Đấu giá đất ở Thủ Thiêm sai ở đâu và sửa như thế nào?
Nhà đầu tư trúng đấu giá đất ở Thủ Thiêm với giá không tưởng là 2,4 tỉ đồng/m2 đã gây chấn động thị trường bất động sản. Sự việc càng dậy sóng khi họ bất ngờ viết tâm thư và xin bỏ cọc.
Ngày 23-2, PGS.TS Trần Hoàng Ngân, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM, chủ trì tọa đàm "Bài học kinh nghiệm rút ra từ đấu giá đất Thủ Thiêm và những khuyến nghị về thể chế".
PSG.TS Trần Hoàng Ngân cho rằng sự kiện đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm tạo ra tranh luận nhiều chiều trên phương tiện thông tin đại chúng.
Theo ông Trần Hoàng Ngân, cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua tạo ra tranh luận nhiều chiều trên phương tiện thông tin đại chúng. Ngày 10-2, giá khởi điểm lô đất 3-12 (hơn 10.000 m2) trong Khu đô thị mới là 2.942 tỉ đồng nhưng nhà đầu tư trúng đấu giá với mức 24.500 tỉ đồng để có quyền sử dụng lô đất này, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm.
Theo ông Ngân, tính ra giá đất lô 3-12 lên tới 2,4 tỉ đồng/m2 và các chuyên gia cho rằng mức giá quá cao, hơn cả khu phố sầm uất như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Sau đó người trúng đấu giá tự nguyện viết đơn thư xin bỏ cọc đã gây ra nhiều ý kiến trong công chúng.
"Hôm nay tọa đàm thảo luận nhiều vấn đề và các chuyên gia sẽ đề xuất liên quan đến thể chế, quy định trong đấu giá quyền sử dụng đất. Việc đưa giá đất lên cao có tác hại gì với mặt bằng giá đất của thành phố, ảnh hưởng như thế nào đến đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà ở. Giá đất tăng cao thời gian qua làm cho giấc mơ có nhà của người lao động trở nên xa vời" - ông Trần Hoàng Ngân nói.
Ngoài ra, theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM, một số vấn đề quan trọng khác cần được xem xét để tránh đầu cơ như quy định thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, thời hạn người trúng thầu nộp tiền, điều kiện tham gia đấu giá, năng lực tài chính nhà đầu tư tham gia đấu giá...
TS Trần Hữu Nguyên cho rằng việc trúng đấu giá đất với giá cao và sau đó bỏ cọc của nhà đầu tư là một trò ngông.
TS Nguyễn Hữu Nguyên cho rằng cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm không thành công và cần rút ra bài học kinh nghiệm. Ông đặt vấn đề quan trọng nhất là tiền ở đâu mà các nhà đầu tư tham gia đấu giá.
"Ai cũng hiểu thuận mua vừa bán. Mua được thì bán ra phải có lời, chẳng ai mua cái gì đó rồi bán ra lỗ vốn cả. Ngay cả người bán ve chai cũng tính toán mua đi bán lại có lời. Vậy các nhà đầu tư đưa ra giá khủng thì phải đi tìm mục đích của người đưa giá thật cao để làm gì? Chắc chắn là không thể để bán có lời. Mục đích của họ phải chăng là kích hoạt giá đất các nơi xung quanh và họ thu lời ở đó chứ không phải đất đấu giá đất ở Thủ Thiêm" - TS Nguyễn Hữu Nguyên nêu quan điểm.
Ngoài ra, theo ông, cần xem xét nhà đầu tư liên kết với ai để có tiền mua đất, vì phần tiền bên ngoài mới quan trọng. Ông đặt vấn đề về tình huống nhà đầu tư vay tiền để đấu giá đất rồi dùng tài sản này đi thế chấp. Từ đó, ông Nguyễn Hữu Nguyên cho rằng xem lại việc vay vốn ngân hàng đi đấu giá đất.
Theo TS Nguyễn Hữu Nguyên, cơ quan chức năng cần có biện pháp không cho hình thành các nhóm lợi ích xung quanh việc đấu giá đất, ngăn chặn việc tương tự xảy ra ở Thủ Thiêm.
"Về tài chính thành phố không mất, tiền bỏ cọc thu một mớ, đất cũng còn. Chúng ta không thất bại tài chính nhưng xáo trộn giá đất và do thủ đoạn của nhóm lợi ích tạo nên việc đó. Người ta mua thì biết bán được và có lời, chứ ôm là chết. Họ có "âm mưu thủ đoạn" khác chứ không phải là lợi ích từ đất Thủ Thiêm. Chúng ta cần có biện pháp để hạn những trò ngông như thế" - TS Nguyễn Hữu Nguyên nói.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu đề xuất hoàn thiện luật pháp để tránh vụ việc tương tự như đấu giá đất ở Thủ Thiêm.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP, cho rằng cần hoàn thiện luật pháp liên quan đến đấu giá đất. Những tài sản đem ra đấu giá như cây mai, bức tranh, bình cổ, căn nhà phải khác với tài sản là 10.000 m2 đất. Cơ quan chức năng cần đánh giá dự án nhà đầu tư để xét duyệt trước khi đấu giá, tránh tình trạng như ở Thủ Thiêm là một doanh nghiệp mới thành lập 2 tháng đã tham gia đấu giá.
"Vừa rồi Sở Tư pháp báo cáo Trung ương và khẳng định TP HCM làm đúng luật đấu giá khi căn cứ luật điều 41 của luật này để tổ chức đấu giá đất ở Thủ Thiêm. Việc này không sai nhưng chưa đủ. Tại sao TP HCM lựa chọn điều 41 và không chỉ thành phố mà các tỉnh đều vậy. Nhưng phương thức này nên áp dụng cho tài sản đơn lẻ chứ không phải dành cho phát triển dự án" - ông Lê Hoàng Châu nói.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP đặt vấn đề tại sao không áp dụng điều 42 là đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại buổi đấu giá, điều 43 là bỏ phiếu gián tiếp… Hai điều này phù hợp với đấu giá đất là dự án bất động sản.
"Nhà đầu tư bỏ phong bì vào thùng phiếu và khui công khai, ai cao thì trúng. Nếu 2 người bằng giá thì bỏ tiếp. Ngoài ra, việc tổ chức đấu giá thì người tham gia phải đảm bảo đủ điều kiện. Như đấu giá đấu ở Thủ Thiêm, các nhà đầu tư cam kết nhưng có đảm bảo tính khả thi?" - ông Lê Hoàng Châu nêu vấn đề.
Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng cuộc đấu giá đất vừa qua khiến thành phố mất rất nhiều và giá đất cao các địa phương cũng đẩy giá lên cao. Đây là tác hại không nhỏ. Từ đó, ông Lê Hoàng Châu đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật để tránh tình trạng đua giá như thời gian qua.
Góp ý tại tọa đàm, ông Phạm Chánh Trực, nguyên Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương, nguyên Chủ tịch HĐND TP HCM, cho rằng đấu giá đất ở Thủ Thiêm sai từ gốc. Theo ông, đất đai là hàng hóa đặc biệt, đất đai con người không tạo ra được nên không thể đấu giá như tài sản thông thường cái máy, căn hộ, rau ngoài chợ…
"Đấu giá sai từ đầu là xem đất đai là tài sản thông thường. Cái sai thứ hai là mục đích sử dụng lô đất. Chúng ta quy hoạch chỗ đó xây dựng công trình gì chứ đấu giá đất lấy tiền là sai mục đích rồi" - ông Phạm Chánh Trực nêu quan điểm.
Ông Phạm Chánh Trực, nguyên Chủ tịch HĐND TP HCM, cho rằng không nên đấu giá đất đai như tài sản thông thường.
Nguyên Chủ tịch HĐND TP HCM cho rằng mục đích cuối cùng của đất giá đất ở Thủ Thiêm là xây dựng dự án, vì vậy cần đưa ra các điều kiện cho nhà đầu tư biết trước để tham gia. Ông đề xuất cần chuyển sang đấu thầu là dự án chứ không phải đấu giá bán đất.
Tại tọa đàm các chuyên gia cũng đặt nghi vấn ngoài mục tiêu thị trường thì nhà đầu tư có những mục tiêu khác nên bỏ cọc. Nhà đầu tư bỏ cọc thì mất tiền trước mắt nhưng có thể ở thu lời những việc phía sau.
Vì vậy, các chuyên gia đề xuất nhiều giải pháp, thêm chế tài để tránh đầu cơ, lũng đoạn và bong bóng bất động sản, đặc biệt là những giải pháp vĩ mô giúp kiểm soát để thị trường bất động sản lành mạnh.
Ngày 10-2, tất cả 4 lô đất đều được đấu giá thành công với số tiền tổng cộng 37.346 tỉ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm. Cụ thể, lô đất 3-5, diện tích 6.446,1 m2, được bán đấu giá thành công với giá 3.820 tỉ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm. Lô đất 3-8 rộng 8.500 m2, qua 67 lượt trả giá đã đấu thắng với mức 4.000 tỉ đồng, tăng gần 4 lần so với giá khởi điểm. Lô đất 3-9 diện tích 5.009,1 m2 có giá trúng 5.026 tỉ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm...
Tuy nhiên, sau đó 2 doanh nghiệp trúng lô đất 3-12 và 3-9 đã xin bỏ cọc, riêng hai doanh nghiệp còn lại vẫn chưa nộp tiền theo mốc 6-2 của cơ quan thuế TP HCM.
