Căn hộ vẫn là tài sản
Căn hộ chung cư vì vậy không chỉ là một sản phẩm kinh doanh bất động sản, mà còn là một cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị và giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân.
Trong quá trình thảo luận về chính sách mới, cụm từ dễ gây hiểu nhầm nhất là “chung cư có thời hạn”. Nếu không được giải thích đầy đủ, người dân có thể hiểu rằng sau một khoảng thời gian nhất định, quyền sở hữu căn hộ sẽ mặc nhiên chấm dứt. Cách hiểu này chưa phản ánh đúng bản chất của vấn đề.
Tôi cho rằng cần phân biệt rõ hai khái niệm:
Thứ nhất, vòng đời kỹ thuật của công trình. Một tòa nhà có thời hạn sử dụng nhất định, được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, điều kiện khai thác, bảo trì và kết quả kiểm định thực tế.
Thứ hai, quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu. Quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng phần đất chung và các quyền lợi phát sinh liên quan là những quyền được pháp luật bảo vệ và không thể tự động mất đi chỉ vì công trình đến một mốc thời gian kỹ thuật.
Quan điểm này làm nhiều người giật mình, nhưng thực ra nó không hề mới. Luật Nhà ở năm 2023 (Điều 58) quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế; thời gian sử dụng thực tế căn cứ vào kết luận kiểm định. Việc hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc công trình mặc nhiên bị phá dỡ. Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc cần phá dỡ để thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch thì mới đặt ra yêu cầu xử lý tiếp theo.
Vì vậy, khi hoàn thiện cơ chế mới, điều quan trọng là phải tránh cách hiểu rằng niên hạn công trình là một “chiếc đồng hồ đếm ngược” đối với quyền tài sản. Căn hộ vẫn là tài sản, chỉ là cách hiểu khác đi.
Cách tiếp cận phù hợp hơn là xác định niên hạn thiết kế như một mốc quản lý và kiểm định bắt buộc. Khi đến thời điểm đó, công trình cần được đánh giá lại về mức độ an toàn. Nếu vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, công trình có thể tiếp tục được sử dụng theo kết luận chuyên môn và kế hoạch bảo trì phù hợp. Nếu buộc phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu cần được chuyển hóa thành các quyền và lợi ích trong quá trình tái thiết.
Từ góc độ này, cần thiết phải xác lập rõ ba lớp quyền:
Một là, quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu căn hộ. Đây là nền tảng pháp lý gắn với khu đất xây dựng công trình.
Hai là, quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn. Đây là quyền tài sản trực tiếp mà người dân đã hình thành thông qua giao dịch mua bán hợp pháp.
Ba là, quyền sau khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại. Bao gồm quyền tham gia vào quá trình tái thiết, quyền nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo quy định.
Chỉ khi ba lớp quyền này được xác định rõ ràng, chính sách quản lý vòng đời chung cư mới có thể tạo được sự đồng thuận xã hội. Điểm quan trọng nhất không phải là đặt ra một con số thời hạn bao nhiêu năm, mà là trả lời được câu hỏi: khi vòng đời công trình kết thúc, quyền lợi của người dân sẽ được bảo đảm như thế nào.
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Hội Môi giới Bất động sản (VARS IRE) qua nhiều kỳ báo cáo đều cho thấy căn hộ chung cư đang giữ vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản. Gần đây nhất, Báo cáo thị trường quý II và 06 tháng đầu năm 2026 của VARS IRE ghi nhận căn hộ chiếm khoảng 70% nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch toàn thị trường.
Vai trò này phản ánh xu hướng phát triển tất yếu của các đô thị lớn. Khi tốc độ đô thị hóa tiếp tục gia tăng, trong khi quỹ đất tại các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh ngày càng hạn chế, phát triển nhà ở theo hướng tiết kiệm đất, tối ưu hóa không gian và hình thành các đô thị nén trở thành lựa chọn phù hợp. Căn hộ chung cư vì vậy không chỉ là một sản phẩm kinh doanh bất động sản, mà còn là một cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị và giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân.
Chính vì giữ vai trò dẫn dắt thị trường, mọi thay đổi trong chính sách quản lý nhà chung cư đều có thể tạo ra những tác động lan tỏa đến toàn bộ hệ sinh thái bất động sản, từ người mua nhà, doanh nghiệp phát triển dự án, tổ chức tín dụng đến các ngành nghề liên quan.
Ở góc độ tích cực, việc Nghị quyết 21 đặt vấn đề quản lý vòng đời công trình và chủ động tái thiết chung cư khi hết thời hạn sử dụng có thể mở ra một cách tiếp cận mới trong phát triển nguồn cung căn hộ. Thay vì để các khu chung cư xuống cấp trở thành điểm nghẽn kéo dài, quá trình tái thiết được chuẩn bị từ sớm sẽ giúp tạo ra cơ chế thay thế, bổ sung nguồn cung một cách chủ động, đặc biệt tại các khu vực đô thị đã phát triển, nơi quỹ đất mới ngày càng hạn chế.
Khi nguồn cung căn hộ được duy trì liên tục và có khả năng dự báo, thị trường sẽ có điều kiện vận hành cân bằng hơn giữa cung và cầu. Việc hạn chế tình trạng thiếu hụt nguồn cung tại những khu vực có nhu cầu cao sẽ góp phần giảm áp lực tăng giá do mất cân đối thị trường, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, bền vững hơn của thị trường bất động sản.
Ở chiều ngược lại, do căn hộ đang là phân khúc dẫn dắt, mọi quy định liên quan đến quyền lợi chủ sở hữu, cơ chế tái thiết và nghĩa vụ tài chính nếu chưa được thiết kế rõ ràng cũng có thể ảnh hưởng đến tâm lý của người mua, kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp và quyết định cấp tín dụng của các tổ chức tài chính.
Vì vậy, giá trị của chính sách không chỉ nằm ở việc xử lý bài toán an toàn công trình, mà còn ở khả năng hình thành một cơ chế quản trị vòng đời tài sản minh bạch, tạo điều kiện để nguồn cung căn hộ được tái tạo theo hướng chủ động, góp phần cân bằng thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.
