Cầm 5 tỷ đồng có khó mua nhà ở TP. HCM?

Loay hoay tìm nhà phù hợp ngân sách

Bức tranh thị trường bất động sản TP. HCM thời gian gần đây trở nên rõ ràng hơn khi nhìn vào hành trình tìm nhà của ông Đỗ Tiến D., người từ Hải Phòng chuyển vào TP. HCM với mong muốn tìm chỗ ở ổn định cho con trai. Gần nửa tháng tìm kiếm nhà tại các quận 7, 4, 10 (cũ), ông vẫn chưa thể mua được ngôi nhà ưng ý. Nhiều căn hộ đầy đủ tiện ích, đường rộng, khu dân cư tốt nhưng giá đều quá cao.

Ông D. cho biết: "Có 5 tỷ đồng nhưng tìm mãi vẫn chưa có căn phù hợp để con cái ổn định ở TP. HCM. Mức tiền này khó có thể mua nhà phố trung tâm nên tôi đành lựa chọn chung cư. Tuy nhiên giá chung cư khu trung tâm lại không hề rẻ. Tôi vẫn phải nhờ môi giới tiếp tục rà soát, hễ có căn phù hợp sẽ đi xem ngay".

Không riêng ông D., bà Trần Thị H. - một nhân viên văn phòng sinh sống tại TP. HCM - cũng rơi vào tình trạng tương tự dù ngân sách của bà vượt mức 5 tỷ đồng. Bà đặt yêu cầu căn hộ phải mới, diện tích từ 80m² trở lên, nằm tại Bình Thạnh hoặc các quận 8, 4 (cũ) để tiện di chuyển đến quận 1 (cũ). Thế nhưng những sản phẩm đáp ứng trọn vẹn tiêu chí gần như không có trên thị trường. Những căn "vừa túi tiền" thì lại không có sổ hồng, xuống cấp hoặc chất lượng quản lý thấp - điều khiến bà e ngại khi nghĩ tới các vấn đề về an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy.

Theo nhận định của một doanh nghiệp môi giới lớn tại TP. HCM, người mua sở hữu khoảng 5 tỷ đồng thường phải mất rất nhiều thời gian mới tìm được căn hộ ưng ý, đặc biệt nếu họ kiên định với tiêu chí nhà mới xây dựng và muốn ở những phường trung tâm cũ – nơi nguồn cung nhà phố phù hợp nhu cầu thực tế ngày càng trở nên hạn chế.

Trên thực tế, từ cuối năm 2024, thị trường bất động sản TP. HCM bắt đầu chứng kiến sự biến mất dần của các sản phẩm nhà ở tầm giá 3 tỷ đồng - phân khúc từng đáp ứng phần lớn nhu cầu của người mua lần đầu. Giá đất tăng, chi phí phát triển dự án leo thang và áp lực nhu cầu nhà ở dồn tích nhiều năm khiến phân khúc "vừa túi tiền" trở thành hàng hiếm. Sang năm 2025, đà phục hồi thị trường và mặt bằng giá nhà tăng nhanh khiến ngay cả nhóm tài sản dưới 5 tỷ đồng cũng rơi vào tình trạng khan hiếm, bất kể tín dụng được nới lỏng hay các gói ưu đãi lãi suất được tung ra. Theo các chuyên gia, rào cản lớn nhất khiến người dân khó mua nhà vẫn nằm ở mức giá ngày càng vượt xa khả năng tích lũy thực tế.

Báo cáo thị trường quý III/2025 của VARS IRE và HoREA cho thấy các dự án mới có giá khởi điểm trên 50 triệu đồng mỗi mét vuông chiếm tới 63% tổng nguồn cung mở bán. Một gia đình thu nhập 50 triệu đồng mỗi tháng được ước tính phải mất khoảng 25 năm tích lũy mới có thể sở hữu nhà – một con số phản ánh rõ sự lệch pha cung cầu tại thị trường sơ cấp và cho thấy nguồn hàng phù hợp với nhóm thu nhập trung bình ngày càng thu hẹp.

Nhà dưới 5 tỷ không biến mất, chỉ dịch chuyển

Dù vậy, dữ liệu từ thị trường thứ cấp lại cho thấy bức tranh đa chiều hơn. Khi nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền tăng cao, lượng lớn sản phẩm giá dưới 5 tỷ đồng đang xuất hiện ở các khu dân cư hiện hữu thay vì tại các dự án mới. Số liệu từ nền tảng bất động sản Nhà Tốt ghi nhận hàng chục nghìn tin rao bán trong tầm giá này tại TP. HCM, cho thấy nguồn cung vẫn hiện diện nhưng phân tán, đòi hỏi người mua phải tìm kiếm kỹ lưỡng và tiếp cận đầy đủ thông tin thay vì kỳ vọng vào nguồn cung mới từ chủ đầu tư. Đại diện nền tảng này cho biết lượng hàng không biến mất mà đang phân tán rộng, đòi hỏi các giải pháp hỗ trợ tìm kiếm hiệu quả hơn để người mua tiếp cận đúng sản phẩm phù hợp nhu cầu.

Bà Hoàng Thị Minh Ngọc, Giám đốc vận hành nền tảng Nhà Tốt cho biết đến tháng 11/2025, đã có hơn 20.000 tin đăng rao bán nhà đất và căn hộ dưới 5 tỷ đồng tại TP. HCM. Chính bởi thực tế này, đơn vị cũng đã triển khai chiến dịch "Nhà Quý Hiếm" tập trung vào việc giúp người dùng tiếp cận lượng lớn sản phẩm thực tế trong phân khúc dưới 5 tỷ đồng.

Một tín hiệu đáng chú ý trong các nghiên cứu thị trường gần đây là nhu cầu sở hữu nhà tại TP. HCM duy trì ở mức rất cao. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy 81% người được khảo sát tại TP. HCM dự định mua nhà trong vòng 5 năm tới, vượt xa tỷ lệ 69% của Hà Nội. Sự khác biệt này phần lớn đến từ cấu trúc nguồn cung. Tại TP. HCM, các dự án chung cư dưới 3 tỷ đồng vẫn chiếm 21–31% tổng giỏ hàng, tạo biên tiếp cận tốt hơn cho người trẻ và nhóm thu nhập trung bình. Trong khi đó tại Hà Nội, phân khúc phổ biến lại nằm ở mức 5–10 tỷ đồng, khiến chi phí sở hữu vượt ngoài khả năng của đại đa số người mua, kéo theo dự định mua nhà trong tương lai giảm đáng kể.

Tác động của nguồn cung giá mềm trở nên rõ nét hơn khi đặt trong bối cảnh hạ tầng TP. HCM đang thay đổi mạnh mẽ, đặc biệt ở khu Đông và các tuyến vành đai. Theo phân tích của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, loạt dự án trọng điểm như các tuyến metro, cao tốc Bến Lức – Long Thành hay những cây cầu nối sang Đồng Nai đang tạo đà phát triển cho các đô thị vệ tinh. Mức độ quan tâm chung cư tại các khu vực giáp ranh tăng mạnh trong năm 2025: Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103% và Thủ Dầu Một tăng 65% so với cùng kỳ. Ngay tại TP. HCM, biên độ đô thị tiếp tục dịch chuyển ra ngoài vành đai 2, góp phần mở rộng đáng kể nguồn cung căn hộ. Toàn thành phố hiện ghi nhận khoảng 1.050 dự án chung cư - gấp hơn ba lần so với trước năm 2015.

Theo thống kê, giá rao bán chung cư trong quý IV/2025 tiếp tục tăng ở nhiều khu vực. Nhà Bè ghi nhận mức tăng 64%, quận 7 tăng 63%, Bình Thạnh tăng 57%, còn TP. Thủ Đức tăng từ 32–48% so với quý I/2023. Sự lan tỏa của mặt bằng giá mới khiến việc mua nhà dưới 5 tỷ đồng trong khu vực trung tâm trở nên gần như bất khả thi, buộc người mua phải mở rộng phạm vi tìm kiếm ra các quận ven hoặc xã, phường thuộc tỉnh Bình Dương (cũ).

Tuy nhiên theo chuyên gia, với 5 tỷ đồng, thậm chí từ 2-3 tỷ đồng, người mua vẫn có thể sở hữu nhà tại TP. HCM nhưng lựa chọn chủ yếu nằm ở vùng ven hoặc các khu giáp ranh. Bà Nguyễn Phương Thảo, Cố vấn tài chính Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư và quản lý tài sản FIDT cho rằng với mức thu nhập khoảng 40 triệu đồng mỗi tháng và tích lũy không nhiều, người mua nhà có thể cân nhắc căn hộ đã bàn giao lâu giá khoảng 2–3 tỷ đồng, hoặc chấp nhận di chuyển xa hơn 12–15 km để tiếp cận dự án mới. Nếu dùng đòn bẩy tín dụng, người mua cần chuẩn bị vốn tự có từ 20–30% giá trị căn hộ và đảm bảo khoản trả nợ hàng tháng không vượt quá 30–40% thu nhập, tối đa 50% để tránh áp lực tài chính dài hạn.

Trong bối cảnh mặt bằng giá tiếp tục tăng và quá trình giãn nén đô thị diễn ra mạnh mẽ, nguồn cung nhà ở dưới 5 tỷ đồng vẫn hiện diện nhưng phân tán, đòi hỏi người mua theo sát dữ liệu thị trường và mở rộng phạm vi tìm kiếm thay vì giới hạn trong khu vực trung tâm truyền thống.

Quang Đăng