Chu kỳ mới của thị trường bất động sản: Từ 'đón sóng' sang khai thác hiệu quả

Pháp lý, hạ tầng, khả năng sử dụng, khai thác dòng tiền và năng lực chủ đầu tư ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng để người mua xuống tiền.

Từ “đón sóng” sang “đón giá trị”

Ông Nguyễn Chí Bảo, nhà đầu tư bất động sản tại phường Xuân Hòa, TP.HCM cho biết, trước đây, ông thường đầu tư mua bán căn hộ chung cư trong tầm giá dưới 5 tỷ đồng. Khi có dự án mới tiềm năng là ông chi tiền đầu tư.

“Cứ thấy căn hộ có vị trí tốt, có dự án hạ tầng lớn sắp triển khai quanh khu dự án là tôi đầu tư. Tuy nhiên, có nhiều dự án chờ nhiều năm cũng chưa triển khai làm hạ tầng khiến giá cả “đứng im”. Đầu tư 2-3 năm cũng không có lãi”, ông Bảo kể lại.

Theo ông Bảo, hiện nay, nhà đầu tư không chỉ nhìn vào vị trí, hạ tầng mà còn phải quan tâm đến nhiều yếu tố khác. Nếu trước kia, kỳ vọng tăng giá là động lực quan trọng đưa dòng tiền vào bất động sản thì hiện nay người mua đặt ra nhiều câu hỏi hơn trước: Pháp lý đã rõ ràng chưa? Hạ tầng triển khai đến đâu? Có thể ở, cho thuê hay kinh doanh không? Giá trị tài sản được tạo ra từ đâu?...

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, nhu cầu sử dụng thực, chất lượng quy hoạch, năng lực kết nối hạ tầng và khả năng khai thác tài sản đang trở thành những yếu tố ngày càng quan trọng trong việc hình thành giá trị bất động sản.

Khái niệm “nhu cầu thực” vì thế cũng được mở rộng. Không chỉ mua nhà để ở, nhu cầu thực có thể đến từ mục tiêu tích lũy tài sản, cho thuê, phục vụ gia đình, nghỉ dưỡng hoặc kinh doanh, miễn sản phẩm phù hợp khả năng chi trả và tạo ra giá trị sử dụng.

Sự thay đổi này đang tác động trực tiếp đến hành vi mua. Người mua không chỉ nhìn vào giá bán và vị trí mà đồng thời cân nhắc pháp lý, tiến độ, chính sách vay vốn, chất lượng bàn giao và khả năng khai thác. Lượng khách hàng quan tâm thị trường tăng nhưng tỷ lệ chuyển đổi chưa tương xứng, cho thấy người mua đang dành nhiều thời gian hơn để kiểm chứng trước khi quyết định.

Theo VARS IRE, dòng tiền đang chuyển từ “đón sóng” sang tìm kiếm giá trị, ưu tiên những tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản. Dòng tiền có xu hướng tập trung hơn vào các dự án được quy hoạch bài bản, đại đô thị và những khu vực có hạ tầng hiện hữu.

Một bộ phận nhà đầu tư chuyên nghiệp bắt đầu quan tâm những tài sản đã điều chỉnh giá để khai thác cho thuê hoặc tích lũy dài hạn.

Bài toán đầu tư cũng thay đổi. Thay vì mua một bất động sản với mong muốn sẽ có người khác mua lại với giá cao hơn, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến giá trị mà tài sản có thể tạo ra trong thời gian nắm giữ.

Với căn hộ, đó có thể là nhu cầu ở và khả năng cho thuê. Với nhà phố, shophouse là khả năng kinh doanh. Với bất động sản nghỉ dưỡng, câu hỏi không chỉ còn là mức lợi nhuận cam kết mà là công suất khai thác, năng lực vận hành và dòng tiền thực tế.

Túi tiền người mua làm nên cuộc thanh lọc lớn

Khi tiêu chí lựa chọn thay đổi, sự phân hóa giữa các dự án và chủ đầu tư cũng rõ nét hơn.

6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm nhà ở mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng khoảng 40%. Tuy nhiên, nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những dự án hưởng lợi từ hạ tầng.

Nguồn cung tăng nhưng sức mua không phân bổ đồng đều. Theo VARS IRE, thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ khoảng 49%. Riêng các dự án mới có khoảng 43.000 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%; căn hộ chung cư chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch.

Đáng chú ý, nhóm chủ đầu tư lớn đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, trong khi nhóm doanh nghiệp còn lại khoảng 38%. Giao dịch tập trung nhiều hơn tại những dự án đã hoàn thiện pháp lý và có khả năng khai thác, vận hành, gia tăng giá trị trong dài hạn.

Những con số này cho thấy khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, năng lực chủ đầu tư không còn đơn thuần là câu chuyện thương hiệu. Năng lực tài chính, pháp lý, tiến độ triển khai, chất lượng bàn giao và khả năng hình thành hệ sinh thái đang trở thành những thành phần của giá trị tài sản.

Một thay đổi khác nằm ở cách người mua đánh giá hạ tầng. Trước đây, thông tin về một tuyến đường, cây cầu hoặc quy hoạch mới có thể nhanh chóng tạo ra kỳ vọng tăng giá tại một khu vực. Hiện nay, người mua có xu hướng phân biệt rõ hơn giữa hạ tầng trên giấy và hạ tầng đã triển khai.

Theo VARS IRE, sức cầu cải thiện có chọn lọc tại những khu vực mà hạ tầng đã chuyển từ quy hoạch sang triển khai thực tế, đặc biệt là các khu vực ven đô, đô thị vệ tinh và những cực phát triển mới.

Dữ liệu đầu tư công cũng cho thấy, quy mô dòng vốn đang được giải ngân vào hạ tầng. Theo báo cáo của Bộ Tài chính, tính đến hết ngày 24/9, kết quả giải ngân vốn đầu tư công cả nước đạt gần 568.000 tỷ đồng, tương đương 55,5% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao

Tuy nhiên, hạ tầng chỉ thực sự tạo động lực cho bất động sản khi kéo theo dòng người, việc làm, dịch vụ và nhu cầu sử dụng. Một tuyến đường được kỳ vọng nhưng chưa hình thành kết nối thực tế sẽ khó tạo ra giá trị tương đương một công trình đã đưa vào khai thác.

Một trường hợp được thị trường chú ý trong năm 2026 là Vinhomes Global Gate Hạ Long. Theo thông tin được công bố về đợt mở bán, hơn 80% giỏ hàng tại hai phân khu Vịnh Bình Minh 1 và Thiên Đường Nhiệt Đới 1 đã có chủ chỉ sau khoảng 36h. Điều này cho thấy, những dự án có giá trị khai thác cao luôn được săn đón.

Ở quy mô doanh nghiệp, Vinhomes công bố doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 148.000 tỷ đồng, doanh số chưa bàn giao cuối quý II đạt gần 197.000 tỷ đồng, lần lượt tăng 119% và 42% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp cho biết động lực chính đến từ Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay.

Điều đáng quan tâm không chỉ là tốc độ bán hàng. Với một dự án quy mô lớn, giá trị dài hạn phụ thuộc vào khả năng hình thành hoạt động kinh tế và nhu cầu sử dụng sau khi dự án đi vào vận hành.

Đối với bất động sản thương mại, đó chính là dòng khách; với nhà ở đó là cư dân; với bất động sản nghỉ dưỡng là khách du lịch và năng lực vận hành. Khi những yếu tố này hình thành, tài sản mới có cơ sở tạo ra dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế.

Tính đến tháng 10/2026, dự án Vinhomes Green City tại khu Tây Bắc TP.HCM đã có nhiều hạng mục hoàn thiện và đưa vào vận hành, gồm hồ trung tâm The Green Lake rộng 8 ha, công viên thể thao liên hoàn Pop Art Park quy mô 4,3 ha, Wellness Park 3,65ha cùng hệ thống đường giao thông nội khu.

Dự án thi công thần tốc, dự kiến bàn giao những ngôi nhà đầu tiên từ quý IV/2026, từng bước đón cư dân về sinh sống. Song song đó, hệ thống trường liên cấp Vinschool dự kiến đi vào vận hành từ tháng 4/2027, bổ sung các tiện ích thiết yếu cho đời sống cư dân.

Các hoạt động cộng đồng, thể thao và sự kiện cũng được tổ chức ngay từ giai đoạn đầu, tạo nhịp sống nội khu và cho thấy một đô thị đang dần chuyển từ giai đoạn xây dựng sang vận hành thực tế. Điều này có ý nghĩa quan trọng với bài toán hấp thụ, khi người mua không chỉ kỳ vọng vào quy hoạch trên giấy mà có thể nhìn thấy rõ tiến độ hình thành của không gian sống và hệ tiện ích.

Chứng minh giá trị bằng khả năng khai thác

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM - Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy, chia sẻ, mọi phân khúc đều có thể có nhu cầu thực nếu phù hợp khả năng chi trả và nhu cầu của nhóm khách hàng mục tiêu. Một người mua biệt thự để ở lâu dài, mua căn hộ để cho thuê hay doanh nghiệp mua bất động sản thương mại để kinh doanh đều có thể được xem là nhu cầu thực. Điểm chung là tài sản phải có công năng và khả năng tạo giá trị, thay vì chỉ được mua để chờ tăng giá.

“Ngoài những yếu tố trên thì người mua cũng chú trọng hơn đến khả năng chi trả, chính sách tài chính và tiến độ thanh toán, đồng thời dành nhiều thời gian đánh giá hiệu quả tài chính và mức độ phù hợp của sản phẩm”, ông Hoàng nói.

Còn theo PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính), dòng tiền trên thị trường bất động sản đang dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn, gắn với nhu cầu thực.

Ông Long cho rằng, nền kinh tế đang trong quá trình phục hồi, song mặt bằng lãi suất khó có thể quay trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước đây. Vì vậy, nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất tiếp tục giảm sâu.

Bên cạnh đó, tín dụng dành cho bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Dòng vốn có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc thuộc các phân khúc có khả năng tạo ra giá trị kinh tế như bất động sản công nghiệp và logistics.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ cũng như khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án.

Thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án đáp ứng nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình dựa vào đầu cơ ngắn hạn. Đáng chú ý, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ không còn là lợi thế như trong các chu kỳ tăng trưởng trước đây.

Chuyên gia bất động sản Trần Quốc Tuấn đánh giá, thị trường bất động sản năm 2026 cho thấy cách dòng tiền lựa chọn tài sản đang thay đổi: từ “đón sóng” sang “đón giá trị”, từ mua theo tin quy hoạch sang kiểm chứng hạ tầng, từ kỳ vọng tăng giá sang tính toán dòng tiền, từ chọn sản phẩm đơn lẻ sang tìm kiếm hệ sinh thái.

“Cuộc thanh lọc vì thế không nhất thiết diễn ra bằng một đợt giảm giá đồng loạt. Nó có thể diễn ra âm thầm hơn, thông qua việc dự án nào được lựa chọn, dự án nào có cư dân, dự án nào vận hành được, tài sản nào tạo ra dòng tiền và tài sản nào duy trì được thanh khoản”, ông Tuấn nói.

Ông Tuấn cho rằng, những sản phẩm đáp ứng đồng thời yêu cầu về pháp lý, quy hoạch, chất lượng, khả năng khai thác và nhu cầu sử dụng thực được đánh giá có lợi thế trong chu kỳ phát triển mới.

Chính vì vậy, thước đo của chu kỳ mới có thể không còn nằm ở câu hỏi bất động sản tăng giá bao nhiêu trong một năm, mà ở câu hỏi “tài sản đó tạo ra giá trị gì trong suốt thời gian sở hữu?”.

5 tiêu chí người mua “sàng lọc” bất động sản

Pháp lý: Hồ sơ rõ ràng, dự án đủ điều kiện.

Hạ tầng thực tế: Kết nối đã được triển khai, không chỉ dừng ở quy hoạch.

Khả năng sử dụng: Có thể ở, cho thuê, kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu cụ thể.

Khả năng tạo dòng tiền: Có cơ sở khai thác và vận hành thực tế.

Năng lực chủ đầu tư: Tài chính, tiến độ, chất lượng bàn giao và khả năng phát triển hệ sinh thái.

Theo ĐẠI VIỆT