Khi hệ sinh thái trở thành 'tấm vé' chinh phục người mua nhà

Hơn 3 tháng qua, mỗi cuối tuần của vợ chồng anh Nguyễn Minh Hoàng (35 tuổi, TP.HCM) gần như dành cho việc đi xem nhà. Sau nhiều năm tích lũy, cộng với khoản vay dự kiến khoảng 1,5 tỷ đồng, vợ chồng anh có trong tay ngân sách khoảng 5 tỷ đồng và muốn tìm một căn nhà để ổn định cuộc sống lâu dài.

Ban đầu, anh Hoàng chỉ đặt ra tiêu chí căn hộ rộng trên 70 m², giá vừa khả năng tài chính và không quá xa nơi làm việc. Tuy nhiên, càng đi xem nhiều dự án, danh sách những điều anh quan tâm càng dài.

Con trai lớn chuẩn bị vào lớp 1 khiến trường học trở thành một trong những câu hỏi đầu tiên. Vợ anh lại quan tâm bệnh viện, siêu thị và không gian vui chơi cho trẻ. Bản thân anh Hoàng chú ý đến kết nối giao thông, công viên, khu thể thao và chất lượng quản lý sau khi nhận nhà.

Với những khu đô thị đã có người ở, vợ chồng anh thậm chí quay lại vào buổi tối để xem lượng cư dân, tình trạng cửa hàng, hàng quán và các tiện ích thực tế vận hành ra sao.

“Căn nhà có thể đẹp, nhưng nếu sáng nào cũng phải đưa con đi học xa, mua sắm hay vui chơi đều phải lái xe ra ngoài thì chúng tôi vẫn phải cân nhắc. Mình mua nhà để sống ít nhất 10-15 năm nên không thể chỉ nhìn vào căn hộ”, anh Hoàng nói.

Sau nhiều lần thay đổi lựa chọn, vợ chồng anh xác định có thể chấp nhận một dự án xa trung tâm hơn hoặc giá nhỉnh hơn nếu đổi lại là một khu đô thị có trường học, thương mại, không gian xanh và các dịch vụ thiết yếu tương đối đầy đủ.

Mua nhà không chỉ tìm...một căn nhà

Cũng tìm căn nhà đầu tiên nhưng chị Trần Ngọc Mai (29 tuổi), nhân viên một công ty công nghệ tại TP.HCM, lại có những ưu tiên khác.

Suốt 7 năm đi thuê nhà, chị Mai từng nghĩ căn hộ lý tưởng phải càng gần trung tâm càng tốt. Nhưng sau thời gian tìm hiểu thị trường, tiêu chí này không còn đứng đầu danh sách.

Công việc cho phép làm tại nhà vài ngày mỗi tuần nên chị sẵn sàng đi xa hơn để đổi lấy không gian sống rộng rãi, nhiều cây xanh và có các dịch vụ phục vụ cuộc sống ngay gần nhà. Ngoài giá căn hộ, những câu hỏi chị thường đặt cho môi giới là có phòng tập thể thao không, siêu thị và khu ăn uống ở đâu, cuối tuần có nơi vui chơi hay không và từ dự án kết nối đến các tuyến giao thông lớn mất bao lâu.

“Tôi từng thuê một căn hộ khá đẹp nhưng xung quanh gần như không có gì. Muốn tập thể thao, ăn uống hay mua sắm đều phải đi nơi khác. Đến khi bỏ vài tỷ đồng mua nhà, tôi không muốn tiếp tục sống như vậy”, chị Mai chia sẻ.

Nếu anh Hoàng và chị Mai quan tâm đến hệ sinh thái vì nhu cầu sống thì anh Lê Quốc Nam (43 tuổi) lại nhìn vấn đề từ khả năng khai thác tài sản.

Đã có hai căn hộ cho thuê, anh Nam đang tìm bất động sản thứ ba cho khoản tiền nhàn rỗi của gia đình. Những lần đầu mua nhà, câu hỏi lớn nhất của anh thường là “khu vực này còn tăng giá được bao nhiêu?”. Lần này, anh cho biết câu hỏi ấy vẫn còn nhưng không còn đủ để quyết định xuống tiền.

Anh Nam dành nhiều thời gian tìm hiểu lượng cư dân, khả năng cho thuê, nhóm khách thuê tiềm năng, hoạt động thương mại và tiến độ hình thành tiện ích của dự án.

“Giả sử giá nhà không tăng mạnh trong 3-5 năm thì tài sản của mình làm được gì? Có cho thuê được không, khách thuê có muốn sống ở đó không, khu vực có đủ đông để kinh doanh không? Tôi quan tâm những điều đó nhiều hơn trước”, anh Nam nói.

Theo anh, một khu đô thị có cư dân đông, trường học, thương mại, vui chơi giải trí và hạ tầng kết nối thuận tiện thường có thêm lợi thế trong việc thu hút khách thuê. Khi đó, bất động sản không chỉ chờ tăng giá mà còn có khả năng tạo dòng tiền trong thời gian nắm giữ.

Dòng tiền chọn dự án có hệ sinh thái lý tưởng

Những thay đổi trong cách tìm nhà của người mua diễn ra cùng lúc thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn.

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy nguồn cung đang phục hồi đáng kể. Trong 6 tháng đầu năm, cả nước ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mở bán mới, tăng khoảng 40%.

Đáng chú ý, nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những dự án hưởng lợi từ hạ tầng giao thông. Nhóm doanh nghiệp dẫn đầu đóng góp khoảng 43% tổng nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm.

Nguồn cung tăng nhưng dòng tiền không chia đều cho tất cả dự án.

Theo VARS, căn hộ chung cư chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch trên thị trường trong 6 tháng đầu năm. Giao dịch tập trung chủ yếu tại những dự án đã hoàn thiện pháp lý, đồng thời những sản phẩm có khả năng khai thác, vận hành và gia tăng giá trị dài hạn nhận được sự quan tâm.

Đặc biệt, nhóm các chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại. VARS đánh giá đây là biểu hiện cho thấy người mua ngày càng ưu tiên những dự án có mức độ an toàn và khả năng thực hiện cao. Thanh khoản đang phân hóa khi dòng tiền tập trung vào những dự án có hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và năng lực cạnh tranh cao. Thị trường theo đó chuyển dần từ logic dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chú trọng hiệu quả khai thác, giá trị sử dụng và dòng tiền thực.

Tại TP.HCM, sự thận trọng của người mua cũng được CBRE ghi nhận. Trong báo cáo quý II/2026, đơn vị này cho biết nhu cầu mua nhà trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất cao hơn. Nguồn cung căn hộ trong quý đạt khoảng 850 căn, giảm 48% so với quý trước.

Trong bối cảnh đó, lợi thế của một dự án không còn chỉ nằm ở bản thân căn nhà. Khả năng đáp ứng những nhu cầu diễn ra sau khi người mua nhận bàn giao - từ đi lại, học tập, mua sắm, chăm sóc sức khỏe, vui chơi đến khả năng kinh doanh, cho thuê - ngày càng được đặt lên bàn cân.

Đây cũng là lý do mô hình các khu đô thị tích hợp ngày càng xuất hiện nhiều trong nguồn cung mới. Thay vì chỉ xây dựng nhà ở, mô hình này hướng tới tổ chức đồng thời nhiều chức năng như thương mại, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí, thể thao và không gian công cộng.

Tuy nhiên, một dự án có nhiều tiện ích chưa đồng nghĩa đã tạo được một hệ sinh thái có giá trị.

Ông Trần Văn Hoàng - chuyên gia Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS - cho rằng, kết quả đánh giá các dự án năm 2026 cho thấy nhiều dự án có năng lực triển khai và sức hút thị trường cao, trong khi giá trị bền vững sau khi bàn giao vẫn là tiêu chí tạo nên sự khác biệt.

Điều đó có nghĩa giá trị của trường học, trung tâm thương mại, công viên hay các công trình dịch vụ không chỉ nằm ở việc chúng xuất hiện trong quy hoạch. Những tiện ích này phải được triển khai, đưa vào vận hành và có người sử dụng để trở thành một phần của đời sống đô thị.

“ Trong xu hướng này, những chủ đầu tư có khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn và đồng bộ nhiều chức năng đang có thêm lợi thế cạnh tranh ”, ông Hoàng nhấn mạnh.

Một trường hợp đáng chú ý là Vinhomes. Theo công bố của doanh nghiệp, doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm 2026 đạt 148.104 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ năm trước. Doanh số chưa bàn giao tại cuối quý II đạt 196.813 tỷ đồng, tăng 42%.

Vinhomes cho biết kết quả trên chủ yếu đến từ các dự án Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay, đều là những dự án mới được giới thiệu trong nửa đầu năm 2026.

Các con số này không đồng nghĩa hệ sinh thái là nguyên nhân duy nhất tạo nên kết quả bán hàng. Vị trí, pháp lý, giá bán, chính sách tài chính, hạ tầng và cung - cầu của từng thị trường đều tác động đến sức hấp thụ. Tuy nhiên, khi người mua ngày càng quan tâm tới khả năng sử dụng và khai thác tài sản trong dài hạn thì cuộc cạnh tranh giữa các dự án cũng mở rộng từ bán một sản phẩm nhà ở sang tạo dựng một môi trường sống.

Theo THY HUỆ