Có 3 tỷ đồng trong tay lúc này: Gửi tiết kiệm lấy gần 300 triệu mỗi năm rồi đi thuê, hay vay thêm để mua chung cư, mua đất xây nhà?
Người trẻ có trong tay khoảng 3 tỷ đồng, muốn vay thêm 1 tỷ đồng để mua nhà, nên chọn căn hộ chung cư hay mua đất vùng ven rồi tự xây?
Đây là bài toán được đặt ra cho các diễn giả tại hội thảo do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức sáng 15/10, cũng là băn khoăn chung của nhiều người mua nhà lần đầu, từ sinh viên mới ra trường đến các cặp vợ chồng trẻ.
Câu hỏi được đặt ra đúng lúc thị trường đang điều chỉnh. Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing (One Mount Group), giá bất động sản thứ cấp đã giảm khoảng 15–20%, trong khi giá sơ cấp gần như đi ngang từ đầu năm 2026. Số liệu do TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trình bày cho thấy giá chung cư Hà Nội trong quý II/2026 đã giảm khoảng 7% so với đỉnh cuối năm 2025. Cùng lúc, mặt bằng lãi suất cho vay vẫn neo ở mức cao.
Mua chung cư gần nơi làm việc, ưu tiên vay người thân
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng người trẻ nên ưu tiên căn hộ ở vị trí gần nơi làm việc để thuận tiện sinh hoạt, đi lại, và về lâu dài là thuận tiện cho con cái.
Với tổng ngân sách khoảng 4 tỷ đồng, ông Toản cho rằng người mua hoàn toàn có thể sở hữu một căn hộ hai phòng ngủ khá tươm tất ở khu vực vành đai quanh trung tâm Hà Nội, tính từ Vành đai 3 trở vào, như Hoàng Mai hay Thanh Trì.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam
Ông khuyến nghị nên ưu tiên vay bố mẹ, người thân thay vì vay ngân hàng, vừa tránh áp lực trả nợ nặng nề, vừa không phải lo thủ tục chứng minh thu nhập. Dù vậy, ông Toản không ngại chuyện nợ, theo ông, người trẻ và cả doanh nghiệp nên mạnh dạn vay, bởi khoản nợ tạo ra áp lực cần thiết và có thể trở thành động lực để phấn đấu, làm việc chăm chỉ hơn.
Ông Toản cũng cho rằng thị trường đang ở thế có lợi cho người mua. Ông cho biết giao dịch tại doanh nghiệp của mình đã giảm 90% từ đầu năm, nhiều chủ đầu tư phải giảm giá sâu, thậm chí bán lỗ để giữ dòng tiền, và người có sẵn tiền mặt đang có lợi thế lớn khi thương lượng.
Hay đi thuê, để 3 tỷ đồng sinh lời?
Ở chiều ngược lại, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam khuyên bạn trẻ không nên mua mà nên đi thuê nhà để bảo đảm hiệu quả tài chính và tránh rủi ro.
Lập luận của ông dựa trên chi phí vốn. Với mức lãi suất cho vay ông ước tính khoảng 13–15%/năm, khoản vay thêm 1 tỷ đồng sẽ tạo gánh nặng trả nợ hơn 10 triệu đồng mỗi tháng. Ngược lại, nếu gửi tiết kiệm toàn bộ 3 tỷ đồng với lãi suất 8–9%/năm, khoản lãi thu về mỗi năm đủ để thuê một căn nhà có không gian tốt mà vẫn còn dư.
Ông Long cho rằng dù giá nhà đã giảm nhẹ, mặt bằng chung vẫn ở mức rất cao. Theo tính toán của ông, một cặp vợ chồng có thu nhập 30–40 triệu đồng/tháng có thể mất tới 30 năm tích lũy mới mua được nhà. Vì vậy, ông khuyên người trẻ không nên vì tâm lý "phải sở hữu nhà" mà mua bằng mọi giá.
Theo chuyên gia, thuê nhà lúc này là phương án tốt nhất: dòng tiền tiếp tục sinh lời, người thuê tránh được cảnh mất ăn mất ngủ vì nợ ngân hàng, đồng thời phù hợp với chủ trương khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê của Chính phủ.
Mua căn vừa sức, 5–10 năm sau mới nâng cấp
Ông Trần Quang Trung của OneHousing đứng ở giữa hai quan điểm. Ông cho rằng có thể mua, nhưng phải đặt an toàn pháp lý lên hàng đầu và đi từng bước. Theo ông, quyết định mua hay thuê phụ thuộc vào mục đích của người mua là để đầu tư, để ở tạm khoảng 10 năm hay để ở lâu dài.
Với 3 tỷ đồng trong tay, ông Trung đánh giá đây là thời điểm tốt để chọn mua căn nhà đầu tiên. Tuy nhiên, người mua cần kiểm tra kỹ rủi ro quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch chi tiết 1/500 vốn thường được ban hành rất chậm, cùng khả năng kết nối giao thông theo mô hình TOD trong tương lai.
Ông cho rằng không nên cố mua nhà vượt quá khả năng trong bối cảnh lãi suất thả nổi, mà nên chọn cách đi "từng nấc", mua một căn vừa sức trước, tích lũy thêm trong 5–10 năm rồi mới nâng cấp.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing (thuộc One Mount Group).
Theo ông Trung, quy hoạch Hà Nội, TP.HCM và hạ tầng kết nối hiện đã rõ ràng hơn trước, người mua có thể so sánh mặt bằng giá hiện tại với 6 tháng, một năm hay hai năm trước để đánh giá cơ hội và thương lượng. Dữ liệu giao dịch ba tháng gần đây của OneHousing cho thấy nhu cầu mua để ở, nâng cấp nơi ở và mua nhà lần đầu, kể cả mua cho con cái, đang dẫn dắt thị trường, trong khi nhà đầu tư thận trọng hơn. Dù vậy, ông lưu ý không nên vay ngân hàng với lãi suất cao chỉ để mua bất động sản đầu tư.
Tại Hội thảo, nhiều chuyê gia cho rằng quyết định mua nhà phải xuất phát từ nhu cầu thực và năng lực tài chính của chính người mua, không phải từ dự báo thị trường. Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng người có nhu cầu ở thực không nên chờ giá xuống "đáy" quá lâu, bởi không ai xác định được chính xác thời điểm thị trường chạm đáy. Thay vì chỉ kỳ vọng mua được giá rẻ nhất, người mua cần đánh giá mức giá hiện tại có tương xứng với giá trị thực của bất động sản và khả năng tài chính của bản thân hay không. Nếu giá đã hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu, người mua nên cân nhắc xuống tiền; còn với người mua để đầu tư, có thể tiếp tục theo dõi thêm.