Chuyên gia dự báo diễn biến của đất nền Sài Gòn nếu chính sách mới được ban hành
"Khi các quy định mới được ban hành, chắc chắn các dự án đất nền chính quy, thủ tục pháp lý đầy đủ hoặc những khu đất nhỏ lẻ có giấy phép xây dựng sẽ xác lập một mặt bằng giá mới", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM nhận định.
Theo quan sát, cơn sốt đất nền tại TPHCM chỉ thuộc ở một số vùng ven và huyện ngoại thành, đặc biệt không nằm trong các dự án chính quy của nhiều chủ đầu tư có thương hiệu. Hiện nay, tại khu Đông (Quận 9 và Thủ Đức), phía Bắc (quận 12, Củ Chi) các huyện có (Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh) là các khu vực thuộc vùng ven, tình trạng sốt đất đang diễn ra khá mạnh mẽ.
Theo bà Vũ Thị Khuyên, Trưởng Văn phòng Chính sách nhà ở và Thị trường bất động sản TP.HCM, thời gian qua cơn sốt đất trên địa bàn đang lan rộng. Không chỉ các quận, huyện vùng ven mà các quận trung tâm cũng đang bị làm giá.
Một yếu tố quan trọng được cho là có liên quan đến tình trạng phân lô, bán nền tại các quận, huyện vùng ven là Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Theo bà Khuyên, chính sách này rất tốt để tạo điều kiện về nhà ở cho người dân nhưng cũng đang bị đầu nậu lợi dụng để phân lô, bán nền tràn lan.
Bà Khuyên phân tích, những lô đất phân lô, tách thửa theo Quyết định 33 chỉ là do các cá nhân thực hiện chứ không thể nào là tổ chức. Vì nếu là tổ chức thì phải làm các thủ tục lập dự án theo quy định của pháp luật. Với thực tế tại TP.HCM, hiện nay nhiều đầu nậu đã đứng ra, gom đất phân lô, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, cá nhân đứng ra bán đất thì không phải đăng ký kinh doanh bất động sản. Nhưng Luật cũng chưa quy định rõ, nếu bán nhiều lần thì có được xem là kinh doanh bất động sản hay không.
“Đây cũng là một kẽ hở của luật và chúng tôi sẽ báo cáo Bộ Xây dựng để xem xét thêm về việc này. Đồng thời trước sự tăng giá bất thường của thị trường bất động sản tại TP.HCM, Sở Xây dựng cũng đã được UBND TP chỉ đạo báo cáo Bộ Xây dựng để bộ tổng hợp báo cáo Thủ tướng”, bà Khuyên cho hay.
Để chặn đứng cơn sốt này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng một khi UBND TP.HCM đã có những chỉ đạo quyết liệt nhằm chặn đứng việc đầu nậu và cò đất "bơm thổi" giá đất tại một số khu vực vùng ven, ngay lập tức thị trường đang bị hạ nhiệt. Sắp tới thành phố ban hành quyết định mới thay thế Quyết định 33 sẽ giúp điều tiết phân khúc đất nền đi vào sự ổn định trở lại, trong đó đất tại nhiều dự án chính quy của các chủ đầu tư có thương hiệu sẽ có mặt bằng giá mới.
Theo đó, Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM hiện đang xây dựng và lấy ý kiến các quận huyện cho dự thảo Quyết định 33 về diện tích tối thiểu được tách thửa, trong đó có nội dung đất quy hoạch là dân cư xây dựng mới không được phép tách thửa, chỉ có đất ở nằm trong quy hoạch khu dân cư hiện hữu chỉnh trang, khu dân cư hiện hữu chỉnh trang kết hợp xây dựng mới mới được phép tách thửa. Dự thảo cũng quy định phải lập dự án nếu diện tích đất triển khai trên 2.000m2.
Để 'bịt' kẽ hở này, có rất nhiều buổi họp diễn ra giữa Sở và các chuyên gia, sở ngành khác để đưa ra Quyết định 33 sửa đổi. Trong đó, điểm mới đáng chú ý nhất chính là quy định lập dự án đối với diện tích đất hơn 2.000m2 khi tách thửa. Nếu xét về mặt kinh doanh chắc chắn quy định này sẽ khiến các 'cò' phân lô bị lỗ và giúp ngăn chặn bớt hiện tượng phân lô, tách thửa phá vỡ quy hoạch.
Về phía doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty BĐS Việt An Hòa cho biết hoàn toàn đồng tình và ủng hộ việc sửa đổi Quyết định 33 theo hướng siết việc phân lô, tách thửa ở khu vực dân cư. Ông Quang cho rằng, việc quy định diện tích đất trên 2.000m2 sau tách thửa phải lập dự án là cần thiết vì sẽ tạo nên các khu dân cư đông đúc với đầy đủ tiện ích, công viên, cây xanh, đường thoáng...Với những khu đất dưới 2.000m2 theo ông Quang không nên ép làm công viên…
Đồng tình với quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM nhận định thêm việc mua đất nền thay cho căn hộ cũng phù hợp hơn với thói quen sống, tính chất công việc của đa số người dân có thu nhập trung bình. Chính vì thế, những động thái mạnh mẽ của chính quyền nhằm minh bạch hoá thị trường, đặc biệt là các khu vực đang phát triển mạnh về hạ tầng là điều rất cần thiết.
Tuy nhiên, rất mong rằng những sửa đổi trong thời gian tới sẽ vừa bảo vệ lợi ích chính đáng cho người dân, vừa đảm bảo đúng quy hoạch chung của thành phố, tạo động lực cho những doanh nghiệp BĐS uy tín phát triển những khu dân cư bài bản, đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, phục vụ nhu cầu an cư cho một bộ phận không nhỏ người dân có thu nhập thấp.
"Khi các quy định mới được ban hành, chắc chắn các dự án đất nền chính quy, thủ tục pháp lý đầy đủ hoặc những khu đất nhỏ lẻ có giấy phép xây dựng sẽ xác lập một mặt bằng giá mới", ông Châu nhấn mạnh thêm.
Cùng quan điểm với ông Châu, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land cũng cho rằng thị trường đất nền TP.HCM đang có sự điều chỉnh mang tính ổn định và tích cực hơn. Người mua thực đã có rất nhiều những thông tin chính thống để có thể tham khảo và quyết định. Do đó, việc tăng giá cục bộ tại những khu vực có giá trị bị đẩy giá lên đã dừng lại. Còn đối với các sản phẩm của các doanh nghiệp tạo lập thì giá cũng sẽ ổn định tuy nhiên mức độ gia tăng giá sẽ phần lớn phụ thuộc vào sự tạo lập và chất lượng của dự án. Vì khi đầu tư, khách hàng nên xem xét lỹ về năng lực và uy tín của chủ đầu tư.
Cũng có lời khuyên cho nhà đầu tư chọn những sản phẩm tốt, ông Phúc cho rằng: "Hiện nay, tại TPHCM Khu Đông và khu Nam Sài Gòn được đánh giá là khu vực có xu hướng phát triển về hạ tầng tốt nhất, do vậy việc tăng giá BĐS trong thời gian qua là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, khi đầu tư khách hàng cần quan tâm đến pháp lý, quy hoạch, kết nối hạ tầng, lượng cung-cầu ... Nếu tất cả các yếu tố trên được đáp ứng thì việc tăng giá là thật. Còn nếu các yếu tố trên không đảm bảo việc tăng giá chỉ do tin đồn thì chắc chắn giá trị đấy không phải là thật", ông Phúc nói thêm.
