Vingroup, FLC ra tay, 2017 sẽ là năm của chung cư 1 tỷ đồng?

Thấp cấp hay cao cấp ?

Sự hồi phục của thị trường bất động sản từ cuối năm 2014 đến nay đã tạo đà phát triển cho hàng loạt các dự án hạng sang, cao cấp và trung cấp tiến hành xây dựng và mở bán, chiếm đến gần 80% tổng nguồn cung của cả thị trường trong hai năm 2015 và 2016. Tính riêng ở thành phố Hồ Chí Minh, chỉ 20% trong tổng nguồn cung thị trường, tương đương khoảng 70.000 căn hộ, được chào bán trong vòng 2 năm phục hồi của thị trường.

Con số này là quá ít ỏi so với thống kê chưa đầy đủ của Sở Xây Dựng thành phố Hồ Chí Minh, với số dân gần 13 triệu sẽ có khoảng 500 nghìn hộ chưa có nhà riêng và khoảng 450 nghìn hộ có nhu cầu thuê mua nhà ở giá rẻ. Nhu cầu quá lớn, nhưng nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội còn quá ít, chưa thể đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường. Có thể nói về lâu dài, phân khúc nhà giá rẻ này sẽ là cứu cánh cho những nhà phát triển bất động sản khi thị trường một lần nữa đi vào chu kì suy thoái.

Có một thực tế là trên thị trường, tất cả các nhà phát triển bất động sản đều nhìn thấy được tiềm năng từ phân khúc thấp cấp, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng đủ khả năng thực hiện một cách ồ ạt vì nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan.

Thứ nhất, những doanh nghiệp lớn như Vingroup, FLC là những doanh nghiệp tạo ra chuẩn mực cho cuộc chơi và quyết định xu hướng đầu tư của toàn thị trường. Như vậy mới xảy ra chuyện, căn hộ cao cấp, villa sang trọng dù ít người mua, nhiều sản phẩm bán, nhưng vẫn được các đại gia bỏ tiền vào đầu tư, xây dựng. Trong khi đó, mặt hàng nhà ở giá rẻ với nhu cầu rất cao lại ít được các nhà phát triển bất động sản quan tâm.

Thứ hai, việc đầu tư vào phân khúc trung, cao cấp luôn tạo được lợi nhuận biên lớn hơn so với các sản phẩm giá rẻ. Thứ ba, việc đầu tư căn hộ giá rẻ luôn gặp phải những khó khăn nhất định như chi phí đất, chi phí xây dựng, và những chi phí cấu thành nên sản phẩm cao khiến nhà đầu tư khó có thể chào bán ra thị trường những sản phẩm giá khoảng 1 tỷ đồng.

Tại thị trường lớn như TP HCM, chủ đầu tư có đủ năng lực và kiện toàn được bộ máy quản trị để cho ra các phẩm giá rẻ, chất lượng đáp ứng được nhu cầu thị trường chỉ có 2 doanh nghiêp tiêu biểu là Nam Long và Him Lam.

Trong khi Nam Long luôn nổi tiếng với dòng sản phẩm E-home và sắp tới đây là thương hiệu chất lượng Nhật Bản Flora Fuji với giá bản từ 980 tr đồng/căn, Him Lam đã cho ra mắt Him Lam Phú Đông tại Quận Thủ Đức với giá khoảng 1 tỷ đồng/căn và dự kiến sẽ chào bán tiếp hơn 2000 căn hộ giá rẻ cho năm sau. Dựa trên sức tiêu thụ tốt của thị trường và để phòng ngừa những đợt khủng hoảng ở phân khúc cao cấp, nhiều doanh nghiệp đầu ngành như Hưng Thịnh, Phú Mỹ Hưng, Kiến Á, Vingroup đã chuyển hướng sang dòng sản phẩm bình dân. Sự chuyển đổi này sẽ làm thay đổi cơ cấu thị trường, tạo ra sự canh tranh gay gắt, nhiều sản phẩm tốt với giá cả phải chăng sẽ đến được với khách hàng.

2017: Cuộc chơi giá rẻ

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản 2017 sẽ tiếp tục ổn định, nguồn FDI vào bất động sản sẽ tiếp tục tăng nhờ hàng loạt các hợp đồng đã kí kết với nhà đầu tư trong nước từ năm 2016, góp phần đảm bảo nguồn vốn phát triển nhà ở.

Phân khúc cao cấp sẽ không tăng đột biến với những dấu hiệu chững lại của thị trường, cụ thể, theo báo cáo từ CBRE, số lượng chào bán thành công trong Quý III giảm hơn 3% so với cùng kì năm 2015 và số lượng giao dịch thành công toàn thị trường giảm khoảng 5%. Ngoài ra ngân hàng thương mại đang xử lý khoảng hơn 100 nghìn tỷ đồng nợ xấu và nguồn huy động vốn dài hạn tăng không đáng kể trong năm 2015 và 2016 là những cảnh báo chính thức về hạn chế tín dụng bất động sản trong năm 2017. Những dấu hiệu này sẽ làm giới đầu tư, khách hàng chính của những dự án căn hộ cao cấp, trở nên e dè hơn trong các quyết định mua bán của mình.

Mọi dự đoán và số liệu thực tế đều chỉ ra rằng tâm điểm của thị trường sẽ là những căn hộ có giá từ 900 triệu đến 1,5 tỷ đồng nhưng sẽ khó có sự đột biến ở nguồn cung vì các đại gia trên thị trường cần thời gian để phát triển quỹ đất, cơ cấu tổ chức, phát triển sản phẩm và đặc biệt là chính sách hỗ trợ thanh toán linh hoạt, tiếp cận nguồn vốn và đặc biệt chờ đợi sự hỗ trợ nhất định từ cơ chế và các gói tín dụng ưu đãi từ ngân hàng. Sau khi gói 30.000 tỷ kết thúc vào tháng 6 năm nay, trong giai đoạn tới sẽ khó có một gói kích cầu tương tự vì tình hình ngân sách đang rất hạn hẹp và phải ưu tiên chi cho nhiều lĩnh vực xã hội khác.

Như vậy, tham vọng của những ông lớn tham gia vào phân khúc giá rẻ sẽ định hình lại miếng bánh ngon lâu nay bị bỏ quên. Dù cuộc chơi có cam go và khốc liệt đến đâu thì chắc chắn những hộ gia đình có nhu cầu nhà ở thực sự sẽ là những đối tượng hưởng lợi nhiều nhất về sự chuyển dịch mang tính thị trường này.

Minh Kiên