"Đột nhập" tâm chấn cơn sốt đất khu Đông Tp.HCM, tiết lộ "độc chiêu" của cò

Tiết lộ bất ngờ về "cơn sốt" đất nền khu Đông

Đất nền khu Đông TP.HCM đang được chào bán và thông báo rầm rộ trên các trang mạng của nhiều công ty môi giới địa ốc với lời giới thiệu hấp dẫn về lợi thế, nhất là hạ tầng giao thông. Các chuyên gia kinh tế cho rằng chính điều này góp phần tạo ra cơn sốt đất tại khu Đông.

Trong đó, có những công trình đã, đang được thực hiện nhưng cũng có những công trình còn đang dự thảo, chưa biết bao giờ về đích nhưng vẫn bị lợi dụng để kích giá đất tăng mạnh. Theo các chuyên gia, so với chu kỳ sốt đất 2007 đến nay đã gần 10 năm, tuy nhiên chỉ vài năm gần đây, đầu tư cho hạ tầng tại TP.HCM mới liên tục ghi nhận dòng vốn đầu tư lớn.

Nhiều khu vực giá đất được chào bán một cách bất thường, nhiều chuyên gia cho rằng đó là mức tăng ảo. Trong vai người mua nhà tiếp cận thực tế thị trường quận 9 và Thủ Đức, chúng tôi nhận thấy thị trường đất nền nơi đây không mấy sôi động như đồn thổi.

Dễ dàng nhận thấy trên những tuyến đường như Đỗ Xuân Hợp, Lò Lu, Nguyễn Duy Trinh, Lê Văn Việt, Nguyễn Xiển... mọc lên nhan nhản văn phòng, trung tâm nhà đất nhưng đều vắng khách giao dịch. Thay vào đó là các nhân viên môi giới thảnh thơi chơi game điện tử.

Qua tìm hiểu một sàn giao dịch ở khu đô thị Nam Hòa, cho biết dự án đang tồn kho hơn 30 nền đất, cách tuyến đường Đỗ Xuân Hợp chỉ khoảng 500m, cách nhà ga metro khoảng 3km, nhưng từ đầu năm 2016 đến nay vẫn không bán được.

Khi được hỏi vì sao đất nền đang "sốt" mà lại không bán được, ông Nguyển Hồng Ân, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS TDH cho rằng khách hàng hiện nay không phải nói gì nghe đấy rồi đổ tiền vào mua. Họ đến đây tìm hiểu khá nhiều lần, so sánh với các dự án lân cận về mức giá rồi mới quyết định mua hay không. Tuy nhiên, giá đất tại dự án này hiện nay từ 20-35 triệu đồng/m2 tùy vị trí, chỉ tăng từ 1-2 triệu so với cuối năm 2015 nhưng vẫn rất khó bán hàng.

"Đa phần đất nền ở đây đã có chủ và họ đang ký gửi tại sàn chúng tôi để tìm khách bán lại. Chúng tôi phải tốn rất nhiều chi phí quảng bá, đưa đón khách đến xem nhưng nhìn chung họ thấy cả khu dân cư chỉ lèo tèo vài căn nhà được xây lên, xung quanh còn trống vắng nên e ngại mua", ông Ân nói.

Tương tự, tại khu đô thị Gia Hòa cũng nằm trên đường Đỗ Xuân Hợp (quận 9), giám đốc Sàn giao dịch nhà đất Gia Hòa cũng cho biết suốt hơn một năm nay tình hình giao dịch nhà đất tại đây không mấy sôi động, vào những ngày cuối tuần có nhiều người đến tìm hiểu thông tin rồi thôi. Giá đất nền tại đây hiện đang được chào bán trong tầm 20-25 triệu đồng/m2 nếu nằm sâu bên trong khu đô thị, còn đất tại các vị trí gần những con đường lớn có giá từ 30-45 triệu đồng/m2. Vị giám đốc này cho biết, so với thời điểm cuối năm 2015, giá đất ở đây cũng chỉ tăng 2-3 triệu đồng/m2.

Giáp ranh với khu đô thị Gia Hòa là dự án khu dân cư do Khang Điền đầu tư, theo quan sát hiện tại có nhiều nhà đang được người dân xây dựng, xung quanh vẫn còn khá nhiều nền đất trống đang treo bảng rao bán. Qua tìm hiểu từ một sàn môi giới "đóng" tại đây, được biết giá chào bán một nền đất hiện khoảng 37 triệu đồng/m2 và 55 triệu đồng/m2 nếu giáp mặt tiền sông. So với cách đây một năm, giá có tăng khoảng 5 triệu đồng/m2 nhưng mức độ giao dịch không cao.

"Độc chiêu" của cò

Khi được hỏi nguyên nhân vì sao giá nhà đất tại quận 9 thời gian qua tăng quá mạnh, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản cho rằng, đây chỉ là chiêu thổi giá của giới đầu cơ nhằm hưởng lợi giá chênh lệch. Vị này cho biết, giá thực của bất động sản khu Đông chỉ bằng 1/3 giá giao dịch của thị trường.

Đặc biệt, giới đầu cơ thời gian qua nắm trong tay khá nhiều nền đất nên giờ muốn "giải phóng" để kiếm tiền trả các khoản lãi vay nên họ phải "tung chiêu" mạnh nhất để đẩy hàng ra thị trường, chứ thực tế quỹ đất tại quận 9 hay Thủ Đức còn khá lớn. Trong khi đó, các dự án như tuyến metro số 1 hay đường cao tốc, đường vành đai cũng chỉ góp một phần tạo nên sự sôi động trên thị trường chứ chưa hề đến mức nóng sốt như nhiều thông tin cho biết vừa qua.

“Lúc đầu họ giới thiệu là 10 triệu đồng/m2, nhưng sau một tuần họ bắt đầu cho nhảy giá lên 5 - 10% và thông báo đất đã bán gần hết. Thậm chí, dàn cảnh giao dịch trước mặt khách để thổi giá, tạo cho khách hàng tin, đất nền đang sốt, nếu không mua ngay sẽ không còn đất để mua, hoặc đang tăng giá mạnh. Thực ra, thị trường đang bị làm giá”, vị này nói.

Dẫn chứng cho chúng tôi, vị giám đốc này còn cho biết khách hàng hiện nay chỉ chạy theo tâm lý đám đông. "Nếu các vị không tin, chúng ta chỉ đứng đây 3 người, giả vờ bàn tán sôi nổi về giá đất, lập tức không bao lâu nơi đây sẽ có một đám đông tụ tập", vị này nói.

Vào những ngày cuối tuần, có nhiều đoàn khách đến xem đất tại một số nơi, thực chất đó cũng là chiêu của giới đầu nậu tạo nên. Theo đó, các đầu nậu huy động toàn bộ người nhà đóng giả làm khách hàng, đến dự án nghe họ giới thiệu và tranh nhau đặt cọc tiền mua đất, nhưng thực chất tiền đấy cũng do chính các tay đầu nậu đưa cho họ trước đó...

Tương tự, ông Thành, nhân viên sàn giao dịch Gia Hòa cũng tiết lộ các đầu nậu hiện nay không nắm đất trong các dự án khu đô thị mà chỉ tìm mua lại nhà đất của nhiều hộ dân gần các dự án này và "bơm thổi". Bình thường một nền đất, các nhóm đầu nậu có thể hưởng chênh lệch từ 10-15 triệu đồng/m2, nhưng nếu khách hàng không tỉnh táo có khả năng sẽ mua phải những khu đất không rõ nguồn gốc, bị "dính" quy hoạch.

Còn dọc tuyến đường Lê Văn Việt, Nguyễn Xiển giáp với quận Thủ Đức có nhiều môi giới đứng đường hàng ngày phát tờ rơi chào bán dự án, nhưng một điểm đáng chú ý là trên các tờ rơi này hầu như không có một tên dự án nào rõ ràng!

Khi chúng tôi có yêu cầu muốn tìm hiểu một dự án như thông tin chào mời, các "cò" đất lập tức chở đi đến một lô đất của người dân đang sinh sống. Trả lời cho những thắc mắc đầy khó hiểu của chúng tôi, các cò đất cho biết trong tay đang nắm hàng chục lô đất đẹp, nếu không thích chỗ này sẽ chở đến chỗ khách đến khi nào khách hàng ưng ý mới thôi.

Nói về hiện tượng giá đất ở một số khu vực tăng bất thường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng hiện nay nhiều cò đất tận dụng triệt để các thông tin quy hoạch hạ tầng giao thông, các siêu dự án sắp được đầu tư...nhằm quảng bá sản phẩm và thổi giá lên cao khiến giá nhà đất tại các khu vực này “sốt ảo”.

Điều này chỉ có lợi cho một số đầu nậu và cò đất, vì vậy người dân phải hết sức tỉnh táo trước hiện tượng này bởi rất nguy hiểm. Để không phải “tiền mất tật mang” người dân nên chọn những dự án có đầy đủ pháp lý, dự án phân lô phải có sổ đỏ và thông tin quy hoạch rõ ràng.

Còn theo Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL) cho biết đã ghi nhận giá đất xuất hiện dấu hiệu tăng nóng trong vài tháng đầu năm 2017 khi tiến hành khảo sát ở một số khu vực trên địa bàn TP.HCM. Tuy nhiên, đa số mức tăng nóng là giá chào bán được đưa ra bởi một số môi giới (cò đất), ăn theo sau các thông tin về quy hoạch hạ tầng hay các dự án bất động sản quy mô lớn.

Theo đơn vị này, hiện tượng giá đất tại TP.HCM tăng đột biến trên thị trường thời gian qua chịu sự tác động không nhỏ của lực lượng cò đất địa phương. Những người này gây ảnh hưởng lên giá chào bán nhà đất và góp phần khá lớn vào việc dẫn dắt, định hướng dòng chảy của thị trường địa ốc.

Theo Nguyên Minh