Thị trường bất động sản đang đứng trước một bước chuyển lớn khi lãi suất duy trì ở mức cao, trong khi nguồn vốn cho nền kinh tế ngày càng đòi hỏi được phân bổ hiệu quả hơn. Chu kỳ mới được dự báo sẽ ưu tiên những tài sản có giá trị sử dụng thực, từ nhà ở phù hợp nhu cầu đến bất động sản công nghiệp, thương mại và nhà cho thuê dài hạn.
Chuyên gia nhấn mạnh, để giảm lãi suất bền vững vẫn phụ thuộc vào 4 yếu tố then chốt: thanh khoản, chi phí vốn, tỷ giá và phối hợp chính sách tài khóa - tiền tệ.
Sau gần một thập kỷ tiền rẻ, mặt bằng lãi suất đang bước vào một chu kỳ mới khi áp lực thanh khoản, tỷ giá và nhu cầu tín dụng cùng gia tăng. Dù các chính sách hỗ trợ vốn đang được triển khai, chuyên gia cho rằng lãi suất khó giảm sâu trong ngắn hạn và có thể duy trì ở mức cao đến năm 2027–2028.
Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy tại thị trường liên ngân hàng tuần qua, lãi suất bình quân kỳ hạn qua đêm giảm trong khi lãi suất bình quân kỳ hạn 1 tuần tăng.
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho biết trong tuần qua (20-24/7), lãi suất qua đêm và lãi suất kì hạn 1-3 tuần tiếp tục tăng từ 0,13 đến 0,59 điểm %.
Giá căn hộ tăng 50-70% chỉ sau vài năm trong khi thu nhập không theo kịp khiến gia đình nhiều lựa chọn tiếp tục thuê nhà thay vì vay hàng tỷ đồng để mua nhà.
Lãi suất cho vay sau thời gian ưu đãi tại nhiều ngân hàng tăng lên mức hai con số, làm xáo trộn kế hoạch tài chính của nhiều người mua nhà. Người mua để ở phải gồng mình trước khoản trả nợ tăng cao, trong khi không ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy rơi vào cảnh chi phí vốn tăng nhưng thanh khoản thị trường vẫn ảm đạm.
Năm 2026, chính sách tín dụng bất động sản được nới ở mọi hướng. Nhưng toàn bộ nỗ lực đó dừng lại trước một khoảng cách rất nhỏ: giữa mức lãi suất người mua chấp nhận được và mức lãi suất thị trường đang chào.
Đại diện ABBank cho rằng, vấn đề lớn nhất của ngân hàng là nguồn vốn để cho vay dài hạn không đủ, bắt buộc phải sử dụng cả phần huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn, dẫn đến lãi suất liên tục điều chỉnh.
Với khoản tiền 100 triệu đồng gửi trong 6 tháng, tiền lãi người gửi có thể nhận vào khoảng 4,5 triệu đồng.
Lãi suất tiết kiệm tháng 7 phổ biến chỉ 5-7%/năm, nhưng nhiều ngân hàng vẫn áp dụng mức 8-10%/năm cho các khoản tiền gửi rất lớn. Ngân hàng Nhà nước cho biết khi huy động vốn không theo kịp nhu cầu tín dụng, lãi suất đầu vào sẽ tăng, gây áp lực lên chi phí vốn và khiến lãi suất cho vay khó giảm.
"Nếu chỉ xét các kênh gồm vàng, chứng khoán, bất động sản và tiền gửi ngân hàng, tôi sẽ ưu tiên gửi tiền vào ngân hàng để chờ thời", TS Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ.
Lãi suất huy động duy trì trạng thái ổn định trong tuần đầu tháng 7, mở mức 6,6-6,9%/năm với kì hạn 12 tháng. Trong bối cảnh tín dụng tăng nhanh hơn huy động và tỷ giá vẫn chịu áp lực, dư địa để lãi suất giảm thêm được đánh giá là không nhiều.
Sau giai đoạn chịu áp lực lớn từ lãi suất và tỷ giá, thị trường tiền tệ được kỳ vọng sẽ ổn định hơn trong nửa cuối năm. Theo lãnh đạo ACB, lãi suất sẽ hạ dần còn doanh nghiệp muốn vay vốn cần nâng cao tính minh bạch tài chính.
Theo chuyên gia, phía sau khoảng cách lãi suất giữa Việt Nam và các nước trong khu vực là 5 "nút thắt" lớn, từ áp lực lạm phát, nợ xấu gần 1 triệu tỷ đồng đến sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
CPI tháng 4 tăng mạnh cho thấy áp lực lạm phát gia tăng, qua đó khiến dư địa giảm lãi suất trở nên khó khăn hơn.
Thu nhập ổn định nhưng dòng tiền ngày càng co hẹp khi "all-in" vào đất nền không sinh lời. Áp lực lãi vay buộc nhà đầu tư phải đối mặt lựa chọn khó: tiếp tục "gồng" hay bán tài sản để giảm rủi ro.
Khoảng 26 ngân hàng đã giảm lãi suất tiền gửi niêm yết, với mức giảm phổ biến từ 0,1 - 0,5%/năm, chủ yếu ở các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên.
Ngoài Cake by VPBank không đưa tiêu chuẩn về giá trị tiền gửi, hầu hết các ngân hàng đều chỉ áp dụng mức lãi 9% với khoản tiền gửi rất lớn.
Trong tháng 3/2026, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) đã điều chỉnh biểu lãi suất huy động mới, với xu hướng tăng rõ rệt tại các kỳ dài, đặc biệt trên kênh gửi trực tuyến. Đáng chú ý, mức lãi suất cao nhất hiện được nâng lên 6,8%/năm, áp dụng cho khách hàng có số dư tiền gửi từ 2 tỷ trở lên.