Chuyên gia: Doanh nghiệp bất động sản sẽ khó tích lũy đất đai như trước

Doanh nghiệp khó giữ đất chờ tăng giá

Nghị quyết số 21 mới đây đưa ra các định hướng quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn và xử lý các dự án chậm tiến độ, đặc biệt là các dự án bất động sản "đắp chiếu". Ngoài ra, Nghị quyết đặt ra định hướng nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính và thuế nhằm khắc phục tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng và đầu cơ bất động sản.

Đây được xem là những định hướng có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản, không chỉ ở việc tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án tồn đọng mà còn hướng tới thay đổi cách thức quản lý, khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai.

Chia sẻ trong tọa đàm liên quan đến tác động của Nghị quyết 21 đối với thị trường bất động sản trên VTC News mới đây, ông Rick Nguyễn, nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rick Nguyễn Academy nhấn mạnh với những quy định mới hiện nay, doanh nghiệp sẽ khó có thể tích lũy đất đai như trước.

“Những dự án chậm triển khai hoặc không triển khai sẽ phải chịu sự xem xét nghiêm khắc hơn; chủ đầu tư cần giải trình nguyên nhân và có thể được cho thời hạn 12 tháng để triển khai. Nếu sau thời gian này vẫn không thực hiện, thời hạn có thể được gia hạn thêm một lần, nhưng tổng thời gian không quá 24 tháng”, ông Rich Nguyễn cho biết.

Theo vị này, gần đây, hoạt động mua bán, sáp nhập và chuyển giao dự án bất động sản (M&A) cũng sôi động hơn. Đây là một trong những lý do ông cho rằng dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong năm nay có diễn biến tích cực hơn so với một số năm trước. Trên thị trường hiện có những quỹ đất lớn được nhiều doanh nghiệp nắm giữ, buộc họ phải cân nhắc nên giữ lại khu đất nào, triển khai dự án nào và chuyển nhượng những tài sản nào.

“Trong thời gian tới, lợi thế sẽ nghiêng về những doanh nghiệp có khả năng triển khai và khai thác dự án hiệu quả. Trước đây, một số doanh nghiệp giữ đất vì lo ngại triển khai dự án nhưng không tìm được người mua. Tuy nhiên, khi phải đưa đất vào sử dụng, họ sẽ phải tính toán kỹ hơn về việc phát triển sản phẩm gì, bán cho ai và làm thế nào để đáp ứng nhu cầu thị trường”, ông nhấn mạnh.

Thực tế, theo chuyên gia, đây là bài toán không đơn giản đối với các doanh nghiệp bất động sản. Việc sở hữu quỹ đất lớn không còn đồng nghĩa với lợi thế tuyệt đối nếu doanh nghiệp thiếu năng lực triển khai hoặc không xác định được đầu ra cho sản phẩm. Những thay đổi về chính sách có thể khiến thị trường chuyển dần từ việc nắm giữ đất sang chú trọng năng lực phát triển dự án và tạo ra giá trị sử dụng thực tế.

Định giá đất: Cần giải bài toán "2 giá"

Hội thảo cũng đặt ra vấn đề, thực tế, tại Việt Nam cho thấy việc điều chỉnh bảng giá đất cũng đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết. Năm 2024, theo tinh thần Nghị quyết 18, nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng mạnh; tại TP.HCM, mức điều chỉnh được đề cập có nơi lên tới khoảng 70%. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là mức giá thị trường được xác định từ đâu và có phản ánh đúng giao dịch thực tế hay không.

Ngay cả giá bán nhà tại các dự án cũng không phải lúc nào phản ánh trực tiếp mức giá mà người mua cuối cùng phải trả. Sản phẩm có thể đi qua nhiều khâu trung gian trước khi đến tay người mua, nên việc xác định giá thị trường cần xem xét đầy đủ quá trình hình thành giá và các giao dịch thực tế. Theo tôi, những vấn đề này đòi hỏi phải có cải cách mạnh mẽ hơn trong cơ chế định giá đất và quản lý thị trường bất động sản.

Chia sẻ về vấn đề trên, ông Rich Nguyễn cho hay, nếu nhìn rộng hơn, cần hiểu Nghị quyết 21 trong mối liên hệ với Nghị quyết 18 và những thay đổi của thị trường sau giai đoạn trước. Nghị quyết 18 từng đưa ra định hướng phù hợp với bối cảnh lúc đó, nhưng khi thị trường thay đổi, hệ thống pháp luật cũng cần tiếp tục điều chỉnh.

Từ định hướng của Nghị quyết 18, các luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được xây dựng, sửa đổi trong giai đoạn 2023–2024. Tuy nhiên, khi triển khai trên thực tế, một số hạn chế vẫn bộc lộ, chẳng hạn trong quy hoạch, giao đất và xác định giá đất. Mục tiêu là xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường để giải quyết những vấn đề như bồi thường, tái định cư và thu hồi đất, nhưng việc thiếu dữ liệu khiến mục tiêu này khó đạt được.

“Một khó khăn lớn là tình trạng giao dịch hai giá: giá ghi trên hợp đồng khác với số tiền thực tế thanh toán. Bên cạnh đó, những đợt đầu cơ, thổi giá như các phiên đấu giá đất tại Thanh Oai, Quốc Oai và Sóc Sơn cũng khiến việc lựa chọn mức giá tham chiếu trở nên phức tạp. Nếu lấy những mức giá bất thường do một số trường hợp tạo ra làm căn cứ, nguy cơ gây bất ổn cho thị trường sẽ tăng lên”, ông Rich Nguyễn nêu thực tế.

Vì vậy, vị chuyên gia cho rằng muốn xác định giá đất sát thị trường, cần kết nối dữ liệu từ nhiều nguồn, chẳng hạn văn phòng công chứng, ngân hàng và cơ sở dữ liệu đất đai. Các hệ thống này phải được làm sạch, cập nhật và liên thông để phản ánh tốt hơn giá trị giao dịch thực tế. Khi dữ liệu chưa đầy đủ và đồng bộ, việc định giá theo thị trường sẽ gặp nhiều trở ngại.

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật cũng cần được đồng bộ hơn. Các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch, đấu thầu và xây dựng có mối liên hệ chặt chẽ, nên cần thống nhất về quan điểm và cách triển khai. Theo ông, những hạn chế còn tồn tại trong quá trình thực thi pháp luật, cùng với yêu cầu minh bạch hóa dữ liệu đất đai, là một trong những lý do khiến chính sách cần tiếp tục được điều chỉnh, hoàn thiện.

Phan Trang