Đầu tư vào “ngôi nhà thứ 2” ở Việt Nam, nhà đầu tư nhất định cần xem xét kỹ những rủi ro này
Xu hướng dòng tiền đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng hay còn gọi là “ngôi nhà thứ 2” đang phát triển rầm rộ ở Việt Nam do thị trường du lịch vài năm qua tăng trưởng ấn tượng.
Chỉ trong 7 năm qua (2010-2016), lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng gấp 2 lần từ 5 triệu lượt lên hơn 10 triệu lượt, khách nội địa còn tăng ấn tượng hơn gấp khoảng 2,5 lần từ 28 triệu lượt lên 62 triệu lượt.
Sự tăng trưởng này kéo theo nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng cao cấp tăng theo để đáp ứng nhu cầu sử dụng. Điều này mang đến một thời kì “vàng” cho thị trường ngôi nhà thứ 2, trong đó sản phẩm đầu tư condotel, biệt thự biển đang rất thịnh hành ở các thành phố ven biển.
Sự bùng nổ của xu hướng đầu tư này, kéo theo cuộc chạy đua của các đại gia BĐS vào “cuộc chơi” BĐS nghỉ dưỡng càng trở nên khó lường. Giờ đây không chỉ có những “ông lớn” địa ốc có uy tín mà còn rất nhiều DN ít tên tuổi, thậm chí là ngoài ngành lao vào “cơn say” đầu tư dự án condotel, biệt thự biển.
Từ đó, cuộc chạy đua về cam kết lợi nhuận nhằm hút dòng tiền nhàn rồi từ các nhà đầu tư cá nhân ngày càng khốc liệt, không còn là 8-9%, đã lên tới 12-13%. Điều này khiến các nhà đầu tư kỳ vọng lớn vào khoản lợi nhuận kiếm được mà họ đã dốc hầu bao đầu tư, nhưng đằng sau đó vẫn còn nhiều điều đáng lo ngại.
Ông Rudolf Hever – Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn, Savills Châu Á – Thái Bình Dương phân tích, điểm cần lưu ý là chữ “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel. Savills nhận thấy ở nhiều trường hợp rất ít yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này.
“Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì Chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn toàn như như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh tốt. Nhưng hầu hết dự án không đảm bảo yếu tố này, và chính việc cạnh tranh gay gắt khiến Chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua,” Rudolf Hever cho biết.
Và theo vị chuyên gia này thì chính cuộc chạy đua chương trình cam kết này càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số Chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng.
Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.
Cũng phải nói thêm rằng, ở Việt Nam mức cam kết lợi nhuận khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng cao nhất khu vực hiện nay. Theo nghiên cứu mới nhất của Savills Việt Nam, mức cam kết lợi nhuận của BĐS nghỉ dưỡng ở Phuket và Bali là 7% trong 2 đến 5 năm, trong khi ở Việt Nam là 10% đến 12% trong 5 -10 năm.
Do vậy ông Rudolf Hever khuyên các nhà đầu tư khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư khi lựa chọn mô hình phát triển, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.
