Đất nền vùng ven TP.HCM lại "sốt" giá
“Sốt”, “nóng”... là những từ được giới “cò đất” và các nhà đầu tư đang nói về hiện tượng thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM, đặc biệt đối với phân khúc đất nền tăng cao thời gian gần đây.
Tuy nhiên, qua tìm hiểu, phần lớn những người mua đất là người môi giới hoặc đầu cơ để kiếm lời, còn nhu cầu mua đất để ở xem ra không nhiều.
Qua tìm hiểu, được biết, các khu vực như Cần Giờ, Củ Chi, đặc biệt nhất là một số khu vực nhỏ thuộc quận 9, Thủ Đức… đang "nóng" và thực tế người xây nhà để ở không nhiều, chủ yếu là các "đại gia" (phần lớn từ Hà Nội, Sài Gòn) đầu tư mua đi bán lại, hay còn gọi là lướt sóng.
"Ngày nào cũng nghe tăng giá làm ai nấy cũng giật mình. Những khu đất cạnh một số dự án khu dân cư được đầu tư hoàn chỉnh có thể nói là giá tăng từng giờ", anh Minh, một "cò" đất tại khu Đông Sài Gòn có kinh nghiệm dày dạn hơn 10 năm trên thị trường cho biết.
Theo anh Minh, giá đất bị đẩy tăng nhanh, ai có đất ở nằm cạnh các tuyến đường lớn cũng "hét" giá từ 5 tỷ đồng lên 8 tỷ đồng, lô đôi 8,5 tỷ đồng lên 13 tỷ đồng. Không chỉ tại các quận trung tâm thành phố, đất thổ cư tại huyện Cần Giờ, Củ Chi cũng đang tăng mạnh, một phần do TP.HCM đang triển khai nhiều dự án giao thông quy mô lớn, phần khác môi giới đang cố gắng "thổi giá" sau các vụ cháy chung cư vừa qua.
Theo ông Lê Thanh Tuấn, Tổng giám đốc công ty đầu tư Đ. P, trước tết giá đất một công (1.000m2) tại Cần Giờ được rao bán từ 800-900 triệu đồng, nay hỏi lại đã "nhảy" lên 1,3-1,5 tỷ đồng/công.
Nhận định chung về mãi lực phân khúc này, DKRA Việt Nam cho rằng, quí 1/2018 tiếp tục diễn biến tích cực, nguồn cung dồi dào trong khi sức cầu vẫn khá tốt. Cụ thể, trong quí vừa qua, đơn vị này ghi nhận có khoảng 970 nền cung cấp ra thị trường, bằng 44% so với nguồn cung của quí trước và bằng 106% so với cùng kỳ năm 2017.
Tỷ lệ̣ tiêu thụ đạ̣t khoảng 83%; trong đó khu Đông tiếp tục dẫn đầu khi chiếm đến 52% nguồn cung và 62% lượng tiêu thụ của toàn thị trường. Đáng chú ý, tỷ lệ tiêu thụ đất nền phân lô của riêng khu vực này đạt tới 100% và giá đất tăng 5 – 10% so với quí trước. Riêng khu vực quận 2 giá đất tăng 15 – 20% so với quí trước.
Bên cạnh đó, thị trường đất nền khu vực vùng ven như Bến Lức, Cần Giuộc (tỉnh Long An), Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) có dấu hiệu tăng nóng so với thời điểm trước Tết Nguyên đán. Cũng theo ông Tuấn, các lô đất thổ cư tại một số khu vực giáp ranh với TP.HCM như Cần Đước, Cần Giuộc, Đức Hòa (Long An)... khoảng 2 năm trước 3-4 triệu đồng/m2 rao bán mãi không ai mua. Bước sang giữa năm 2017 đã "vọt" lên 7-8 triệu đồng/m2, và hiện nay được rao bán ở mức 10-12 triệu đồng/m2.
Trao đổi với chúng tôi, ông Phạm Lâm - Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam cho rằng, trong năm 2018, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM sẽ tạo sóng thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các chủ đầu tư và người mua.
Theo đó, dù vừa trải qua kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, song ngay từ những ngày đầu năm 2018, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM và các tỉnh giáp ranh vô cùng sôi nổi với hàng loạt dự án mở bán/công bố ra thị trường và giao dịch tấp nập, chủ yếu tập trung tại khu vực Long An, Đồng Nai, Bình Dương. Nguồn cung này dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.
Trong đó, hầu hết các dự án đất nền vùng ven đều có thanh khoản cao, tốc độ ra hàng nhanh. Điều này chứng tỏ nhu cầu của khách mua khá cao và đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của người mua. Đa số là khách hàng đầu tư (chiếm khoảng 70 - 80%) vì kỳ vọng tính tiềm năng tăng trưởng của loại hình đất nền. Mức giá đến cuối năm có thể tiếp tục tăng dù không đột biến như quí 1/2017 nhưng qua đó vẫn tạo mức lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư so với các phân khúc khác.
Chia sẻ thêm về lý do cơn sốt nóng đang quay trở lại với phân khúc đất nền, ông Lâm cho rằng có nhiều nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp tác động đến việc tạo sóng của thị trường đất nền vùng ven.
Đầu tiên là tư duy tâm lý "đất là vĩnh viễn" vẫn còn ảnh hưởng đến khách mua. Thứ hai, thường sau Tết là thời điểm sử dụng các thành quả/lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh sản xuất của năm trước (được thể hiện bằng việc tái đầu tư, kinh doanh).
Thứ ba, tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc đất nền luôn cao hơn so với các phân khúc khác.
Thứ tư, thị trường đất nền tại khu vực TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và giá đã tăng khá cao, hạn chế đối tượng khách đầu tư trong khi các tỉnh giáp ranh với điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông thì giá đất nền phân lô đang thấp, đa dạng về giá trị đầu tư, tiềm năng tăng trưởng cao. Điều đó tạo động lực để khách mua tìm kiếm đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven.
Thứ năm, các thông tin quy hoạch vùng, sự phát triển hạ tầng giao thông từ TP.HCM tới các tỉnh vùng ven cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thị trường này thêm khởi sắc.
Một yếu tố khác cũng góp phần ảnh hưởng đến tâm lý của khách đầu tư, đó là với lãi suất tiền gửi ngân hàng khá ổn định ở mức trung bình trong khi một vài thông tin hoặc sự cố bất lợi trong lĩnh vực ngân hàng cũng là nguyên nhân tác động khiến người mua lựa chọn các kênh đầu tư có tính an toàn cao như bất động sản nói chung và đất nền nói riêng.
Tuy nhiên, theo quan sát của vị này, cơn sốt này sẽ có những tác động nguy hiểm nếu cứ tiếp tục kéo dài và mức tăng không được kiểm soát. Điển hình là khi khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền đẩy mức giá tăng lên quá cao so với giá trị thực, giá tăng không kiểm soát có thể sẽ đưa thị trường lặp lại tình trạng bong bóng.
"Việc tập trung đầu tư vào đất nền sẽ làm mất cân bằng thị trường, các giao dịch và nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác có thể sẽ bị chia sẻ. Việc giao dịch nhiều lần sẽ làm cho thị trường mất cân đối, tiến trình đô thị hóa đình trệ", ông Lâm nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho biết thêm lợi dụng cơn sốt nóng này, các nhà đầu tư đẩy giá và làm giá thông qua việc mua đi - bán lại, mua vào - chốt lãi, cứ hết F1 rồi sang F2 rồi F3... Người sau nối tiếp người sau và giá cứ thế tăng sẽ tạo mức độ nguy hiểm cho thị trường.
