Giải mã cơn sốt đất nổ ra khắp nơi trên thế giới
Giống như giá cả của các tài sản khác, giá nhà được thúc đẩy bởi lãi suất thấp và các gói kích thích tài khóa.
Ở thời điểm hiện tại, có 1 thứ đang giúp "gắn kết" các nước phát triển: thị trường nhà đất. Trong năm ngoái, hàng tỷ người đã bị "giam lỏng" trong nhà vì dịch bệnh. Khi các lệnh giới hạn bắt đầu được nới lỏng, giá nhà bắt đầu tăng vọt. Ở Mỹ, giá tăng 11% trong 1 năm kết thúc vào tháng 1 vừa qua, mạnh nhất trong 15 năm trở lại đây. Tại New Zealand, giá tăng 22%. Trong số 25 quốc gia mà The Economist theo dõi, trung bình giá nhà thực tế tăng 5% trong 12 tháng gần nhất, mạnh nhất trong hơn 1 thập kỷ.
Giống như giá cả của các tài sản khác, giá nhà được thúc đẩy bởi lãi suất thấp và các gói kích thích tài khóa. Nhiều hộ gia đình tăng tiết kiệm (tỷ lệ tiết kiệm ở các nước giàu tăng hơn 50%) và chi phí đi vay cũng rất rẻ.
Mặt khác, Covid-19 khiến nhu cầu nhà ở dịch chuyển từ các thành phố lớn về những vùng ngoại ô thưa thớt hơn. Dự đoán người dân sẽ không còn phải di chuyển vào thành phố để làm việc mỗi ngày như trước đây vì làm việc từ xa ngày càng phổ biến, giá nhà ở các vùng ngoại ô đã tăng nhanh hơn tại các thành phố, đảo ngược xu hướng đã kéo dài cả thập kỷ trước đó.
Các nước có nên lo lắng?
Vẫn còn ám ảnh bởi khủng hoảng tài chính 2007-09 đồng thời nhận thức được sự bất mãn của công chúng khi giá nhà quá đắt đỏ, chính phủ và NHTW các nước đang lo lắng. Tại New Zealand, bộ trưởng Tài chính yêu cầu NHTW "xem xét tác động của chính sách tiền tệ lên thị trường nhà ở". Các lãnh đạo NHTW từ Copenhagen đến Ottawa đều bày tỏ lo ngại về xu hướng giá nhà tăng.
Trong những năm gần đây, nhiều chính quyền địa phương đã áp dụng các biện pháp như kiểm soát hoạt động cho thuê bất động sản để ghìm đà tăng giá. Khi sự chú ý chuyển từ kiểm soát virus sang thế giới hậu đại dịch, áp lực buộc giới chức can thiệp vào thị trường sẽ tăng lên.
Tuy nhiên các nhà hoạch định chính sách nên kháng cự. Một lý do là hiện giá nhà không đe dọa sự ổn định của hệ thống tài chính. Mặc dù một số người ráo riết đi tìm nhà mới, nhìn chung mức độ vay mượn của các hộ gia đình vẫn dè dặt. Đối lập với 15 năm trước, hiện nay bảng cân đối kế toán của các ngân hàng vững vàng hơn nhiều. Nếu giá nhà ở Mỹ giảm 25%, lượng vốn của 33 ngân hàng lớn nhất nước Mỹ vẫn nhiều hơn 50% so với thời kỳ khủng hoảng 2007-09.
Cũng không có nhiều dấu hiệu cho thấy tiêu chuẩn cho vay đang bị hạ xuống. Tiêu chuẩn bảo lãnh vẫn khắt khe, với các ngân hàng ưa chuộng những khách hàng có lịch sử tín dụng tốt. Ở Anh, tỷ lệ khoản vay mới dành cho các khách hàng có thu nhập thấp so với khoản vay vẫn đang thấp hơn 30% so với mức trần mà NHTW quy định.
Một lý do khác để các nhà quản lý chưa nên vội vã can thiệp là hiện thị trường nhà đất vẫn đang chịu ảnh hưởng của các lệnh phong tỏa và bị bóp méo. Giá tăng trong năm vừa qua chỉ phản ánh một lượng giao dịch tương đối nhỏ. Thực tế là khối lượng giao dịch đã giảm mạnh – thật khó để có thể mời nhiều người mua tiềm năng đến xem nhà khi thành phố đang trong thời kỳ phong tỏa. Giá nhà tăng một phần là do nguồn cung thấp. Tăng nguồn cung có thể khiến giá giảm xuống.
Thay vì can thiệp vào thị trường, chính phủ các nước nên tập trung vào giải quyết những vấn đề mang tính dài hạn, mà ưu tiên nhất là cải cách luật thuế và cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông. Trái ngược với những dự đoán ban đầu, trong đại dịch thị trường bất động sản vẫn khá khỏe mạnh. Hơn nữa, theo quy luật cung cầu, giá nhà sẽ rẻ hơn nếu có nhiều ngôi nhà hơn được xây dựng.
