"Tôi mua trái phiếu doanh nghiệp tại Mỹ thế nào?": Người Việt đầu tiên lập Ngân hàng tại Mỹ gợi ý 3 giải pháp khơi thông dòng vốn cho BĐS Việt Nam
Bàn về việc phát triển thị trường vốn cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Trí Hiếu - người Việt đầu tiên thành lập ngân hàng tại Mỹ, đã gợi ý Việt Nam hãy xây dựng một thị trường với sản phẩm mới - chứng khoán hoá các món vay bất động sản của ngân hàng. Tức là khi ngân hàng cho vay các món vay bất động sản thì bán món vay cho một đơn vị Nhà nước/công ty chứng khoán có uy tín để xoay chuyển dòng vốn, dùng vốn đó cho khách hàng khác vay.
TS. Nguyễn Trí Hiếu là chuyên gia tài chính - ngân hàng độc lập, với hơn 30 năm kinh nghiệm làm trong ngành tài chính ngân hàng tại Mỹ, Đức và Việt Nam. Ông cũng là người Việt đầu tiên thành lập ngân hàng tại Mỹ và là một trong những chuyên gia có nhiều ý kiến đóng góp tích cực cho việc phát triển ngành tài chính, ngân hàng Việt Nam.
Chia sẻ tại hội thảo "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam" do Hiệp hội bất động sản Việt Nam và Reatimes tổ chức, TS. Hiếu đã kể câu chuyện ông và các nhà đầu tư tại Mỹ mua trái phiếu doanh nghiệp ra sao.
"Tôi mua trái phiếu doanh nghiệp tại Mỹ thế nào?"
Ảnh minh họa.
"Tôi cũng như các nhà đầu tư tại Mỹ, khi có kế hoạch mua trái phiếu của một công ty nào đó, thường tra cứu mức xếp hạng tín nhiệm của các trái phiếu muốn mua, nếu là những trái phiếu không xếp hạng hoặc trái phiếu rác, thông thường tôi sẽ bỏ qua trái phiếu đó".
"Ở Việt Nam, nhà đầu tư thường không sử dụng công cụ xếp hạng tín nhiệm, họ tự thẩm định và phần lớn là dựa vào uy tín của doanh nghiệp phát hành, sự hấp dẫn của lãi suất thường lên gấp đôi gấp ba so với lãi suất huy động của ngân hàng", ông Hiếu nhận định.
Theo ông Hiếu, bài học mà chúng ta học hỏi được từ các thị trường phát triển lâu đời là Luật pháp chặt chẽ; Khả năng quản lý cao và có trách nhiệm của các cơ quan quản lý; Sự hiểu biết và tính tuân thủ pháp luật của các thành viên tham gia thị trường; Vai trò của hệ thống xếp hạng tín nhiệm độc lập.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam bùng nổ trong 5 năm qua, tăng trưởng bình quân 42%/năm và hiện chiếm khoảng 12% tổng dư nợ và khoảng 15% GDP. Tuy nhiên, trong sự bùng nổ này, TS. Hiếu nhận định những điều căn bản để phát triển một nền trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh và bền vững còn rất thiếu sót, do đó hiện đang gây ra những thiệt hại cho các nhà đầu tư, các trái chủ.
Điển hình là những vụ việc gần đây đã xảy ra trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường Việt Nam. Đối với các thị trường tại các nước phát triển như Mỹ, thì những thiếu sót như đang diễn ra trên thị trường Việt Nam bao gồm thiếu sót về mặt pháp lý, sự thiếu kiểm soát của những cơ quan quản lý và sự thiếu hiểu biết của các nhà đầu tư cá nhân hầu như không hiện hữu.
3 gợi ý khơi thông dòng vốn cho bất động sản, giảm gánh nặng cấp vốn của ngân hàng
Với 30 năm kinh nghiệm trong ngành ngân hàng, tài chính, vị chuyên gia nhận định, hiện thị trường trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm khoảng 12% tổng dư nợ tín dụng của Việt Nam. Nguồn cung cấp vốn chủ yếu vẫn là các ngân hàng, hệ thống các tổ chức tín dụng cung cấp gần 11 triệu tỷ đồng. Gánh nặng cung cấp vốn cho nền kinh tế vẫn đè nặng lên vai các ngân hàng trong khi hoạt động tín dụng của các ngân hàng vẫn tiếp tục bị hạn chế bởi:
Thứ nhất, nguồn vốn huy động từ dân cư và doanh nghiệp vẫn chủ yếu là vốn ngắn hạn, trong khi nhu cầu vốn trung và dài hạn đặc biệt là cho các dự án bất động sản cho các chương trình chuyển đổi kỹ thuật số là rất lớn.
Thứ hai, tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2021 là 40%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 37% từ ngày 1/10/2022 đến ngày 30/9/2023 sẽ giảm xuống 34%, và kể từ ngày 1/10/2023 sẽ giảm về 30%.
Thứ ba, trong những năm sắp tới các ngân hàng sẽ đối diện với nợ xấu tăng cao do được phép trì hoãn chuyển nhóm nợ và xử lý nợ xấu vì dịch bệnh.
Thứ tư, Ngân hàng nhà nước đang siết lại tín dụng bất động sản, tuy nhiên tại thời điểm này và ít nhất trong vòng ba năm tới thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thể trở thành "bà đỡ" cho nền kinh tế nếu như vấn đề cơ bản sau đây của thị trường chưa được hoàn thiện. Đó là vấn đề về hành lang pháp lý; Kỹ năng và trách nhiệm của các cơ quan quản lý; Trình độ hiểu biết và tinh thần tôn trọng pháp luật của tất cả các thành viên của thị trường (bao gồm: nhà phát hành, nhà đầu tư, nhà môi giới, công ty xếp hạng tín nhiệm), các tổ chức hỗ trợ (bao gồm: ngân hàng, công ty chứng khoán, công ty luật, công ty kế toán).
Từ kinh nghiệm quốc tế, TS. Hiếu cho rằng để khai thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, chúng ta cần điều chỉnh ngay những quy định pháp luật về thị trường trái phiếu phát hành riêng lẻ để tạo niềm tin cho giới đầu tư. Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ cần quy định rõ ràng xếp hạng tín nhiệm là điều kiện bắt buộc cho việc phát hành trái phiếu, để các nhà đầu tư có cơ sở thẩm định rủi ro trái phiếu họ đầu tư.
Thị trường trái phiếu Việt Nam cần sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư, tổ chức. Bên cạnh ngân hàng, là các quỹ đầu tư trong và ngoài nước, các hãng bảo hiểm và công ty tài chính.
Chứng khoán hóa các món vay bất động sản của ngân hàng
TS. Hiếu cũng đưa ra gợi ý Việt Nam cần xây dựng một thị trường với sản phẩm mới là chứng khoán hóa các món vay bất động sản của ngân hàng.
Chứng khoán hoá các món vay bất động sản, thị trường bất động sản có thể thu hút được những dòng vốn lớn và dài hạn từ những định chế tài chính
Cụ thể, ngân hàng khi cho vay các món vay bất động sản và sau đó gom các món vay bất động sản lại, và sau đó bán cho một cơ quan thuộc Bộ tài chính hay Ngân hàng Nhà Nước, hay một công ty kinh doanh chứng khoán tầm cỡ có uy tín để ngân hàng thu hồi lại dòng vốn đã cho vay và tiếp tục dùng vốn đó cho vay các khách hàng khác. Sau đó cơ quan nhà nước hay công ty chứng khoán đóng gói các món vay và phát hành trái phiếu trên cơ sở những gói này, hoạt động này được gọi là chứng khoán hoá (Securitization).
Các món vay được đóng gói, được chứng khoán hoá, sản phẩm này bên Mỹ được gọi là Mortgage backed securities – MBS, là một loại chứng khoán hoá được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là bất động sản. Loại trái phiếu này được bán cho những nhà đầu tư có vốn dài hạn như các hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư và các công ty tài chính lớn của thế giới.
"Chứng khoán hoá các món vay bất động sản, thị trường bất động sản có thể thu hút được những dòng vốn lớn và dài hạn từ những định chế tài chính như hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các tổ chức tài chính quốc tế. Chứ nếu thị trường bất động sản tiếp tục dựa lưng vào ngân hàng và thị trường trái phiếu như hiện nay thì e rằng sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp những bất ổn", ông Hiếu nói.
