Tìm hiểu về REIT: Công cụ giúp thị trường BĐS thanh lọc tự nhiên, còn NĐT có thể “kê cao gối” trước biến động
“Đã đến lúc các chủ đầu tư BĐS tìm kiếm phương thức huy động vốn qua REIT”, đây là dòng đầu tiên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam viết trong mục Góc nhìn của Hội. REIT (Real Estate Investment Trust) còn gọi là Quỹ tín thác Bất động sản, được dự báo sẽ dần phổ biến trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng và trái phiếu có xu hướng bị thắt chặt.
Quỹ Đầu tư Bất động sản dành cho ai?
Các dự án bất động sản hiện nay có 3 xu hướng huy động vốn chính: Huy động vốn từ cổ đông, vay tiền từ các tổ chức tín dụng hoặc thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Trong tình hình nguồn vốn tín dụng và trái phiếu có xu hướng bị thắt chặt, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc huy động nguồn vốn thông qua các Quỹ Đầu tư Bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT, còn gọi là Quỹ tín thác Bất động sản) được dự đoán sẽ dần trở nên phổ biến.
REIT là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản, doanh nghiệp bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án bất động sản.
Được điều hành và quản lý bởi các chuyên gia đầu tư, REIT là phương thức giúp thị trường BĐS thanh lọc một cách tự nhiên. Những dự án bất động sản giàu tiềm năng sẽ thu hút đáng kể dòng tiền từ REIT. Về phía nhà đầu tư cá nhân, chứng chỉ quỹ REIT là phương thức đầu tư tương đối an toàn và chuyên nghiệp.
Quy mô thị trường REIT đạt xung quanh 1.300 tỷ USD tính riêng tại Mỹ, tăng gần 30% chỉ sau 5 năm, theo Statista.
Năm 2021, Nareit - Quỹ đầu tư bất động sản hàng đầu của Mỹ đạt mức tăng trưởng tới 29%. Tại Việt Nam, Quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên và duy nhất được niêm yết (từ năm 2017) là TCREIT (thuộc CTCP Quản lý quỹ Kỹ thương) đã tăng giá trị tài sản ròng 27% cũng trong năm 2021.
Tại Mỹ, nơi REIT bắt đầu xuất hiện từ những năm 1960, REIT đã đóng góp tích cực vào nền kinh tế trong việc tạo việc làm, thu nhập, đầu tư vào hàng loạt sản phẩm bất động sản.
Những con số về REIT tại Mỹ và REIT tại Việt Nam
Theo VARS, tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về Quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này. TCREIT ra mắt năm 2015, đến nay quy mô vốn đầu tư của quỹ vẫn giữ nguyên 50 tỷ đồng. Các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital…
Thay vì mua một căn nhà, đầu tư vào một shophouse, condotel, đất nền…, nhà đầu tư hoàn toàn có thể mua chứng chỉ quỹ từ các REIT và thu lợi nhuận từ kinh nghiệm đầu tư của những nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp. Cho dù đều đầu tư vào các dự án, hay các doanh nghiệp bất động sản, mỗi REIT sẽ có chiến lược đầu tư và khẩu vị riêng. Họ có thể ưu tiên vào mảng bất động sản căn hộ, du lịch nghỉ dưỡng, đất nền hay bất động sản bán lẻ…
Nếu yêu thích và có nhận định lạc quan vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư cá nhân với số vốn không quá dồi dào có thể cân nhắc hình thức đầu tư vào chứng chỉ quỹ REIT bên cạnh việc trực tiếp mua bất động sản, cổ phiếu hay trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.
So với hình thức đầu tư trực tiếp, việc đầu tư vào REIT có thể khiến nhà đầu tư thu được tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, bỏ lỡ các cơn sốt của thị trường. Tuy nhiên, điều đó cũng giúp khoản đầu tư của các cá nhân, với số vốn không dồi dào và kinh nghiệm ít ỏi, trở nên an toàn hơn, nhờ được các nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp thay mặt để ra quyết định. Đầu tư vào REIT giúp nhà đầu tư có thể "kê cao gối" trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức để tìm hiểu thông tin trước khi ra quyết định.
REIT có lợi thế đáng kể so với các khoản đầu tư trực tiếp vào bất động sản về tính thanh khoản. Với chứng chỉ quỹ REIT, nhà đầu tư có thể dễ dàng bán ra trên thị trường chứng khoán khi cần thu hồi số tiền đầu tư. So với trái phiếu bất động sản, REIT cũng có tính thanh khoản tốt hơn hẳn nhờ khả năng dễ dàng trao đổi trên thị trường thứ cấp.
Tuy nhiên, việc sở hữu chứng chỉ quỹ REIT không đồng nghĩa với việc sở hữu bất động sản. Nhà đầu tư chỉ có thể được chia lợi nhuận từ việc vận hành hay tăng giá của bất động sản đó. Thông thường, REIT dành phần lớn lợi nhuận thu được (thường là 90%) để chia cổ tức định kỳ cho nhà đầu tư thay vì giữ lại như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác.
