu nhằm huy động tài lực triển khai dự án mới.
Điển hình như Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (ThuducHouse, HoSE: TDH), theo kế hoạch, năm 2015, sẽ phát triển 5 - 6 dự án nên kèm theo đó là phương án phát hành thêm cổ phiếu.
Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Đất Xanh (HoSE: DXG) mới đây cũng ra thông báo sẽ tổ chức họp đại hội cổ đông bất thường (dự kiến sẽ tiến hành trong tháng 10 hoặc 11) để thông qua vấn đề tăng vốn điều lệ.
Nói về tính khả thi của việc huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu, ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh - Tổng giám đốc Công ty CP Chứng khoán Sen Vàng bày tỏ, từ đầu năm đến nay, nhiều dự án BĐS (căn hộ, đất nền, nhà phố,...) được triển khai và đạt thanh khoản tốt, kết quả kinh doanh quý I, II của các DN BĐS niêm yết đã thay đổi theo chiều hướng lạc quan.
Cho nên việc phát hành cổ phiếu hay trái phiếu để huy động vốn giai đoạn này sẽ không quá khó khăn như thời điểm trước đây.
Điển hình như trường hợp Vingroup (HoSE: VIC) mới đây đã phát hành thành công trái phiếu (không chuyển đổi) với giá trị 2.000 tỷ đồng.
Hay như trường hợp của Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) đã hoàn tất việc phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, thu về trên 650 tỷ đồng hồi tháng 8 vừa qua.
Ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh cũng cho biết thêm, đối với những DN BĐS đáp ứng được kỳ vọng của nhà đầu tư, như có dự án lớn, thanh khoản rõ ràng, quản trị DN tốt thì xác suất thành công trong huy động vốn là rất cao.
Về khả năng “xuống tiền”, do trải qua nhiều biến động và mức độ am hiểu thị trường sâu sắc nên các nhà đầu tư đã hoạt động lâu năm ở thị trường Việt Nam sẽ có tầm nhìn tốt hơn, cũng như dễ giải ngân vốn vào BĐS hơn là các nhà đầu tư mới.
Đứng ở góc độ DN BĐS, ông Bùi Cao Nhật Quân - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, cho rằng, đối với những DN BĐS lớn thì việc huy động vốn tương đối “dễ thở” vì đa phần nhà đầu tư góp vốn là đầu tư tài chính nên họ thường chú trọng đến hai yếu tố: khả năng sinh lợi và tính an toàn của khoản đầu tư.
Theo đó, những DN BĐS (bên kêu gọi đầu tư) có sức hút với nhà đầu tư phải là DN kinh doanh tốt, quỹ đất dồi dào, tiềm năng phát triển,... và quan trọng hơn hết là có cơ chế mở để nhà đầu tư dễ dàng thoái vốn nhằm hiện thực hóa lợi nhuận.
Thị trường BĐS vừa trải qua giai đoạn “bị tổn thương” kể từ giữa năm 2008 đến nửa cuối năm 2014 nên trong vấn đề huy động vốn của DN BĐS hình thành hai thái cực, một là nhóm các DN có quỹ đất dồi dào (ở những vị trí tốt), thanh khoản sản phẩm tốt,...
Với DN dạng này thường “kín” room nhà đầu tư ngoại. Trong khi những DN cần nhiều sự hỗ trợ về tài chính lại chỉ sở hữu quỹ đất hạn chế, thương hiệu không mạnh nên cách huy động vốn của họ thường là “mua đứt bán đoạn” dự án, thay vì phát hành trái phiếu, để tập trung vốn cho dự án chủ lực.
Liên quan đến vấn đề huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu DN, ông Andy Ho - Giám đốc Điều hành Quỹ Vietnam Opportunity Fund (VOF), nhìn nhận, bên cạnh cổ phiếu, việc phát hành thêm trái phiếu doanh nghiệp sẽ mang đến một nguồn hàng hóa mới cho các nhà đầu tư chọn lựa.
Trái phiếu DN thường có lợi suất coupon (tỷ lệ lãi hàng năm tính trên mệnh giá trái phiếu) cao hơn và có thể là một kênh đầu tư tốt.
“Chúng tôi cho rằng việc trái phiếu DN chưa được quan tâm nhiều là do thiếu một cơ quan đánh giá giúp các nhà đầu tư thẩm định mức độ rủi ro. Chúng tôi ủng hộ việc thành lập một cơ chế như trên để giúp thị trường trái phiếu DN minh bạch hơn cho nhà đầu tư trong và ngoài nước”, ông Andy Ho nói.
